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疫情絲毫未減損深圳家長對學區房的熱情。
“房價漲跌可以觀望，生活品質可以觀望，孩子上學不能觀望。”深圳貝殼研究院院長肖小平表示。
貝殼數據顯示，今年2-3月，學區購房目的在所有購房行為中佔比18.8%，不降反升，且超過改善需求僅次於首次置業。價格更是跑贏大市。
4月下旬，深圳進入學位申請季。小學培養學習習慣，初中才是真正拼成績的時候，所以，更加重視初中已經成為共識。
參考2019年中考成績，@深圳買房計劃 以430分以上考生人數為依據，得到深圳初中TOP20排名。統計了235個對口樓盤我們發現，最低只要315萬就能讀TOP20。
當然，現在去買房已經來不及了，我們一般建議提前2-3年做準備，積分更有優勢。
需要注意的是，每年的中考成績都有波動，比如去年從第37衝進前10的“黑馬”高峰學校、進步神速的南外大沖等，也有公認非常優秀的學校跌出TOP20。所以，排名僅供參考，買房更要從自身需求出發。
BTW，私立學校不在統計範圍。
01
TOP20名校對口樓盤大盤點
1
深圳外國語學校初中部
成績：最高分448分，440分以上86人，430分以上227人，報考人數442人。
據瞭解，深外採用自主招生，由各小學推薦和個人自薦報名參加測試，測試內容包括小語種面談、人機對話等。自主招生很大程度上保證了生源質量，中考成績優秀也是意料之中。
2
深圳中學初中部
成績：最高分451分，445分以上11人，440分以上44人，430分以上187人。
深中學區房應該是TOP5裡非常友好的了——總價430萬就能買到一套緊湊型小2房，還是次新盤。
不過，深中學區房主要是90年代的老房子。不怪業內人士開玩笑，買學區房要閉著眼睛買，因為看過之後很難下手。
3
深圳明德實驗學校
成績：最高分446分，440分以上6人，佔比4.7%；430分以上29人，佔比22.5%；420分以上57人，佔比44.2%。平均分404分。
單看地段香蜜湖，就知道這不是一般的學區房，門檻價1000萬。
明德實驗初中部對口樓盤只有5個，九號大院還是軍產房，聽聞某業內大佬為了孩子上學，也住這裡。
4
深圳實驗學校初中部
成績：440分以上18人，佔比5.88%；430分以上63人，佔比20.59%；420分以上104人，佔比33.99%。平均分392分。
實驗初中部在聲名遠播的百花片區。對於深圳家長來說，百花約等於“聖地”。在這裡，培訓班取代了餐廳、超市、影院，取而代之的是學而思、新東方、邦德……
最受歡迎的44㎡“上車盤”，掛牌價1000萬 ，還是二三十歲的“老破小”。
5
南山第二外國語學校(集團)海德學校
成績：考生342人，430分以上61人，佔比17.84%；420分以上140人，佔比40.94%，平均分404分。
南二外海德是南山TOP 1，每年中考成績都很穩，考入四大、八大比例在南山排名數一數二。對口樓盤只有8個。
網友稱，南二外的教學管理體系 + 科技園的白領子女，絕配。
6
深圳高級中學南校區
成績：430分以上比例為17%（考生694人）。
深高南校區是福田第一梯隊學校，周邊房價超級貴。學區對口樓盤價格已突破10萬/㎡，部分樓盤如香域中央花園、中旅國際公館已經達到
17萬/㎡的高價。
7
深圳高級中學北校區
成績：430分以上比例為17%（考生353人）。
深高北校區作為龍華目前的名校第一梯隊，對口學區房毫無疑問最貴，包括金亨利、匯龍灣、水榭春天5、6期等。2019年第一次中考成績出來後，區域內學區房的單價更是直接10萬/㎡起步，2房小戶型，掛牌價860萬。
8
高峰學校
成績：430分以上比例為17.15%（中考人數339人），排名從去年第37名衝進前10，這是坐了火箭？
作為能與深高北爭一爭的高峰學校，實力不容小覷。2019年中考，高峰學校430分的比例17.15%，奪得第10名。雖然學校處於龍華大浪片區，周邊樓盤不多，但價格相對深高北有優勢。
9
寶安中學初中部
成績：430分以上比例為12.2%，排名不算頂尖，但成績穩步上升。
據@深圳買房計劃 瞭解，寶安實行大學區制招生——以社區、街道等為片區設置大學區，家長可自願在學區內為孩子報讀2-3所學校，按志願次序和積分高低錄取。
學區劃分參考寶安區2019年秋季義務教育公辦學校招生計劃及招生範圍：
按照“優化政策、增加選擇、相對就近、公平均衡”的原則將相鄰的若干所學校進行劃片分組，實行共享學區或分享學區。
比如：
如果A、B兩所學校組成共享學區，那麼這兩所學校範圍內的學生，一共可以選擇2個志願，志願順序由家長選擇。
舉個：
某家長想申請寶安中學初中部，根據按寶安共享學區的政策，共有3個志願可以填報，分別是寶中中學（集團）初中部、寶中中學（集團）外國語學校、寶中中學（集團）實驗學校，家長可以視情況添志願，再根據積分高低錄取。
目前可選擇申請寶安中學學位的小區單價6.5-10萬/㎡之間，大部分小區戶型以3房為主，適合改善。
10
寶安中學(集團)外國語學校
成績：2019年最大的中考黑馬，非寶中外國語學校莫屬。
作為寶中旗下學校，第一次參加中考就取得全市第15名、區內第2名的成績，實屬不易。
與寶中一樣共享學區。
11
南山外國語學校(集團)大沖學校
成績：平均分380.47分（中考人數165人），較去年有大幅提升，最高分444分。440分以上6人，430分以上18人，420分以上38人，400分以上77人。
440分比例南山第1，430分比例南山第2，420分比例南山第4，成為全區學校“低進高出”的典範，強勢崛起的新星學校。按四大430分的門檻，南外大沖能衝進南山公立學校前三。
12
福田外國語學校
成績：考生438人，430分以上10.27%，420分以上22.15%。
福外對口小區很多，不過可以看到，因為地段好、戶型大，價格豪宅化很明顯。部分小區目前在售房源寥寥幾套，也說明名校學區房緊俏。
13
南山外國語學校(集團)文華學校
成績：420分以上28.3%。
南外幾所學校今年中考表現都很不錯，對口學區房價水漲船高，尤其是科技園片區。南外文華的門檻價已經去到750萬，還是建於1997年的58㎡小兩居。
14
寶安實驗學校初中部
成績：平均分384.2分，440分以上7人，430分以上44人，420分以上103人，比例為21.94%。
寶中片區，已經是貴的代名詞了。不過還能淘到帶寶安實驗學校、總價448萬的房子，就是不能太挑剔。
15
南山外國語學校(集團)高新中學
成績：440分以上5人，430分以上29人，420分以上70人，420分以上比例23.17%，400分以上101+人。
看了一眼，南外高新已經沒有單價10萬以下的房子。在售最低總價的濱福世紀廣場一套70㎡2房，950萬，且2/3小區在售房源低於5套。
16
深圳中學龍崗初級中學
成績：除了私立學校百合外國語，深中龍初目前是龍崗最好的公立初中，2019年中考430分以上佔比9.16%。
深中龍初為龍崗區屬公辦學校，由深圳中學與龍崗區政府合作辦學。2019年雙方合作到期，曾引發學區家長擔心“名校不再”，同年7月，雙方宣佈該校繼續由深圳中學管理，管理期限至2025年8月31日止，共計6學年。期滿後，雙方如對繼續合作無異議，即延長至2031年8月31日。
17
僑香外國語學校
成績：430分以上佔比9.15%。
前身為福田區外國語學校，2014年7月僑香校區獨立辦學，更名為僑香外國語學校。2019年11月，正式更名為福田實驗教育集團僑香學校。
創辦僅9年，教學質量名聲在外，周邊學區房價格都不低，單價9.2-14.5萬/㎡。
18
石廈學校
成績：430分以上佔比8.68%，僅次於僑香外國語。
1995年創校，毗鄰福田區委，是福田區第一所九年一貫制學校，中考成績一直穩居福田區前列，在家長中也有不錯口碑。
19
紅嶺中學石廈初中部
成績：紅嶺中學石廈部近年因為中考成績穩定，備受家長關注，以2018年中考成績為例，430分以上佔比4.89%，排名全市第19。
紅嶺中學創辦於1981年，是一所與深圳特區成長起來的學校，2004年建設石廈初中部，中考成績一直排名深圳前列。
值得注意的是，紅嶺中學石廈部的學區房與南山、寶安相比，擁有不錯性價比，單價在6-9萬/㎡之間，最低330萬左右即可擁有名校學區房。
20
翠園中學東曉校區
成績：2019年中考成績430分以上佔比7.99%。
學校屬於羅湖區插花地，連續9年在羅湖創下不錯的中考成績。去年中考成績超過育才三中、育才二中。一句話：雖無一流生源，但創一流佳績。
02
10年內，“學區房”概念不會消失
由於附加了教育屬性，深圳學區房的價格一向較為堅挺。
深圳貝殼研究院一份相關報告顯示，在受疫情影響的2-3月，學區購房目的佔所有購房行為的份額不降反升，達18.8%，超越改善，成為置業者第二購房目的，僅次於首次置業，需求剛性凸顯。
目前距離學位申請還有一段時間，但各區學位預警已經接連響起。
2019年11月，龍華髮布2020年深圳首個義務教育階段學校新生學位預警——預計小一學位總缺口近8000個，初一學位總缺口近3000個；福田小一學位缺口超7000個，初一學位缺口超2000個。截至今年2月中旬，福田、龍崗、羅湖、龍華、寶安、光明、坪山七區發佈學位預警。
與之相應的，2020年以來，深圳學區房價格跑贏大市。
鏈家網站數據顯示，2020年3月，深圳二手房均價為60395元/㎡，環比上漲2.35%。而據媒體統計，截至3月份，名校加持的片區房價較年前上漲從5%-10%不等。
“學區房的價格，體現的實質是教育的價格。”深圳資深地產評論員朱文策表示，名校學區豪宅，具備雙重稀缺價值，會表現出更高的價格和更強的上漲動能。“只要名校的教育質量維持或者一直上升，在教育市場上的稀缺性一直存在，教育的價格就會持續的轉移到周邊的房地產上。”
未來一段時間內，學區房的走勢將會如何？
央視財經評論員馬光遠發表評論稱，最起碼在10年以內，“學區房”這個概念不會消失。他說：“學區房是很重要的，而且每個父母都希望孩子贏在起跑線上，在他們眼裡邊就是有好的學校。既然大家都這麼想，你怎麼能夠否定學區房的價值呢？”
但他同時也表示，10年以後，如果中國的孩子真的少了，教育慢慢往均衡方向發展，資源不再那麼緊缺，我們可以不考慮（學區房）。
國家高端智庫中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁也認為，今年的學區房將會秉持這些年來的剛性特徵。如果住房市場總體保持向上的勢頭，那麼學區房的表現將會更加明顯。
不過，教育資源配置不平均催生學區房出現的普漲，似乎也不意味著學區房可以閉著眼睛就能買。深圳學區房分類複雜，漲勢詭異。除了看排名，還要綜合區位、配套、成績走勢、炒作程度等多項變量。
宋丁認為，位於城市集中區域、地鐵等綜合配套完善、學校排名靠前的學區房上漲動能最強。
朱文策則表示，學區房值得投資是一個共識，但既然有共識市場便不存在低估，好的學區房價格也都不便宜，買家要根據自己的承受力去測算。
他建議，比較保險的做法可能是名校本部更好一些，名校的分校或者是貼牌掛名的分校反倒要注意觀察，“一所學校的成功需要較長時間和較多因素共同促成。”
03
選房tips
1、提前購房
鑑於深圳學位愈來愈緊張的趨勢，建議提前2-3年選定學校併購買對口樓盤，積分會比晚購房的人高。
2、確認小區配套的學校
注意：緊靠學校，不一定就是對口的學區房。具體查詢方法可登陸小區所在的區教育局網站進行查詢。
3，確認學位指標未被前任使用
購買前，需要確認該房產是否被使用。依據深圳學位鎖定規則，小學鎖6年，初中鎖3年。
4，學區劃分變動
雖然學區房能讓你上對口的學校，但每年的入學積分辦法、片區劃分也會有不同程度的變化。
比如今年南山有一個大調整——2020年實行小學學位鎖定6年、初中學位鎖定3年，以往是對口的中小學學位一起鎖定9年。再一個是原先對口的小區有可能被劃出所在學區，分到新學校去。
這些風險都需要提前知曉。
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