2020年是全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，實現年度經濟增長目標意義重大，因此政策總基調肯定是偏寬鬆的。2019年12月召開的中央經濟工作會議提出了2020年經濟工作的重點任務，包括貫徹新發展理念、打好三大攻堅戰、保障和改善民生、推動高質量發展、深化經濟體制改革等，強調了長期性和結構性的經濟發展目標，而在疫情背景全球經濟面臨衰退的背景下完成這些任務指標政府壓力很大，因此短期政策趨勢會更為落地。
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十三五收官之年，短期落地政策頻出
1.1 疫情前，招商大戰烽煙四起
今年年初各地的搶商大戰就開始硝煙瀰漫。1月1日，《中華人民共和國外商投資法》和《中華人民共和國外商投資法實施條例》正式實施，作為開年的“1號國策”，其信號意義非同小可。中央衝鋒號一響，各地招商引資大戰狼煙四起。
1.1.1 上海重視優化營商環境，全力助推投資促進工作
1月2日，上海市優化營商環境建設暨投資促進大會召開，這是上海連續第3年工作開局之際就突出抓優化營商環境工作。會上上海市政府專門研究制定了“營商環境改革3.0版”方案和加強投資促進32條舉措，即《關於進一步加強投資促進工作推動經濟高質量發展的若干意見》。對優質重大項目保證優先快捷供地，促進土地資源高效節約利用。目前，上海已經提出“大招商格局”和“掛圖作戰”。
1.1.2 江蘇雙核迅速響應：南京強調“創新”，蘇州看中“開放”
1月2日，江蘇省委省政府舉行了2020年全省重大產業項目建設現場推進會議&外商投資企業座談會，省、市、縣三級總投資逾萬億元的1473個重大產業項目集中開工，各個分會場的項目建設和招商引資的熱度迅速升溫。
同日南京舉行了“創新名城建設推進大會”，現場參會2000多人，併發布了一號文件《關於進一步深化創新名城建設加快提升產業基礎能力和產業鏈水平的若干政策措施》，多項政策全國首創、全國領先。
相比於南京強調內生的“創新”，作為江蘇雙核的另外一個主角，蘇州更強調的是“開放”。1月3日，蘇州召開新年第一會——“開放再出發大會”。蘇州這次高仿深圳，一口氣推出了68.8平方公里產業用地進行全球招商，並全球首發了“開放創新合作熱力圖”，同時還發布了一號文件《中共蘇州市委蘇州市人民政府關於開放再出發的若干政策意見》。
1.1.3 珠三角暗流湧動：廣州明確工業產業區佈局，深圳大手筆力推產業用地
珠三角也同樣是暗流湧動，短兵相接。1月2日，廣州市政府常務會議通過了《廣州市工業產業區塊劃定成果》，明確了全市工業產業區塊佈局。數據顯示，廣州共劃定工業產業區塊669個，作為廣州先進製造業、戰略性新興產業發展的核心載體，總面積621平方公里。2019年歲末，深圳舉行了2019全球招商大會，一口氣推出30平方公里產業用地，相關簽約投資額高達5600多億。
1.2 疫情中，全國停擺招商政策熱度不減
3月11日，國家發展改革委發佈了《關於應對疫情進一步深化改革做好外資項目有關工作的通知》，提出了外資項目11條，強調各地要加強重大外資項目跟蹤儲備，符合條件的將按程序納入重大外資項目工作專班協調。技術先進、醫療防疫、關鍵領域或中西部地區、東北地區的項目，可適度放寬規模。疫情大環境下各界的經濟活動基本均被叫停，在密集的防控疫情政策指導下，招商引資的政策依然沒有停下腳步，反而與時俱進快速調整，確保各項目的落地推進。
3月12日國務院印發《關於授權和委託用地審批權的決定》，這個“土地新政”，將顯著影響中國未來城鎮化進程，意味著國家給城市土地問題鬆綁，將給中心城市帶來較大利好，為他們騰出較大發展空間。土地，將不再成為限制城市發展、產業落地、招商引資的一個硬性條件，反之，只要有人口、只要有產業、只要有項目，土地都不是問題，含金量高的項目一定會有地可落。
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以區域一體化為驅動，中長期政策方向不變
2.1 區域一體化是政策邏輯下的核心驅動
2018年11月國務院發佈《關於建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》，明確實施區域協調發展戰略是新時代國家重大戰略之一，提出以“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設等重大戰略為引領，以西部、東北、中部、東部四大板塊為基礎，促進區域間相互融通補充。區域協調發展是規範機制，區域一體化是發動機。加快區域一體化進程是實現區域協調發展的根本途徑，是都市圈走向城市群必然的方向。
2019年2月18日《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺，這份綱領性文件對粵港澳大灣區的戰略定位、發展目標、空間佈局等方面作了全面規劃，大灣區地處中國的南部，由香港、澳門和廣東省組成，地理鄰近是區域經濟一體化的天然條件，同時港澳兩地伴隨著中國內陸，特別是廣東積極開放，兩地與廣東經濟發展密切相關，形成在“兩制”基礎上的優勢互補。2019年12月1日，國務院印發《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》，長江三角洲區域一體化上升為國家級戰略。這一發展戰略涵蓋上海、浙江、江蘇、安徽35.8萬平方公里、27座城市、1.5億人口的宏偉藍圖。
2.2 調整中要求效率，發展中要求成果
在區域協調發展和區域一體化概念下，產業轉移出現了全新的高潮。產業大升級與產業大轉移時代到來，大調整催生全新巨量市場。在此背景下衍生出調整中要效率，發展中要成果。
2.2.1調整當中要效率本質是資源集約
資源集約包括土地資源集約和公共資源集約兩方面。
土地資源集約，即要求每一塊土地都能產生更多的就業和稅收。無論是北京市的禁止分割出售，還是廣州市的分割轉讓，目的均是要保證園區提質增效。《北京市人民政府關於加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見》中提出：將原有的50年工業用地使用權縮短為20年，同時直接禁止了產業用房的分割銷售。《廣州市產業園區提質增效試點工作行動方案（２０１８－２０２０年）》中允許製造業企業的工業物業產權按幢、按層等固定單元進行分割，用於引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目。
公共資源集約，核心是畝均論英雄， 即根據每畝能產生更多的稅收來決策公共資源的分配，未來畝產更高的企業將有更多的公共資源的分配和傾斜，目的是經濟的提質增效。這將利好於“小而美”、“隱形冠軍”、“獨角獸”等企業和園區的整體發展。浙江省首推畝均論英雄，《關於深化畝均論英雄改革的指導意見》提出：規模以上工業企業綜合評價指標，實行用地、用電等資源要素差別化配置，鼓勵企業向更高的評價檔級發展。隨後上海市根據自身的實際情況進一步跟進，《關於促進資源高效率配置推動產業高質量發展的若干意見》提出以用地、用能、勞動效率、科技創新等指標為核心，實施要素差別化配置機制。
無論是土地資源集約還是公共資源集約，都不是“一刀切”，而是根據區域條件和區域產業發展情況相應的有不同的調整。
2.2.2調整當中要成果本質是管制規“控”
先租後讓，高准入門檻，高履約保證金，全週期監管。
目前國內第一個從政府層面對1.5級開發予以官方發文倡導的《東莞市地1.5級開發操作指引》。在2018年上半年發佈，東莞的1.5級開發政策意味著未來的產業園區開發將不再有一次性開發，而是齒輪式開發推進模式。2018年12月深圳市推出“先租後讓”土地出讓新模式，政府以租賃方式供應一宗產業用地，租賃期限為5年。深圳市先租後讓政策相比於1.5級園區開發的8-12年的土地使用權，時間更短，並且沒有產權。租賃期限內，企業的產值、稅收等各項指標通過履約考核，則土地使用權由租賃轉為出讓；如果未能通過履約考核，租賃期滿將收回土地使用權。
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從全國來看：政策創新要素凸顯、區域執行更為精細化
在調整中要效率，發展中要成果這樣的政策邏輯框架下，其中強調三點要素：創新要素凸顯、政策精細化和擦邊球行為收緊。
創新要素凸顯：2019年 5月28日的國務院發佈11號文（《關於推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》明確支持對有條件的經開區開發建設主體IPO上市、鼓勵開發區資產證券化推進。億翰認為園區IPO可以看成是制度創新的激勵機制。由於這個文件會涉及到支持創新，使得一些國家經開區不論是用IPO或者資產證券化的方式盤活存量，拿到資金進一步投資企業、投資創新，從而引領新一輪中國經濟的發展。這個政策可以作為信號型的政策，在這樣的政策引導下，同年9月邳州開發區入股ST中新，完成了借殼上市，11月中新集團蘇州工業園區通過發審會，結束5年上市長跑。
擦邊球行為收緊：2019年5月北京“全面叫停產業地產分割銷售”，實際上2018年已基本叫停，但並未“把門關死”，大區塊分割銷售需要副市長同意，但是目前副市長沒有權利。原有產證或者存量項目，對於買方或者賣方審批十分嚴格。2020年1月深圳產業地產新政取消轉讓增值收益，這是自2013年《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》試行了近7年後首次祭出全新的調整方案，對之前的政策進行了大幅修訂，比如工業樓宇分割轉讓後5年內不得再轉讓等等。
政策精細化：2019年9月山東提出改變原來地方官員吃官飯的現象。此次政策頒佈將不僅影響開發區前端的招商政策、項目落地政策，更多地體現在項目的管理方面；2019年10月河北提出“一企一策、一項一策”與房地產“一城一策”類似，不再一刀切。除了地區政策，開發區內部也提出了不少活化機制比如園區聘任制。這體現的是國資管制邏輯的改變，過去的園區邏輯更偏向園區管委會的是管控邏輯，目前逐步由管控邏輯轉變為服務邏輯。
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從區域來看：產業資源爭奪加強，構型機會凸顯
從區域上來看，各地方政府的產業資源爭奪仍然非常激烈，因此有些區域政府雖然清楚政策漏洞所在，但願意給予政策支持刺激產業資源的轉移。區域結構性機會凸顯，每個城市發展的階段、節點不一樣，其所需的資源也不盡相同。
華中 - 鄭州、長沙：產業轉移下，開發商和區域的政府一個願打一個願挨。產業發展尚未成熟，產業地產政策相對較松，允許分割銷售。以前行業對於產業地產的投資機會是看城市能級的，一二線產業資源多、機會多。
華南 - 深圳、東莞：區域上爭奪產業資源。經過這幾年的發展，東莞政策的轉型非常成功，很多原來深圳的產業都專業到東莞，其產業轉型也基本成型。在此基礎上繼續放寬，2019年5月，東莞印發《東莞市科技企業孵化器產權分割管理暫行辦法》，對東莞科技企業孵化器產權分割政策出現重大多處重要調整，新孵化園區80%可以分割銷售。
華東 - 浙江：行小鎮之名，做園區資本招商之實。2019年浙江發佈《浙江省特色小鎮產業金融聯動發展基金組建運作方案》，出臺特色小鎮基金，國資持股比例只有10%。而以前一般國資持股比例比較大，承擔區域發展及引導作用。
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億翰觀點
2020年開年以來黑天鵝事件不斷，中國要想在全球經濟承壓的浪潮下逆勢發展，必須發揮好“看不見的手”的作用。可以預見的是今年將不斷有的調整政策落地，產業地產作為產業發展的載體和基石毋庸置疑也會受到重點關注。本篇文章只對政策大邏輯進行探討，對政策趨勢略輸淺見，而關於土地政策、招商政策、投融資政策以及補貼政策在本篇文章中不作更多表述，後續會推出深度專題進行討論。
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