近日，悅尚奧特萊斯（明發商業廣場）項目的簽約，將無錫人的目光再次聚焦於天一新城。
作為無錫的熱門置業板塊，憑藉地理、價格優勢，無論在成交面積還是成交金額都穩壓“惠山一哥”惠山新城一頭。但是隨著區域內產品的熱銷去化，主力在售項目太平洋城中城（住宅）、萬科天一新著、萬科天一玖著在去年三季度相繼宣告售罄，板塊內新房幾乎處於斷供狀態。
直到碧桂園、德信落子天一，新房市場才得以維繼。目前板塊內以公寓產品為主，在售商品住宅只有碧桂園都薈、德信云溪名著，以及尾盤美的國賓府（目前剩餘4-5套一樓洋房）。
今天主要跟大家介紹下碧桂園都薈、德信云溪名著這兩個項目。對美的國賓府就不再多做贅述，感興趣的朋友可以參考《無錫天一新城在售樓盤實探研究報告.pdf》，包含了對項目的相關評測。
版塊價值
在介紹產品之前，我想先解讀一下這個板塊在整個無錫房價梯度所處在的位置。
在天一新城去年經歷了一輪地價的補漲後，部分投資置業者認為現階段天一新城已經失去了“房價窪地”的優勢，比較直觀的是目前天一新城的主力在售項目的房價已經直追惠山新城的部分樓盤。
但我並不認為天一新城就此失去了優勢，原因有以下幾點：
1.惠山新城新房均價在2W元/㎡以下的產品，都是拿地比較早的產品，產品去化接近尾聲，如果是自住，產品可挑選範圍相對有限；
2.因為產品本身物業形態（高層、小高層、洋房）的差別，毛坯、精裝的差別，單純看在售價格不存在可比性；
3.很重要的一點，天一新城不限購，外地人沒戶口也能在這裡買房。
從去年開始，受土拍影響，無錫的傳統“房價窪地”迎來一輪補漲，天一新城並不是個案。補漲的過程我在這裡不再贅述，直接放結論。
我們以市區為中心向周邊發散，10公里以內的環市中心板塊中，天一新城依然是窪地。
憑藉板塊所處的地理位置，天一新城的交通可謂得天獨厚。軌道交通方面境內有地鐵1號線、3號線、4號線穿境而過。另外，隨著加快錫澄一體化進程，無錫市域快軌S1號線一期工程啟動，再加上鳳翔路高架改造直通江陰，天一新城將坐享第一輪發展紅利。
公路交通方面，南北向有錫澄路，往南可以通向市中心，往北通向惠山新城；東西向鳳翔立交，向西可通往蠡湖新城，向東可連接機場高速。自駕出行去周邊城市，高速出口無錫樞紐、無錫北樞紐均在3km以內。
我曾經做過一個調查，選擇在天一新城置業的居民他們對本地商業配套不是特別敏感。憑藉交通優勢，地鐵1號線4站路就能抵達三陽市中心；選擇自駕的話，考慮到停車，可能惠山萬達更便捷一些。
而如今，隨著悅尚奧特萊斯（明發商業廣場）、太平洋廣場的落地，本地商業也得到了補強。
交通配套
軌道交通有地鐵1號線、4號線（在建）交匯處劉潭站，隔四站到三陽廣場；公路交通有錫澄、鳳翔和北環三大快速路環繞。
如果去外地，板塊內342省道、滬寧高速、京滬高速、錫澄高速、錫宜高速多條交通要道環伺。
商業配套
悅尚奧特萊斯（規劃）、太平洋廣場（在建）、萬薈城（在建）、星光天地（在建）、無錫星富廣場
教育資源
無錫市天一實驗幼兒園、無錫市天一實驗小學、南師大惠山實驗小學（西漳中學）
醫療配套
環境配套
西漳公園、歡樂水世界、濱水休閒廣場
生活配套
從產品定位方面來說，德信云溪名著更偏向剛需、剛改；而碧桂園都薈從項目面世開始，就在市場上豎立了顛覆區域人居品質的產品形象。
這樣的產品定位不僅僅體現在房價方面，在產品業態方面也有所體現，比如德信云溪名著只提供了三房產品（98㎡、116㎡）。而碧桂園除了100㎡、120㎡三房產品，還有128㎡的大橫廳四房產品，為客戶改善生活品質提供了更多的選擇空間。
碧桂園都薈
碧桂園都薈位於劉潭片區，距離地鐵1號線、4號線交匯處劉潭站僅500m，毗鄰惠山大道，出行便捷。項目周邊有星富國際、星光天地、萬薈城等商業環繞，距離悅尚奧特萊斯、太平洋廣場不足1公里。教育方面距離劉潭小學500m不到。
值得一提的是，碧桂園都薈在用地規劃上，除了林新路北側的住宅部分，在林新路南側還自帶約5.6萬㎡TOD商業，未來將無縫連接地鐵交通樞紐劉潭站。
德信云溪名著
德信云溪名著位於西漳片區，緊靠廣匯金色華府。交通方面距離地鐵1號線1km開外。沿著天豐路向西約700-800m就是是新時代購物中心、寺頭農貿市場，可以滿足日常生活所需；而距離悅尚奧特萊斯、太平洋廣場約1.2km。教育方面，天一實驗小學西漳分校距離項目約800m。
此外，西漳片區水系資源豐富，距離項目約1.2km，就有西漳公園、雨人島公園、歡樂水世界，生態資源突出。
社區環境
碧桂園都薈
作為一個有高層產品的社區，能像碧桂園都薈一樣把社區容積率做到2.0的社區不多。從整個社區樓棟的排布來看，由南至北，從低到高錯峰排列，即使忽略樓間距，也能享有不錯的日照條件。
據置業顧問介紹，社區內還設有約10000㎡的沿河景觀帶、約3000㎡的社區大草坪以及約400m長的沿河景觀健康跑道，為業主提供運動、休閒、娛樂的生活空間。
令人遺憾的是，情況與天一萬科雙著相同，社區未能實現完全人車分流。
德信云溪名著
德信云溪名著在產品設計方面，讓我有一些驚喜。
1、德信云溪名著外立面的設計類似於綠城鳳起和鳴，採用的是高級灰質感鋁板，融合大面玻璃開窗。據說整個外立面窗牆比達到了60%，產品擁有良好的陽光通透性。
2、項目專門劃了一塊類似於“城市會客廳”的區域，它的位置遊離於居民生活區之外，同時又對外開放，更像是社區的“門面形象”。
3、據說德信所有產品都會利用1樓架空層打造一個公共空間，提供親子、健身、會客功能。
4、會打造一個非常霸氣的入戶大廳。2#樓將作為樣板打造入戶大廳，預計在4月底開放，有興趣的朋友可以屆時一窺究竟。
5、社區人臉識別系統，惠山區獨家。
戶型設計
碧桂園都薈
碧桂園都薈的高層產品，只有100㎡一種戶型，還是沿用的傳統小三房戶型，我不多做贅述，直接挑重點說。
入戶玄關吊頂給個好評。
廚房的窗戶開在側面，戶型無法完全做到南北通透。
碧桂園都薈的小高層產品，每棟樓的每個單元都有獨立的入戶大堂，每個單元2梯2戶。
這樣的構造就了小高層產品業主，從電梯到入戶之間擁有一塊大約5㎡的獨立空間，可以作為一個小型的收納空間。
小高層重點推薦下128㎡的大橫廳戶型，四房兩廳，四開間朝南（客餐廳算兩開間）。餐客廳聯通，整體有約7.1m，進深4.5m。
我看過不少130㎡左右的大橫廳戶型，但是像它這樣能做到完全南北通透的戶型不多。缺陷是
大橫廳設計下客廳至房間的過道偏長，得房率會受影響。德信云溪名著
98、116㎡均是2梯4戶。
98㎡戶型小三房設計，三開間朝南，U型廚房，窗戶開在一側，無法和南面陽臺形成完全南北通透。
南面雙陽臺6.2m採光，連接主臥次臥，主臥採用270°飄窗設計。
116㎡戶型沒有勉強去做四房，依然是三房兩廳，是98㎡的升級版。
廚房和98㎡戶型有一樣的通病，窗戶在一側，非完全南北通透。
那麼116㎡做三房的空間感體現在哪裡?
南面雙陽臺6.6m採光，聯接主臥次臥；
三分離衛生間；
3.5m寬主臥，同樣是270°飄窗設計。
裝修標準
碧桂園都薈
對外報價3000元/㎡
德國威能地暖、日立中央空調、愛迪士新風系統、科勒衛浴、三星智能門鎖
德信云溪名著
對外報價2500元/㎡
3M淨水器、西蒙電氣、摩恩衛浴、西門子三件套等。
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