2018年的深圳樓市可謂波瀾起伏,堅韌前行,新房成交量僅29396套，是22年來的第二低量,新房均價連續三年維持在54000元左右。當政策壓住房價的時候，經濟前行，這意味著，樓市事實上在去除泡沫，夯實房價的合理性並積累動能。所謂一二手房的“價格倒掛”現象很生動地說明了這一點，政策壓住了一手房價，但沒有壓二手房價，於是，在去年後兩個月政策嚴密調控、一手房市場整體低迷的格局下，竟然出現了局部新盤搶購的“冷勢熱銷”怪象。
這個一直不願低頭的二手房市場突然改變預期，呈現出明顯的疲軟甚至下跌勢頭，二手房業主的不安情緒在升溫，門店看房者驟然減少，西裝革履的銷售員們被迫再一次走出門店，站在馬路邊上，手搖牌匾，向路人兜售房子，而急於放盤的業主們開始小心翼翼地讓步了，買方市場迅速形成了。
從全國看，受宏觀形勢影響，一線城市樓市均出現收縮、下跌勢頭。三四線城市由於去庫存成效明顯，貨幣化棚改政策大幅轉向，其樓市的流動性狂潮急速消退，三四線迎來低潮期。二線城市的樓市本來相對較好，但在兩端市場低迷勢頭夾擊下也逐步呈現出不穩定的態勢。在目前這種趨勢下，2019年的深圳房產將會是什麼樣的格局呢，敬廷用四句話概括下：
首先第一句：房住不炒，調控有序，趨勢不變，立足長效！（樓市出現了低迷現象，階段性的政策鬆綁已經顯露苗頭，但是我認為中央提出的房住不炒的調控大方向不會改變。這一點表明，中國的房地產仍然潛伏著很大的炒作動能，對宏觀經濟帶來潛在的威脅，調控政策的實施不會輕易撤出，我們對此要有充分的思想準備。尤其是深圳這樣的資本型城市，投機炒作有很頑固的背景，一旦調控政策發生重大改變，就可能再次誘發樓市炒作。深圳的房地產業界應該對自己的行業保持足夠的信心。只是在長效機制下需要大智慧來調整發展策略，保持穩健前行。）
其次第二句：穩定預期，防範大跌，適度寬鬆，市場對沖！（由於全國整體經濟形勢的走弱形勢以及房地產低迷態勢顯現，各地陸續出現政策適度放鬆的現象，這種情況已經影響到深圳，不少銀行已經調低房貸利率，由原來的基準利率基礎上上浮20%調低到上浮15%，或者由上浮15%調低到上浮10%。這不是樓市反轉，而是政策在樓市異變的態勢下針對性地適度放鬆實施對沖市場下跌預期的行動。深圳將在今年開年後的一段時間內合理引導樓市適度回暖，以穩定房價，穩定預期。）
第三句：二次房改，商保並舉，潛需恆強，供難應求！（深圳今年將加快推進落實二次房改方案提出的商品房保障房並舉政策。擁有1300萬常住人口的深圳，僅有大約200萬套紅本（房產證）商品房，按照每戶3口人、每戶擁有一套房計算，理論上也只有600萬人可能擁有正規紅本住房，但在現實中，很多人家擁有不止一套房子，因此實際達不到有600萬常住人口擁有紅本住房的情況，保守估計，按照500萬人真正擁有紅本房算，仍然有800萬常住人口沒有正規的紅本房，儘管他們中間很多人買了小產權房、軍產房或者其他類型的無紅本的房子，但他們得到一套紅本房的渴求始終存在，我仍然把這800萬人列入深圳的住房剛需系列，這個潛在需求十分強大。這種現象在深圳非常突出，從根本上解決這個問題至少需要20年時間，這裡面潛伏著巨大機會。）
最後一句：更新求變，臨深擴融，存量深耕，穩定發展！（除了上述二次房改增加住房供應的政策導向外，2019年，深圳解決土地和住房問題的策略還有三個：1、城市更新力求改變困局現狀。2、深圳與臨深片區將進一步加大融合式發展的力度。3、加大對存量資產的利用和管理，將採取多種策略深度挖掘存量住房的複合價值。
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