3月底，易居發佈了一份報告，名為《2019年全國50城房價收入比名單》，該榜單每年都會更新一次，還是具有一定借鑑意義的。
2019年揚州房價收入比高達12.2，在被統計的全國50個典型城市中排名第22位。
房價收入比12.2到底意味著什麼，我想，讀懂這個數據對當下揚州的購房者來說，非常重要。
1、房價收入比越高並不意味著泡沫越大，城市居民財富均值在裡面也扮演著一個非常重要的角色！
首先再給大家科普一下，什麼叫做房價收入比。 按照公式：
舉個例子，2019年一套揚州西區藍灣華府120㎡的三房，按單價16000㎡計算，平均192萬左右，假設家庭月收入達到10000元，年收入就是12萬元，這樣房價收入比就是16。 也就是說月收入達到10000元的家庭，不吃不喝16年才能買得起揚州西區的一套改善三房。
根據國際標準，房價收入比在3-6之間為最合理範圍。但易居統計的數據結果是，2019年我國50個主要城市的房價收入比平均值已經達到了13.3，兩者差距巨大。
不過由於我國國情特殊，國際標準其實並不絕對適用，房產大咖“子木”認為，房價收入比越高並不意味著泡沫越大，城市居民財富均值在裡面也扮演著一個非常重要的角色。
例如房價收入比排名第一的深圳，以35.2的高分一騎絕塵，遠遠甩開了北上廣。
深圳是絕對的強一線城市，人口淨流入。
舉個例子，假如一年全國各地50萬人口流入深圳，其中有10萬人有購房需求，如果要置辦房產，他們大概率會把家裡的6個錢包、祖祖輩輩的積蓄，投到深圳樓市。 金錢和剛需流入樓市，房價隨之水漲船高，但一年內深圳居民的收入水平卻沒有明顯變化。分母不變，分子增大，這就導致房價收入比增大。 深圳的房價不是本地人推高的，而是每年幾十萬流入的“新深圳人”集體推高的。所以一個城市的房價，永遠取決於這個城市的「整體居民財富值」。 深圳一向不缺有錢人。前段時間，深圳豪宅項目太子灣灣璽開盤，總價2000萬元起步。疫情之下，戴著口罩的購房者蜂擁而至，坐滿整個營銷中心，以至於街道辦方面不得不聯合派出所前往售樓處強制清場，緊急限流。
和深圳相似的，還有上海、北京、三亞、廈門、杭州等。 其中三亞是中國的養老勝地，投資者甚多，缺乏剛需支撐；廈門是全福建人的置業理想之地，也是有錢人財富積聚的典型代表，這也是廈門房價多年居高不下的真實原因。 杭州是強二線城市的代表，去年常住人口增加55萬人，人口流入數量排在全國第一。自然是帶著全國人的財富去的，未來房價大概率會持續推高。
那麼揚州的人口形勢到底是怎麼樣的呢？
2、揚州人口淨流出有進一步擴大的苗頭，但樓市回暖速度明顯
關於揚州市的流動人口，網上有很多最新數據，但是我們仍然以官方發佈的為準。
2018年年底，揚州市統計局發佈了揚州市流動人口基本狀況分析報告，基本情況可以總結為3點：
1、揚州人口總體呈現淨流出態勢
近年來，揚州市流出人口和流入人口同步增長，但總體呈現流出人口總數大於流入人口的淨流出態勢。2017年末，全市戶籍人口為459.98萬人，常住人口為450.82萬人，人口淨流出9.16萬。
2、戶籍人口流出數量呈加大趨勢
從戶籍人口看，流出人口呈增長態勢。2016年，全市戶籍人口為461.67萬人。其中，遷入人口總數為22509人，遷出人口總數為26489人，人口淨流出3980人；2017年，全市戶籍人口為459.98萬人。其中，遷入人口總數為36688人，遷出人口總數為48208人，人口淨流出11520人。人員流出數量在2017年出現了大幅度增加。
3、常住人口呈現小幅增長態勢
從常住人口看，人口數量進一步增加。2016年，全市常住人口為449.14萬人；2017年，全市常住人口為450.82萬人，常住人口一年間增加1.68萬人。
業內人士分析稱，揚州人口淨流出有進一步擴大的苗頭！
人口決定了一座城市的發展上限，沒有人，一切都是白搭。
為什麼同樣是強二線城市，杭州這幾年的發展要比南京要好？
因為杭州有源源不斷的人口流入，人口流入了，買房需求就大了，政府就可以放心大膽的賣地蓋房子了，土地財政收入充足了，就能放開手腳搞城市建設了。
據我所知，截止3月底，揚州市第七次全國人口普查縣級機構已經全部組建完成，將在4月底前完成鄉鎮（街道）、村（居）委會普查機構組建。
等這次普查結束，我們再來分析揚州人口狀況。
3、在房住不炒的大前提下，穩地價、穩房價、穩預期，揚州操盤手走在全國前列！
下面我們再來仔細分析一下這個表格。
本次排名，江蘇13太保裡面上榜的只有6個城市，蘇南的常州、鎮江居然都沒有上榜。
反觀揚州，房價收入比12.2排在了徐州跟無錫的前面。
徐州是人口千萬級城市，無錫是GDP破萬億城市，那麼揚州的老百姓拿什麼去支撐這樣一個高房價呢？
很顯然，就目前的情況來看，揚州的房價收入比是不太健康的，投資客居多，流入人口數量少，房價支撐力較弱。所以在下一個階段，房價大概率會回調。
對此也有業內專家提出了不同觀點：
為了應對本次新冠疫情，美國那邊是大水漫灌，中國這邊也是舉措不斷，很多人擔心，人民幣的實際購買力會下降，那麼買房成了不少人謀求保值的手段之一。
3月份揚州樓市成交量也是節節攀升，基本恢復到了疫情前的水平，恢復速度位居全國前列，這也從側面證明了揚州樓市相對來說還是比較健康的。
其實我們不妨來研究一下2019年城市“房價收入比”的增速。
數據顯示，50個主要城市的房價收入比均值為13.3，相比2018年的13.7下降了3%，幅度雖然有限，但卻是2015年這輪房價大週期以來，第一次下降。這是很明顯的信號，說明2019年是這波大牛市終點。 接下來我們看各個城市的情況。
南通以14.9%的增速排名第一，符合2019年南通房價領漲全國的事實。 我們還可以看到，2019年房價下跌的主要是一線城市和大部分二線城市，其中跌的最猛的是青島，上漲的反而是像南通、洛陽、蕪湖、哈爾濱、日照、蘭州等三四線城市。
揚州增速下降0.7%，這一數據業內專家認為跟揚州的實際情況相差不大。
揚州樓市這一路走來，用調侃一點的語氣來說就是“穩如老狗”！
在房住不炒的大前提下，穩地價、穩房價、穩預期，揚州操盤手走在全國前列。
一方面供地節奏有條不紊，卡的很到位，另一方面8950元/㎡的樓面地價天花板至今沒有捅破。
穩定大於一切，穩定壓倒一切！
一個穩定健康的揚州樓市，實在是太重要了！
【編後】：房價收入比，是參考城市房價泡沫指數最好的數據之一，但前提要考慮人口流入帶來的「財富平均指數」這個概念。 如今貧富差距進一步加大已是不爭的事實，絕大部分普通人被房貸壓得喘不過氣，幸福指數每況愈下。
未來如果不想辦法快速提高居民收入，樓市將會進一步扼殺年輕人的活力，進步的動力以及對未來的憧憬。 未來一二線城市還可以隨著城市化進程，用人口流入帶來的財富支撐房價，而那些“房價收入比”居高的三四線城市，隨著人口逐流出，房價將成為壓垮城市發展的最後一根稻草。
2020年對揚州來說是至關重要的一年，這一年揚州高鐵站將迎來通車，北沿江的南北之爭也大概率會水落石出，揚州將加速融入長三角的懷抱。
屆時究竟是抓住機遇強勢崛起，吸引大量人口、人才落戶還是被大城市虹吸，我們不得而知。
從樓市的角度來看，今年大量的純新盤即將上市，大批的優質土地等待出讓，很多開發商仍然在想方設法地在揚州拿地。
開發商在哪座城市拿地，就意味著看好這座城市的發展，你在哪座城市買房就意味著入股這座城市。
我們沒有理由不希望揚州越來越好，但是希望我們揚州在大踏步向前奔跑的同時，讓更多人有意向、有條件、有能力安居在揚州！
以上就是今天的全部內容，你對於揚州房價怎麼看？歡迎在評論區留言，也可以私聊我交流揚州樓市最新動態。
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