“沒有規模就沒有規模效應，規模是江湖地位的關鍵表現。”——正榮地產集團執行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝
高槓杆融資，高負債拿地，高週轉去化，曾是內房企短時間內迅速成長的不二法門。與規模共同成長的，往往是風險。因此，在經歷高速擴張、規模到達預期之後，降速提質，改善債務結構，以期企業長久穩定發展。
曾作為“三高”企業之一的正榮地產，2018年撞線千億後，亦開啟向“高質量發展”轉型的道路。2019年，正榮地產向外界透露，2019至2021年為其“高質量發展”年。如今，新三年戰略第一年已過。這份新鮮出爐的“月考”成績單，見證了正榮地產從“拼速度”到“拼質量”的轉變。
3月29日，正榮地產披露2019年財報稱，正榮地產實現合約銷售額1307.08億元，同比增長約21%；收益同比增長23.1%至325.58億元；核心利潤同比增長42.7%至29億元；淨利潤率同比上升1.1個百分點至9.5%。
“高質量發展戰略開局之年，正榮地產在保持規模盈利穩定增長的同時，持續構建產品力及運營效率優勢，拓寬融資渠道優化債務結構，積極佈局優質土地，有望為實現接下來兩年的目標打下堅實基礎。”黃仙枝如是說。
升級組織架構 培養百億區域
在“房住不炒”的調控基調下，運營效率和產品力成為房企對抗週期波動的核心競爭力。
正榮地產2019年財報寫到，在“精總部、強區域”的組織定位下，致力於持續提升經營效益，通過職能合併、差異化授權、產品標準化管理，積極推行組織架構革新及管理創新，以實現可持續的高品質發展。此外，正榮地產聚焦各經營環節的效率提升，深化改革運營體系取得了顯著成果。
財報披露數據顯示，2019年，正榮地產項目平均首次開售週期進一步縮減至約7個月，平均首次開售去化率提升至超過70%。
“積極推動組織架構優化升級，強調精總部、強區域，完善管理機制，通過專業化、扁平化的管理，加大授權力度，爭取培育出更多百億級的區域，打造高效組織。”在其2019年業績會現場黃仙枝表示，正榮未來將繼續加大加強內部培訓和人才培養體系建設，打造高質量的人才供應鏈。
同時，正榮會根據六大區域的市場特徵進行深耕，爭取提高單城市的市場佔有率，同時提高銷售權益比，把區域做大做強。
提高投資精準度 增加拿地方式
在深耕城市群、培養百億區域大框架下，2019年，正榮地產聚焦二線城市，持續在長三角、海峽西岸、中部、西部、環渤海及珠三角六大經濟區提前佈局。
報告期內，正榮地產新增土地41宗、建築面積達560萬方平方米，其中高達85%位於南京、合肥、西安、成都、重慶、鄭州、佛山、福州、南昌、廈門等強二線城市。
目前，正榮在各大區域的土儲分佈更加均衡，長三角、海峽西岸依然是正榮地產的“大本營”，中西部的土儲的佔比也在穩步提高。截至2019年底，正榮地產共擁有182個項目，總土儲建築面積為2615萬平方米，總貨值達到人民幣4500億，可滿足其未來三年開發使用。
豐富的土儲與可售貨值，讓正榮地產面對2020及“黑天鵝”事件時，更為從容。
“疫情對企業2、3月份有影響，但比預期的好，目前已恢復70-80%，預計四月份恢復正常，對全年影響不大。”在2019業績發佈會上，黃仙枝表示，正榮地產今年可售貨值為2500億，按照計劃去化60%計算，完成1400億問題不大，“我們內部的指標應該比這個還高一點”。
黃仙枝稱，公司大部分的項目還是招拍掛獲取，可能毛利率會較低，再拍地更傾向於週轉較好、核心地段的土地；今年還是收併購的好機會，手握350億元現金流，將更好把握市場中的機會；除此之外，也在考慮通過產業勾地，降低拿地成本。
雕琢品牌價值 以品質贏人心
在黃仙枝看來，此次疫情激發了居民對改善型住宅的需求。據其年報顯示，正榮地產立足於“改善大師”品牌定位，打造“正榮府”、“紫闕臺”及“雲麓”三大標杆住宅系列。
2019年，正榮地產通過升級運算及加速產品標準化，已將項目標準化複製率提升至100%，在售項目能夠較同城市、同區域項目獲得更高的溢價。數據顯示，正榮地產當前重點項目平均銷售價格較所在城市住宅銷售均價的綜合溢價為50.89%，較所在區域銷售均價的綜合溢價為22.01%。
據黃仙枝介紹，去年正榮地產成立了客戶價值中心，希望從源頭做好產品品控，從後端管理服務品質，實現以客戶為中心，以提升品質和客戶口碑。
在業內人士看來，正榮提升品牌價值的同時，正榮也再持續提高客戶忠誠度，加強產品力，提升品牌價值，以高品質來形成正榮品牌的口碑。
關注效益提升 加強開源與節流
作為高質量發展戰略開局之年，2019正榮地產要實現行穩致遠，就要拓寬融資渠道、優化債務結構。
2018年上市後，正榮地產融資渠道日漸豐富。近年來，正榮地產在境內外發行美元債、永序債、銀團、雙邊貸款、股本配售、長租公寓專項債、ABS同時，也深化與金融機構的合作。報告期內，正榮地產總戰略授信人民幣2449億，發改委累計額度7.5億，小公募債額度人民幣20億。
“目前，總體結構相對合理、安全。境內外的融資佔比分別為70%及30%；境內的非標比重大幅減少到20%。”據其執行副總裁兼財務總監陳偉健介紹，隨著資本結構持續優化，新增融資的成本逐步增加，平均的貸款年限已拉長到三年或以上。
除此之外，截至2019年底，正榮地產總資產為人民幣1692億，股東權益為164億，增加21.2%；所投現金超過人民幣353億，增加24.5%；總負債588億；2019年年底的正負債率為75.2%，繼續處在穩健水平；現金可轉債比例達到1.8倍，比例也大幅下降到34.2%。加權平均利率大概在7.5%。
“預計2020年的淨負債率大概還會維持在70%左右，未來我們還會置換一些高成本的老債，預計融資成本進一步往7%靠攏。”陳偉健稱。
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