博法律師說
在抵押權實現之時，應就兩項抵押財產分別拍賣、分別受償，但必須確保拍賣人為同一人，以使房地兩個權利的最終取得者為同一人。
房地分別抵押並登記的情形
關於房地分別抵押並登記的效力問題。儘管我國法律法規歷來規定“房隨地走、地隨房走”的雙向統一原則，但在實踐中由於建設用地使用權與建築物兩者的登記機關和審查權限規定的不同，導致經常發生房地分別抵押並經合法登記的現象。我們認為，基於交易安全的考慮，不宜認定這種情形中的抵押無效。法律關於建設用地使用權和建築物所有權結合的規定並不是一種強制性規定，之所以規定“房隨地走，地隨房走”的雙向統一原則，目的主要是為了避免因為分別抵押所導致的權利衝突和摩擦。但這種權利衝突在實踐中是無法避免的，因此在理解該雙向統一原則時，應當關注該原則在貫徹時的轉讓的一體和最終權利歸屬上的一體。質言之，即便出現房地分別抵押的情形，只要在實現權利轉移和處置抵押物時能夠保持權利歸屬上的一體，則可以妥當地解決上述權利衝突。特別應當看到，在實踐中當事人設定兩項抵押的行為完全是自願的，當事人已經訂立了抵押合同，且已經辦理了登記手續，不宜認定抵押無效。
解決上述房地分別抵押實行問題，大致可以採取兩種方式：
其一，採用建設用地使用權和建築物所有權不可分離的理論來處理，即儘管當事人是將建設用地使用權和建築物所有權分別抵押，但可以將兩個抵押視為一物二押，即將建築物的所有權和建設用地使用權的價值作為一個整體看待，在整體價值之上設立了兩個抵押。由於這兩個抵押都已經登記，所以可以適用現行《擔保法》第五十四條和本法第一百九十九條的規定，採取登記在先的優先受償，如果有剩餘的，則由後一抵押權人受償；順序相同的，則按照債權比例受償。
其二，採用建設用地使用權和建築物所有權分離理論來處理。由於當事人在兩個抵押合同中都分別約定以建設用地使用權或者建築物所有權單獨進行抵押，不僅在評估作價時分別作價，而且在登記時亦是分別登記，充分表明當事人不僅具有將建設用地使用權和建築物所有權分別抵押的合意，而且已經通過登記方式予以公示，因此可以認為兩個抵押皆為有效。在抵押權實現之時，應就兩項抵押財產分別拍賣、分別受償，但必須確保拍賣人為同一人，以使房地兩個權利的最終取得者為同一人。
上述兩種方式比較而言，第二種方式更為合理。因為在第一種方式中，若登記時間不一致，則第一個抵押權可以完全的實現，而第二個抵押權則僅能部分實現甚至無法實現。這種結果明顯違背當事人設定抵押時的真實意思表示，對於兩個抵押權人而言有失公平。具體而言：第一個抵押關係中儘管抵押登記在先，但當事人在抵押中的意圖有時是明確指向建設用地使用權或建築物所有權其中的一項，而並不是以建築物所有權或建設用地使用權其中的另一項的價值作抵押的，所以在該抵押權實現時只能就其中明確指向的財產的拍賣所獲得的價款而受償。若要以整個建設用地使用權和建築物拍賣的價款來受償則實際上使該抵押權人獲得其不應該獲得的利益，而第二個抵押權人也因此受到了損害。
以上內容來源《條文理解與適用》
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