裁判要旨
房地產開發項目的房產權屬應以不動產登記機構的不動產登記簿的記載為準。個人以其系掛靠房地產開發企業開發、內部承包為由主張對項目開發的房產所有權，不能對抗房地產開發企業的債權人申請強制執行該項目房產。
案情
2008年4月，趙漢斌因與江西昌廈建設工程集團公司(以下簡稱昌廈建設公司)、江西昌廈房地產開發公司(以下簡稱昌廈開發公司)借款糾紛一案，申請財產保全。同年6月12日，江西省南昌市中級人民法院查封了昌廈開發公司開發的位於南昌縣向塘銀河苑小區9套住宅和部分非住宅房產。後在法院主持下，趙漢斌與昌廈建設公司、昌廈開發公司達成調解協議。因昌廈建設公司、昌廈開發公司未主動履行調解書，趙漢斌申請對查封的房產依法強制執行。2010年6月10日，鄔玉成、王小洪以案外人身份向南昌中院提出執行異議，主張對查封房產的所有權。同年7月8日，南昌中院駁回其異議。7月23日，鄔玉成、王小洪向南昌中院提出執行異議訴訟，主張其是銀河苑小區實際開發人，請求確認其對查封房產享有所有權，解除對該房產的查封。
裁判
江西省南昌市中級人民法院經審理認為，2006年6月16日，鄔玉成、王小洪向南昌縣國土資源局出具的申請報告和土地登記申請書，記載鄔玉成、王小洪受昌廈開發公司委託於同年3月15日經江西產權交易所競得向塘鎮贛東路15號的土地，兩人同意該土地登記在昌廈開發公司名下。昌廈開發公司據此以土地使用權者的身份向土地主管部門申請所有者權益登記，在申請登記的依據中明確“該宗土地是鄔玉成、王小洪兩人受昌廈開發公司的委託於2006年3月15日在江西省產權交易所競得，土地來源合法”。南昌縣人民政府依據該申請向昌廈開發公司頒發了南國用(2006)第0449號土地使用權證。因此，鄔玉成、王小洪以內部承包關係主張對昌廈開發公司開發的銀河苑小區房產享有物權沒有事實與法律依據，鄔玉成、王小洪的執行異議之訴不能成立。法院判決：駁回鄔玉成、王小洪的訴訟請求。
江西省高級人民法院經審理認為，不動產登記簿是判斷不動產權屬的依據。昌廈開發公司取得南國用(2006)第0449號國有土地使用權證書，在該土地上開發建設銀河苑小區並登記房產權屬，因此，昌廈開發公司享有銀河苑小區房產所有權。鄔玉成、王小洪提交的證據不能證明其對爭議房產享有所有權。即使鄔玉成、王小洪將土地登記到昌廈開發公司名下掛靠昌廈開發公司開發屬實，昌廈開發公司認可鄔玉成、王小洪對爭議房產享有所有權的主張，也不能以此對抗昌廈開發公司的債權人。城市房地產開發和建築管理法律法規禁止個人採用借用企業資質掛靠等手段進行房地產開發，如果鄔玉成、王小洪的主張得到支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。2011年3月20日，法院判決：駁回上訴，維持原判。
評析
本案是執行異議之訴。鄔玉成、王小洪根據民事訴訟法第二百零四條的規定，以申請執行人為被告、其掛靠的企業為第三人，提出執行異議之訴。本案的審理主要涉及兩個法律問題：一是在個人掛靠房地產企業開發房地產項目中，房產權屬應如何確定；二是被掛靠的房地產企業對個人享有房產所有權的認可能否對抗第三人申請執行該房產。
一、不動產權屬確定應當以不動產管理機構的不動產登記簿記載為依據
本案中爭議的銀河苑小區房產所有權是不動產物權，應當按照物權法的規定確定其權屬。物權法第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外。該法第十七條還規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。本案中，昌廈開發公司在取得國有土地使用權後開發銀河苑小區項目，該項目有關的規劃、建設許可和商品房預售等均由昌廈開發公司辦理，房屋所有權均登記在昌廈開發公司名下。鄔玉成、王小洪不是在不動產登記機關登記的權利人，未持有不動產權屬證書，因此，兩人以掛靠昌廈開發公司和系項目實際開發人為由主張對銀河苑小區房產的所有權沒有法律依據支持。
二、被掛靠的房地產企業對個人掛靠開發事實的認可不能對抗房地產開發企業的債權人
不動產物權登記是指將土地及其定著物的所有權和他項權利的取得、喪失與變更，按照法定程序記載於有專門機構掌管的登記簿冊上。不動產物權登記是法律規定的物權公示方法，具有法律賦予的公信力。這種對不動產物權的公示目的在於讓第三人知悉該不動產物權的權屬和變動，明晰不動產物權，避免第三人遭受損害，保護市場交易安全。不動產物權的價值一般都比較高，不動產物權登記人可能因不動產登記在其名下而取得更高的市場資信，因而影響第三人對是否與登記人進行市場交易的判斷。本案中，查封的銀河苑小區房產系由昌廈開發公司登記開發，該登記既在法律上明確了昌廈開發公司享有的物權，也是對外向第三人宣示昌廈開發公司享有的物權。如果鄔玉成、王小洪的主張獲得支持，將出現不動產登記人與權利人不一致的情形，對外也會造成物權權屬不明晰，權利義務關係不明確，嚴重影響市場交易安全。例如，在銀行向開發該項目的房地產開發企業提供貸款的案件中，房地產企業以房產進行抵押，如果認定未登記的個人享有房產所有權，銀行的貸款抵押擔保失去依據，這樣，房地產開發企業可能成為逃避債務履行的工具，嚴重損害房地產開發企業交易對方的利益。
除物權法的規定外，公司法還規定公司以其全部財產對公司的債務承擔責任。登記在公司名下的房產是公司的財產，因而應當成為公司對外承擔債務的財產。銀河苑小區的房產登記在昌廈開發公司名下，依法可以成為其對外承擔償還債務的財產，趙漢斌作為昌廈開發公司債權人有權申請執行該財產。另一方面，個人採用借用企業資質掛靠等手段開發房地產也是法律、行政法規所禁止的行為。如果鄔玉成、王小洪以實際開發人為由主張的登記在昌廈開發公司的房產所有權獲得支持，將使法律禁止的行為通過民事訴訟合法化。如果屬於登記錯誤，可以根據物權法的規定進行更正或者提出更正訴訟，但本案不屬於登記錯誤情形，鄔玉成、王小洪自願向土地登記機構出具申請報告，表示其系受昌廈開發公司委託競買南昌縣向塘鎮贛東南路15號土地使用權，願意將該土地使用權登記在昌廈開發公司。即使鄔玉成、王小洪借用昌廈開發公司名義，掛靠昌廈開發公司開發屬實，也應自行承擔出具虛假報告和由此導致的法律風險，而不是由第三人承擔與昌廈開發公司交易中的損失。
因此，鄔玉成、王小洪提出的執行異議之訴應予駁回。
本案案號：(2010)洪民二初字第55號，(2011)贛民一終字第7號
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