一家企業的發展戰略既取決於宏觀的行業背景，也跟自身所處的發展階段息息相關，對房地產行業亦如此，在行業增速放緩的情況下，調整發展節奏已成房企共識。
形成差異化競爭優勢、衝刺千億規模、進行多元化探索、尋找第二增長曲線，這是大多數房企已經或正在經歷的階段，而每個階段的發展重心或目標都不同，因此在評價房企的發展質量時要因人而異。
以富力地產為例，斥巨資收購萬達酒店、突破千億規模、高負債惹爭議，經歷了大開大合的戰略投入後，富力地產確立了自己的多元發展佈局，行業地位進一步提高，2019年，富力地產採取更加審慎的發展策略，一方面，通過優化負債指標，降低企業風險，另一方面，通過舊改優勢補充優質土儲，提高企業增長質量。
張弛有度，才能一往無前，2020年富力地產提出1520億元銷售目標，增速10%，對比目前已經披露銷售目標的房企來說，富力地產的這一增速並不低。
融資多元 負債指標優化
對於外界最關注的負債水平，富力地產在2019年財報中提交了一份不錯的成績單。
財報顯示，富力地產2019年毛利率32.8%%，物業銷售毛利率34.9%，淨利潤率11.1%，盈利能力位於行業前列，尤其是純利達100.9億元，同比增加16%，每股盈利增加15%至每股3.00元，董事會建議派發末期股息每股0.86元－連同中期股息，全年股息每股1.28元。
鑑於連續多年比較高的派息率，2月17日，富力地產被納入恆生中國高股息率指數比重最高的成分股top10，彰顯企業超強的盈利能力，也體現了富力地產努力確保業績持續增長和派息，持續回饋投資者的意願。
其中，酒店業務方面，富力地產全年運營收入達70.9億元，經營淨利業主利潤上升5%，達到14.1元。截止2019年12月31日，富力共有運營中的酒店90家，具備較強的盈利能力和價值提升空間。此外，該項資產市場評估值約520億元，與目前380多億元的賬面計價差額巨大，隱含了未來可在資產證券化等資本運作中釋放的鉅額價值增長空間。
現金流方面，截至2019年底，富力地產持有現金384.4億元。此外，富力地產借款總額為1971.4億元，淨負債與總權益比率控制在198.9%。一位參加投資者會議的行業分析師表示，富力地產管理層稱預期在今年內可以將淨負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內；在3年左右，肯定可以將淨資產負債率降到150%以內。
目前，富力地產的償債壓力不大。財報顯示，在富力地產的流動負債中，短期借款和長期借款當期部分各為141.1億元和481.5億元，合計622.6億元。除了384.4億元現金外，富力地產未使用銀行授信約1200億元，足以解決經營中可預見的資金需求。
富力地產還通過多種方式進行融資。2019年，富力地產完成發行新H股，這是自2006年以來富力地產首次進行股票配售，按發行價每股13.68港元發行2.73億股的H股新股，募集資金總額為37.35億港元。瑞銀認為，雖然配售事項將令每股盈利短期內有所攤薄，但相信公司將通過擴大股權基礎，長遠有助降低負債比率，從而減輕投資者對其高負債的憂慮。維持富力地產"買入"評級，目標價22港元。
不僅如此，H股全流通改革全面推開之際，富力也在積極嘗試。2月24日，富力地產申請H股境內未上市股份"全流通"，證監會已接收材料，這可能意味著富力地產此前不能在港交所流通的內資股，可得以轉讓流通。如果H股全流通順利完成，將進一步增加富力地產的現金流。
廣發證券研報認為，全流通對H股上市公司來說，可增相關股份的流動性，進而便於提高H股在國際市場指數中的權重，帶來增量配置資金；其次，有利於促進H股公司各類股東利益一致和公司治理完善，提升公司估值。
富力地產管理層在日前的業績會現場表示，目前富力地產比較重視短債，大概一半已經還掉或者已經延長了。
2020年加快舊改和週轉
對於降負債的策略，除了較強的多元融資能力，更重要的是開源節流，富力地產明確表示，一方面要加快銷售速度，提高現金流，另一方面，不高價拿地，富力地產在舊改方面優勢明顯，可以合理控制土地成。
在銷售方面，財報顯示，富力地產2019年權益協議銷售額1381.9億元，同比增加5%，對於2020年的銷售目標，富力地產提出1520億元，同比增速約10%。對於這一增速，雖然富力地產表示主要是考慮到全球市場波動及新型冠狀病毒的影響，增速比較溫和，但相對於目前大多數已經披露銷售目標的房企來說，增速並不低。
與銷售目標對應的是足夠的貨值供應。財報顯示，截至2019年底，富力地產的可售資源為7460億元，充足的貨源可以更加靈活安排新項目推盤及購地計劃，具體到2020年，可售資源約為2700億元，也就是說去化率56%就可以完全銷售目標。
富力地產在全國推出在線銷售平臺富力好房，以此加快銷售速度。資料顯示，富力好房開發於2017年，是為房地產項目提供全面點對點服務及信息、行業相關服務以至營銷平臺，隨著在線銷售獲得持續的關注，富力地產透過整合前沿科技及媒介，例如虛擬展廳、視像體驗、在線及線下代理的實時交談及網絡協調現場參觀等，為銷售及營銷帶來更多可能。
在拿地方面，富力地產採取了更溫和的收購策略，尤其去年下半年富力地產表示暫時不在公開市場拿地，2019年，富力地產的土地收購策略主要集中在資產快速週轉的土地、低成本土地及城市更新項目。財報顯示，富力地產全年在32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價為2600元每平米，顯示極佳的成本優勢。
富力地產的另一項戰略性舉措是城市更新，實際上，城市更新已經累積了大量潛在土地儲備。截至2019年底，富力地產已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可商業銷售的建築面積超過4000萬平米。透過城市更新項目轉化出的土地儲備，極具成本優勢。這些轉化來的土儲較招拍掛及收購項目所獲得的利潤率更高，並便於管理資金流動，已成為提升富力地產盈利空間的重大優勢。
財報顯示，2019年，富力地產已透過三個城市的城市更新項目轉化了179萬平方米土地，並且未來數年可轉化潛在土儲建面超過4000萬平方米，一方面，這些土儲在一二線城市的面積佔比92%，佔據增長高、支撐力足的細分市場；另一方面，在大灣區面積佔比達到60%，截至2019年底，富力地產在大灣區的土地儲備以建築面積計約為270萬平方米，可售貨值人民幣340億元，富力將持續受益於大灣區的迅速發展。
富力地產管理層明確表示，2020年將會加快舊村改造和轉化土地，而且公司目前是以舊改為主，希望每年轉化500萬平方米以上的土儲，舊城改造由於土地成本比較低，平均毛利會拉到40%左右，這可以支撐富力地產在三四線城市的低毛利率的表現。
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