問：你好 現在想落戶深圳需要多久啊
答：看你條件，快則一個月，慢則長達半年以上。我們有個客戶沒事更了下名，結果人力資源局各種刁難，生怕一不小心引進了一個潛在更名犯罪分子，大半年了還在審核。
問：你好，紅山的中央原著，91年拿的地，房子比較新，143平米雙證，850萬，值得入手嗎？多謝
答：合正中央原著，紅山片區的高品質樓盤，不帶深高學位，成交價在七萬到七萬五之間。 但雙證房是一個神奇的物種，不能簡單把一個購房指標等於100萬來換算，就自認為合算。 這是心理層面的博弈，雙證房過濾掉了大部分接盤客，同時打掉了人們的投資預期，同樣是房子，市場價值卻被大大削減，你可知深圳灣同樣戶型，雙證和單證價差幾百萬還很難賣出。 你看上這套雙證房，單價近六萬，和單證房一萬出頭的價差我認為是不夠的，筍進筍出難賣是它的必然命運。 在我看來，雙證房只適合自住，用兩個指標，合理價差買一個住的舒服，投資客儘量不碰，更不要賭限購會放鬆，等不到的。
問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？
答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。
問：十三好 龍崗寶荷片區未來前景如何？該片區農民房少，舊改推進快，產業豐富，14號線開通後會激活這個片區嗎？ 謝謝！
答：感謝付費提問 龍崗寶荷堅定看好，我去坪山的路上多次經過寶荷、寶龍工業區，這個片區的土地難得以工業為主、未來舊改拆遷速度快，也是大量開發商關注的板塊，再加上地鐵14號線快線3年後通車，這裡的漲幅也許會高出很多人的想象。
問：十三大師： 本人有深戶，在深無房，在深圳以外地市有房且有貸款記錄，如果現在在深圳購房首付幾成？ 目前有首付款80萬，可應付月供8000左右，純投資，能否置業深圳？ 如果可以置業，優選哪種住宅房產？（種類考量因素例如：新房or二手、面積、區域、房齡、配套、規劃預期……） 期待指點，謝謝！
答：感謝付費提問 一、外地有房貸記錄，在深圳做按揭貸款就要首付五成了，如果外地有兩套在還，在深圳的按揭貸款是被禁止的。 二、有過貸款記錄也沒關係，深圳金融環境寬鬆，可以做全款買入之後再抵押的方式，實現三成首付購房； 三、你的情況可以全款抵押買到總價250w左右的房子，月供在8千左右，租金在4千左右，可以實現； 四、優選二手住宅，關內的一房一廳或者關外近郊的小兩房都可以，樓齡儘量在05年之後的，這種房子在深圳屬於“上車盤”，最注重的因素是地鐵
問：版主，您好！我發現同地段：舊多層樓梯房，比新高層電梯房漲的快。（僅限深圳人多地少，而且需要十年以上持續觀察對比。） 比如： 1，潛龍花園二期，和旁邊的潛龍鑫茂價格越來越近。 2，長福花園或福蓮花園，單價早已大幅超越旁邊的高層：現代苑、紫玉花園、海連大廈。 3，前海花園二期，單價開始接近旁邊的前海花園三期電梯房，並有超越的趨勢。 這是不是說明：觀察十年以上，同具體位置，深圳舊樓梯房比新電梯房漲的快！？謝謝指點迷津！
答：你是個很愛觀察和思考的人，並願意為解決疑問付費，很難得。 但用個案代表主流，思考就容易出現偏差。 你的疑惑，我用一個道理來說明：優等盤裡的下等馬，跑不過劣等盤裡的上等馬。 次新高層電梯房是優等盤，老舊樓梯房是劣等盤，這是確定的，但是總有例外，比如98年的高層電梯大塔樓，戶型糟糕，沒有小區，那它一定跑不過旁邊有小區，戶型方正得房率高的老舊樓梯房。 你觀察對比的幾個盤都或多或少符合這個定律，但特例無法代表主流。
問：十三老師，看好南油b嗎或裕亨花園，八卦嶺宿舍？
答：這幾個都是市中心老破樓梯房的典型代表，尤其是南油b和八卦嶺宿舍，這類房源只有兩種價值，或者為學位，或者搏拆遷，這幾個盤學位是沒有的，搏拆遷我只能祝你好運，原則上遠離此類房源。
問：十三老師您好，招商前海灣和深業中城，兩個盤都值得選嗎，二者比較呢？感覺周邊環境是兩個極端，一個是老豪宅區，周圍有點舊了；一個是周邊太新了，缺乏人氣，很擔心前海前景最終不如深圳灣。不知道如此思路對否，謝謝！
答：這兩個盤，一個買當下，一個買未來。 買當下會安全但缺乏想象力，買未來有風險但可能獲取更大收益。 沒有絕對的對錯，只有風險偏好與個人抉擇。
問：十三老師，你好！現在想優化一下房產跟你諮詢：長沙兩套住宅和兩套公寓（共貸款90萬），深圳蛇口華彩花園一套（貸款近300萬），小孩後年上小學當時看中了育才學位及三房兩衛，就犧牲品質買了華彩老破舊，現在手頭上有160萬，也打算賣了長沙公寓一百萬，能湊260萬，有兩個想法：1、賣掉華彩花園置換對面好一點房子比如對面花園城，2、擔心出手速度慢，房子快速漲，不賣華彩，再在深圳投資一套四百萬人小兩室。請十三老師指點，怎麼優化更合理，也可以有第三套方案，謝謝！
答：深圳老破大的威力有多大，看華彩花園就知道了。 我查了下，華彩近幾天成交了一套152平，單價只有44000。 也就是說，連南山、蛇口、學區這幾個重磅加在一起都無法挽救老破大。 還好你買的是一套三房，面積應該不過百，要好出一些，不過受大盤拖累，也賣不上高價。 我的意見，華彩能出則出，集中力量重新選一套好的標的。 附：華彩目前在掛的奇葩五房，單價44000。
問：老師，請問下3年後，壹城中心和玖龍臺哪個更好一些？兩者目前都是網紅盤，關注度較高。我個人覺得玖龍臺會更好，因為它目前配套的不足會隨著地鐵，商業的開通而完善，但是壹城中心戶數太多，擁堵問題難以解決，片區近期也沒大利好。如果純投資，買玖龍臺二期5.5萬，有價值嗎？畢竟它只能算郊區中心盤，擔心漲幅會輸給南山，福田等中心區，謝謝老師
答：認同你的想法，九龍臺比壹城中心還便宜的，並且一個是片區標杆、周邊地王已經預示了未來兩三年的價格空間，一個是偽高端盤、價格虛高，配套普通，很明顯九龍臺會優於壹城中心。 但九龍臺這種郊區中心的新房，價格也並不實在，有開發商運作，還是會讓你站崗兩三年的。短期三年看，價格可能會低於南山的學區房漲幅，更不用說前海-寶中這種持續火爆的板塊了。
問：大師，龍崗的麓園，紫園又一城和坪山的恆大，學區和交通地鐵方面哪個更好呢，更有前景呢，自住附加投資？
答：恆大城目前一期售罄了，假如命好，落個深中的學位，可以價格看到4w+。 麓園優於又一城，又一城是投資公司控盤的，價格虛高了一點。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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