文｜楚留真香、舟樹人 編｜寧採塵
隨著疫情陰霾逐漸的散去，蟄伏的新盤也像雨後春筍一樣往外冒頭。
這一次，探一個“海歸”。上海深石入邕第1盤，正地鐵純新盤“錦上城”。
▲樓盤檔案
上海深石兩度與邕城結緣
說錦上城之前，先說說深石。
在2018年1月南寧首場土拍上，來自上海的深石與龍光正面剛。新手初到，鎩羽而歸。
但深石並沒有退場的打算。
2019年，它捲土重來，先後拿下龍崗和江南兩宗地，正式登陸南寧。
目前，兩個項目都定名了，江南首發之後，龍崗想必也不遠了。
▲上海深石在南寧的項目
介紹一家“新面孔”，最簡單粗暴的方法，是先看榜單。
根據2019年中國房協和上海易居測評中心聯合發部的中國房企500強排行，真香順著找一遍，又逆著找了一遍，眼睛都看花了，愣是沒有看到上海深石的名字。
不過，在深石的官網上，發現了它和邕城的淵源。
▲深石官網截圖
原來，深石前身是上海安注建設設計。2014年之前投資管理了盛天在南寧的“明星盤”，後來從設計師轉型成開發商，涉獵開發住宅、商業、酒店多個領域。
2019年，上海深石再次邂逅南寧，不僅帶來了兩個盤，還帶來了一位好基友——來自陝西的漢化集團。
可能大家會納悶，一個是從海上來的“魔都鬼才”，一個是厚重的“西北漢子”，怎麼突然在南寧就擦出了火花？
回答這個問題之前，再介紹一下漢化集團。
這是陝西一家以地產、文旅、教育、投資等多元發展的綜合性公司，先後開發過酒店、寫字樓、住宅項目和城市綜合體等。
其實，最近這幾年，哥倆先後在全國各地開發過不少住宅項目，高層、洋房、別墅都有涉及。
比如西安就掌燈、紹興觀湖園、渭南漢華原上、泉州洛陽小鎮等，就是他倆開發的。
▲紹興觀湖園與西安就掌燈
從他們歷史打造的項目看，名字都很古風，樓盤長得也挺有特色，小眾且文藝。
操著一口吳儂軟語的錦上城，能不能讓愛嗦粉、愛撩螺的南寧人買單？
江南第一大道，地鐵口“添新丁”
老城區，人口密集，地段成熟，配套完善，無需付出較長時間的等待。
深石或許就看上了老江南的這一點。
錦上城位於江南壯錦大道邊上，項目不遠處就是五一立交，地面出行挺便利。
而且，它還是個地鐵盤，項目距離在建的地鐵5號線旱塘站約700米，和區域內競品相比，交通優勢相當明顯。
5號線地鐵貫穿壯錦大道、新陽路、明秀路、南梧路等老城區，與新城區的連通性差一些。
▲項目位置(具體以實際為準)
不過，錦上城門前就是壯錦大道，車流量很大，噪音不可避免，給個小視頻自己感受一下。
▲項目門前實拍
除了地鐵，項目周邊都有啥呢？
從地圖上也看到，項目南面一牆之隔是一個變電站。那麼問題來了？變電站會對居住在周邊的居民，造成身體上的危害嗎？
▲項目南面的變電站
▲官媒相關報道
真香查了一些資料，結果表明，變電站釋放的是電磁感應，而非電磁輻射，電磁強度遠遠低於國家標準，因此不會對健康產生什麼危害。
BTW，如果不符合安全規範，國家也不會允許偌大的變電站佇在那裡。當然，如果購房者實在介意的話，直接取捨就好了。
接下來再看學區。
距離項目較近的學校有富寧小學、壯錦小學、壯錦初級中學等，比較普通，但能滿足一般購房者需求。
另外， 江南盛天地、海吉星、江南公園基本都在壯錦大道沿線上，有了這條貫穿南北的主幹道，生活起來挺方便的。
整體來看，雖然地段不太當紅，但有地鐵5號線的“錦上添花”，交通優勢也挺明顯，對於地緣客戶來說，還算實在。
真香偷拍到，售樓部已露出真容，預計下個月就能和大家見面了。
▲售樓部快完工了
49畝的“心機盤”，逃不掉剛需人設
真香很好奇，49畝的樓盤，說大不大，說小也不小，這哥倆能不能玩出花？
錦上城有兩個地塊組成。西邊的是住宅組團，佔地31畝，即將開售的6、7#樓。東邊臨路的商業組團，佔地18畝，規劃為loft公寓和是寫字樓。
商住分離挺"心機"的，至少讓住宅能離噪音遠一些了。
▲項目總平
首期推出的面積跨度是67-107㎡二至四房，非常剛需，這是該樓盤的第二個“心機”。
第三個“心機”，100㎡以上好住些的戶型，基本放在北側那幾棟。由於樓盤是北高南低的佈局，低層是園林房，高層是城景房，對捨得花錢的“爸爸”比較友好。
不過，車位比只能做到1:0.9，還是略剛了，畢竟汽車已經是家庭必需品了。
整體來看，外部的“錦上”是有了，但內部的產品類型雖然豐富，但住宅板塊的品質不夠給力，不足以叫“城”。
73做三房，一半戶型小於80平
從目前釋放的信息來看，戶型涵蓋67-107㎡的二至四房。
畢竟項目在江南五一路片區，做剛需小戶型即是明智之舉，所以首推的6個戶型裡，有4個在100㎡以下，也是情理之中。
67㎡戶型有些“與世無爭”，既然是剛需，就不和別人爭房間多，安靜做兩房就很OK；陽臺還在主臥和客廳間形成連廊，在60㎡的戶型裡比較少見。
▲67㎡兩房兩廳一衛
73㎡戶型則沒那麼方正，雖然能做到2+1房，但動靜乾溼都不夠分離，且東側陽臺與主臥面朝壯錦大道，受到的噪音和亮光干擾，強度會更高。
▲73㎡三房兩廳一衛
74㎡戶型的佈局也是半斤八兩，廚房對玄關容易漏財，次臥對餐廳私密性也有所缺失，唯獨主臥飄窗3面採光比較亮眼，如果看上了這個戶型，後期做些隔斷改良也是可行的。
▲74㎡三房兩廳一衛
真正的88㎡3房戶型登場，各個房間都“長開”了，佈局也沒啥問題，遺憾的是，反正都是送，陽臺為什麼不能連接臥室？氣度還沒67㎡的大。
▲88㎡三房兩廳兩衛
小俠對100㎡戶型的第一感受就是：
房間多，雖然面積一般，但還是能湊合住下人口較多的家庭，不過有了北面看園林、南面少遮擋的優點，倒給這個戶型多了點改善的味道。
▲100㎡四房兩廳兩衛
107㎡戶型除了書房次臥調換位置以外，也沒多大改變，大門正對主臥門的設計也沒能避免掉，不過樓棟位置位於園林中軸線，觀景效果應該首開戶型中最好的。
▲107㎡四房兩廳兩衛
總結一下，對於剛成家的年輕剛需來說，雖然100㎡以下的戶型都有缺點，但畢竟便宜啊對不對，後期自己隔斷改良，就是小兩口的溫馨小窩。
而100㎡以上的兩個戶型，門檻相對高一些，如果下定決心在江南，或者5號線沿線發展，自己又有點生活追求的話，那就努力一把，上大戶型的車吧。
最多一萬塊，不能再高了？!
這個盤售樓部還未開放，但已經有不少扒友問起，TA會賣多少錢？
▲周邊在售項目
從KFS釋放的信息有提到，錦上城賣毛坯。
周邊在售盤不多，離項目不遠處的沙井建發璽院毛坯新品預計賣1.0萬元/㎡，一江之隔北岸的西鄉塘龍光水御龍灣御江毛坯價也在1萬+。
從地段看，加上有地鐵的加持，又是小戶型為主，優於片區大部分競品。
但從品牌力和影響力看，在南寧比較弱。
綜合來看，真香大膽預測這個盤的價格大概率參考周邊，不會跳脫太開，畢竟也要入鄉隨俗。
@鑑語：剛需新菜品，“試吃”有風險
錦上城位於江南老城區，周邊配套相對完善，又有地鐵加持，加上板塊內新盤少，又給當地居民一個新的選擇。
從產品設計上看，也是點對點的服務剛需，戶型緊湊實用。
不過，由於品牌力目前還是個迷，喜歡牌子貨的可以多對比。
而且要看最終價格嘛，畢竟，對於剛需來說，划算才是王道。
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