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前言
很多朋友私下交流提及“拆遷怎麼拆”較為宏觀適合給項目總以上中高層，但是不適合基層的拆遷工作人員，尤其是一些剛入行的新人。拆遷新人迫切希望瞭解自己作為一名拆遷工作人員，如何按時按量做好自己的本職工作，甚至做得更高效，感到困惑，下面我就根據自己的一點經歷和結合一些資深拆遷朋友的經驗。總結歸納了一些經驗，希望對拆遷新人有一點幫助。如有不妥，請多多包涵，如有缺漏，歡迎拆遷高手多指點補充完善。
一、概況
眾所周知，拆遷是更新改造過程中難度最高的關卡。深圳的城市更新項目實施率不過3成多，扣去工改單一主體外，真正實施的城中村更新項目估計也就1成多2成左右。而這其中導致更新項目長期推不動的往往大多數都卡在拆遷上。
除了單一的工改項目外，城中村更新項目拆遷工作人員面對的多種多樣，時刻變化甚至反悔，不斷提出更高條件的村民小業主。而我們的公司，或許是毫無名氣的小公司，也許資金實力很弱，也許拆賠標準條件很低……存在各種問題。但是我們作為拆遷工作人員，拿人錢財替人消災，拿了公司的薪水，就該努力做好自己的工作回報公司。
二、基本素養
1、自信心要足，換個角度思考拆遷本質。
有些拆遷工作人員從心態上總覺得我們是來求拆遷業主村民配合拆遷，低聲下氣，低人一等，妄自菲薄。
拆遷簽訂搬遷安置補償協議從本質上來說就是一種房地產買賣，不過是相對是固化，唯一的賣家和唯一的買家。我們的心態要不卑不亢，要覺得簽訂搬遷安置補償協議，是給你們業主村民帶來舊屋變新房，帶來更好的生活居住環境，帶來更多更完善的公共配套市政設施，對大家都好。
當然，也不能盛氣凌人，感覺高人一等，這樣心態更不妥。
擺正自己的位置和心態。我們和拆遷業主村民之間都是平等的關係。
2、注重細節，接地氣。
城市更新中的拆遷工作事務，都是異常接地氣的工作，不論你是海歸還是985，在和拆遷業主村民進行接觸拆遷談判過程中，都務必放低心態。不要動不動幾個英文，不要動不動幾個專業術語，不要動不動西裝革履……
學會融入當地生活工作環境當中，學會幾句當地方言更能入人心，哪怕說的不怎麼準。當然，也不能村民穿拖鞋褲衩，你也穿拖鞋褲衩來上班。
3、保持執著，別輕易放棄。
拆遷是大事，對於拆遷業主村民來說，拆遷就是暴富的絕佳機遇，接觸一兩次或幾次就簽訂搬遷安置補償協議，幾率不大。
作為拆遷工作人員，碰釘子是必然。有句話，要成功，先發瘋，頭腦簡單向前衝。這裡的頭腦簡單不是真的簡單，而是多少有點不顧臉面，不顧一時得失，努力執著的意思。一次不行就兩次，兩次不行就十次。
曾經與一個拆遷高手聊過，與一戶早期來深的農民房業主打交道，對方一直要想佔多點便宜，遲遲不肯籤。拆遷高手不離不棄，始終準點拜訪。即便對方覺得他就像準點的鬧鐘，剛開始都煩他，罵他，但是隨著時間的推移，漸漸覺得他是很努力的一個人，覺得他就好像早期來深奮鬥的自己。最終不僅簽了，還把周邊幾個都帶動與他簽約。
4、不同群體不同談話方式，不要膚淺以貌取人
一般而言，對不同的群體，也有不同的語調和對話方式。如當地的大爺大媽，聲音一定要平和，話題家居瑣事為主，扮乖乖後生仔；對白領上班族就大方得體一些，說話斯文一些，主要話題都是職場方向，大方得體；對小年輕可以適當跳脫一些，以年輕人的流行話題；對中年男人，話題茶菸酒國際大事枸杞養生風水等等為主；對老闆或村領導，儘量專業一點，多聽多問少說話。
不要根據拆遷業主村民的穿衣打扮外貌看人。在廣東，村裡穿拖鞋褲衩背心的大爺，路邊掃地搞環衛的大媽，都極有可能是當地的土豪。作為拆遷工作人員，在項目現場，甚至周邊區域，別見村長就高山仰止，點頭哈腰，見到這些穿著一般甚至有點邋遢的，都就一臉鄙視，瞧不起。有時候無意中得罪人都不知道哪裡犯了錯。或許你前頭點頭哈腰的村長就是路邊穿拖鞋褲衩大爺的兒子。
三、前期充分準備
很多人總希望開門見山，私下交流總希望談技巧，但臺上一分鐘，臺下十年功，技巧其實僅僅佔整個拆遷談判過程的微不足道的比例，用盡心力在談判前的準備工作比例佔絕大多數比例，大量的談判前準備工作，技巧則是臨門一腳了。
1、基礎信息、專業知識要掌握。
基礎信息指的是：更新項目基本情況如如何測繪、如何確權，專項規劃各種指標數據、周邊的項目的配套、拆賠標準等等，要梳理記熟。
拜訪拆遷業主村民前，務必把周邊更新改造項目親自踩盤瞭解一遍，有意識的收集周邊項目的拆賠標準，公共配套、物業服務等相關信息；把自己項目更新改造前後逐一對比分析；把自己項目的各種優劣勢如公共交通、學校、商場超市等也一一記熟在心。如果你自己的項目都不熟，這份工作肯定做不好。當然還有一些拆遷工作人員對自己項目滾瓜爛熟，但是拆遷業主村民一提周邊項目，就兩眼一抹黑一問三不知，手足無措，完全不知道如何有效應對拆遷業主村民的質疑詰問。
除了拆遷相關的基礎知識要了解外，房地產相關的也都要有所瞭解，比如開發報建、規劃設計、施工工程等等，有些時候拆遷業主村民往往會問目前項目報建進展、規劃設計指標，甚至施工期多長，回遷大概時間等等。
2、在外，摸底瞭解拆遷業主村民基本情況
拆遷工作人員不能長待辦公室，必須多出去拜訪拆遷業主村民，與他們交朋友。不能在項目部守株待兔等業主上門。通過二房東，村領導，村領導的七大姑八大姨、退休的村長、房屋租賃管理部門、產權登記部門。拆遷村民業主是企業主的，天眼查、中國裁判文書網、稅務相關。
現場多留意拆遷業主村民的房屋現狀，尤其是一些瑕疵，如產權屬於無本、綠本、房屋所有權證、有違建加改擴建嫌疑、有消防安全隱患、租戶有生產和生活一起、有無裝修，何種水平裝修？有無違法排汙環保問題等等。
3、 在內，入戶摸底瞭解拆遷業主村民基本情況
內部的裝修，傢俱擺放，擺件透露出很多信息。如，家庭收入水平，何種行業？
一般而言，從事什麼行業，在家裡都有相關的物件。單身獨居還是一家四代同堂、養寵物、不良嗜好、抽菸賭博嗜酒、性格特徵如潔癖或懶散，喜好如愛足球追星、追求生活質量，經濟水平如何衣食無憂，風水之類。
總之，一個人在外很難看出什麼，但是一個人的家裡，可以透露出很多有用的信息。
4、 做好心理準備，吃點小虧也無妨，換位思考。
很多拆遷工作人員總覺得，我就是拿一份工資，何必花太多心思去和村民業主交朋友呢，覺得做好這個項目或者甚至說不定自己那天就離職了，何必浪費時間。
其實不然，要做好一個合格的拆遷工作人員，必須學會感恩，懂得講感情。即便那天你不在公司或不在這個項目上了，一樣也可以多交朋友，多條朋友多條路。別總想著付出什麼，一定要賺回什麼，有時候吃點虧反而是福，塞翁失馬焉知非福。很多拆遷高手，不僅是做拆遷做得好，在各行各業都混的風生水起，因為他們懂得用心，一個人只要用心，什麼事情都做得很不錯。
一名優秀的拆遷工作人員，不僅要站公司立場考慮問題，更應成為拆遷業主村民的好基友，懂得為站他們立場看待問題，懂得為他們排憂解難。
5、什麼都要了解一點，成為一個移動數據庫。
拆遷工作人員，除了本身拆遷工作房地產相關的知識豐富，其他的亂七八糟的，什麼都瞭解一點，菸酒要了解，小學知識要懂，國際大事也要了解，吹牛才有更多話題。
面對的拆遷業主村民有男有女，有老人有小孩。對小孩，我們可以輔導其寫作業，對老人，多懂點養生知識，對中年男人，懂得國際大事，對女人，懂得點化妝知識。
這些知識其實網上都有，需要僅僅是你是否用心而已。在拜訪之前，先了解一些。在別人閒聊的時候，能適時接上話題，這樣就不會顯得無知導致冷場，附和你觀點，會給他們帶來一定的滿足感，令人愉悅。
當然，討論切勿爭強好勝，無意中得罪拆遷業主村民。
6、找對關鍵人，重點突破。
有的人也許不是決策人，但是能說服決策人的，就是關鍵人。拆遷的時間緊，任務重，面對的不僅僅是一戶，我們有必要集中精力，重點突破。
基本上拆遷業主村民都是家庭為主，有兩兄弟的，也有夫妻兩口子的，也有一家四代同堂的……每個人的立場看法都有所不同，意見多樣，訴求多樣。
拆遷高手，要懂得在拆遷業主村民的家庭中，尋找出最具有決策權或關鍵人，把關鍵人搞定，也就搞定了一大半工作了。找錯了人，浪費了大把時間精力，甚至還延誤了工作節點。
備註
未完待續
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