編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020“黑天鵝”之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的“2019成績單”。
中國奧園集團董事會主席郭梓文
2020年以來，中金、摩根士丹利、聯昌等評級機構相繼給出中國奧園（03883.HK）增持評級，並將目標價格鎖定在13元之上。
3月24日公佈的業績沒有讓這些機構失望，反饋到業績上便是2019全年實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%，超額完成1140億元的全年目標；淨利潤52.2億元，同比增長78%。
確實，中國奧園宛如“黑馬”，不到5年，實現了從百億到千億的增長。億翰智庫2019年房企銷售排行榜顯示，中國奧園上升至榜單第28名。
市場歡喜其超預期業績的同時，也拋出了疑問：2019年，調控、融資雙線趨緊的背景下，中國奧園逆勢而上的成色如何？
高權益比例銷售
年報顯示，中國奧園2019全年實現合同銷售1180.6億元，同比增長約29%，超額完成1140億元的全年目標。2016至2019年，合同銷售年複合增長率達66%，增幅高於行業平均水平。
而從財報中對銷售數據進行拆解，其中，中國奧園2019年銷售權益比例83%，相較於2019年房企的權益銷售比大規模下降，從2016年的85%降至去年的75%左右，中國奧園的銷售權益佔比在內房股領先。
一般來說，與全口徑銷售額相比，權益口徑則更能反映企業自身的資金運用、戰略把控水平、營銷、運營及投資等綜合能力，是房企高質量發展的重要指標。
銷售權益佔比居高的同時，中國奧園2019年現金回款率約78%，已售未結1705億，表內預收款增加到860.6億元，未來2年結算也有了保證。
同時，含金量較高的銷售增長推動盈利的增長。中國奧園2019年實現營業額約505.3億元，同比增長63%；淨利潤52.2億元，同比增長78%；核心淨利潤51.2億元，同比增長67%;核心淨利潤率約10.1%，同比增長0.2百分點。
整體而言，最近幾年，無論是銷售額、營收還是淨利潤，中國奧園都保持了穩定增長態勢。
緣何中國奧園業績逆勢增長？資深地產人士張波分析，中國奧園存貨週轉率在持續提升，有利於規模化效果達成，另外，奧園重點佈局華南包括大灣區在內，從全國拿地情況來看也是重點選擇核心都市圈，在房地產調控從緊的2019年，一二線核心城市的市場穩定為其銷量提升建立了一定基礎。
併購+三舊改造拿地優勢助力
奧園的銷售增長與之前數年的積極拿地策略密不可分。2019年，奧園沒有放慢囤地速度，年報顯示，奧園2019年新增87個項目，新增可開發建築面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元。
截至2019年12月31日，中國奧園擁有280個項目，分佈85個境內外城市，土地儲備總建築面積達4503萬平方米（權益比79%），總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目後的總貨值約人民幣6845億元。
值得一提的是，與很多品牌房企競相拍地所不同的是，中國奧園在拿地方式上不依賴於招拍掛，而主要通過收併購+三舊改造方式拿地。機構數據顯示，自上市以來中國奧園通過收併購+三舊改造拿地的佔比，已經達到70%。
執行董事、 主席郭梓文表示，中國奧園實現“三舊”改造全覆蓋， 擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約2260億元，其中粵港澳大灣區佔89%，有助增厚大灣區土地儲備。
知名地產分析師嚴躍進表示，中國奧園“三舊改造”拿地方式一定程度可以看出其拿地優勢明顯，可以在比較好的地段拿到好項目。從銷售的角度看，併購+三舊改造的拿地方式的潛在增值空間比較大，可以控制土地成本。
中國奧園亦在年報中表示，確保合理的土地成本和穩定的利潤率，有助應對市場波動。
對於2020年的買地計劃，中國奧園方面持謹慎態度：今年買地預算不會超過全年銷售額的1/3，大約400億多一點，這個預算會根據銷售情況做動態調整；其強調不會突破1/3的底線。
城市佈局方面，中國奧園2019年從區域走向全國，實現了區域佈局的平衡，一定程度上分散了以往重倉大灣區的風險。
據中國奧園方面介紹，在合同銷售明細方面，其中華南區域是佔36%，中西部核心區佔26%，華東區佔了23%，環渤海佔11%，境外佔4%。按產品來分類，住宅性物業佔80%，商業性物業佔20%。
“這個比例會根據市場情況進行一個動態的調整，預計2020年還是以住宅銷售為主，佔比約80%，商業銷售佔比約20%。”中國奧園方面如是說。
中國奧園高級副總裁陳嘉揚介紹稱，2020年，奧園將以區域公司為據點持續深耕所在城市群，進一步提升一二線重點城市佔比，更多城市進入當地銷售TOP10/TOP20，實現30個區域公司每家完成年銷售50億或以上。
將平衡進行到底
一般而言，較快的銷售增長和土地儲備意味著水漲船高的債務水平。增長的負債並非不能接受，關鍵在於將這一壓力保持在可控範圍內。
2019年，中國奧園淨資產負債率為74.9%，同比增加了16個百分點。負債率上升主要因去年有一個保險的收購，支付了30多億，對淨負債率有一定的影響，如果剔除的話，淨負債率是66%。
對於增長的債務，陳志斌指出，截至2019年12月31日，中國奧園總借貸約958億元，總現金約681億元， 足夠覆蓋約419億元的短期借貸。中國奧園2020年一季度已償還及續期約96億元的短期借貸， 進一步減輕短期債務壓力，短期借貸佔比降至33%。
隨著規模的擴圍，成本、淨資產負債率走高算是正常現象。不過，中國奧園千億之路，如何平衡好規模與風險？ 陳志斌多次強調了74.9%的淨負債率仍屬於目前的控制範圍內，公司目標為控制在80%以下。
資本市場目前依然與奧園的管理層一致對公司的業績給與積極的評價， 2016至2019年，中國奧園先後獲惠譽、標普及穆迪三大國際評級機構一致調升企業信貸評級及展望，展望正面。另外，獲聯合國際給予“BB+”的國際長期發行人評級，展望“穩定”;獲聯合信用調升境內信貸評級至中國最高信用級別“AAA”，有助進一步降低信貸成本。
資深地產人士張波表示，奧園的高速發展離不開資金的支持，除了正常渠道的債權融資外，股權融資所起到的作用也不容小覷，由於股權融資不涉及本金償還和利息支出，往往在企業規模化中起到較大作用，但由於股權融資會涉及到支配作用的大股東權益稀釋，在實現操作中也會有所控制。
中國奧園能否繼續安穩前行，奧園2019年的業績給未來留下一個省略號。
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