房地產行業特別的複雜，房地產涉及到的物業類型也特別多，從使用的屬性不同，通常我們把它區分為住宅和商鋪。
而商鋪的購買，商鋪的投資，相對於住宅來說要複雜一些，投入的金額也要大一些，涉及到的經驗更要豐富一點。
基於我們身邊仍然有很多的朋友要投資商鋪，今天我們不妨就一起來聊一聊商鋪。
一，什麼是商鋪？商鋪分為哪幾類？
隨著互聯網的不斷髮展，商鋪已經成為了一個飽受爭議的物業投資產品。
所以，我們需要先從概念上來認識商鋪，看看究竟什麼樣的產品才能稱之為商鋪。
商鋪
商鋪：一般情況下，是指用於商業經營活動的房地產物業形式。
換句話說，商鋪就是經營者對消費者，提供商品交易服務，及感受體驗的一個場所。
而且我們必須明白，商鋪的種類也非常的繁多，不只是我們在市場上常見的那一類商業門面。
因此，我們簡單的給商鋪分一下類，看看我們嘴裡常說的商鋪到底包含了哪些？
第一類，商業街。
商業街類型的商鋪，是我們商鋪當中的重中之重產品，而商業街類型的商鋪主要分為兩大類。
一類是專業的商業街，另一類是複合型的商業街。
商業街
01.專業的商業街。
就是隻集中在經營某一類商品，或者說集中在經營某一類產品。
比如我們在城市裡面常見的專業商業街，有專門賣建築器材的，要專門賣汽車配件的，以及我們常見的酒吧，休閒娛樂街等等。
所以，我們經常看到一些汽修城，建材市場，以及各個城市都有的娛樂一條街，酒吧一條街。
02.複合型商業街。
複合型商業街是我們最常見的一種商鋪形式，可以說分佈在各個城市，分佈在各個城市的角落。
複合型商業街在我們的生活當中，在我們的商業行為當中，扮演著特別重要的角色。
這一類商業街就是對經營的種類不加限制，只要合理合法即可。
比如我們常見的成都的春熙路步行街，北京的王府井商業街，重慶的解放碑商業街，觀音橋商業街等等。
這種複合型商業街裡面，可以從事的商品特別多，也都是我們日常常用的，比起專業性的商業市場，我們去的頻率會相對高很多。
比如在複合型的商業街裡面，一般都有餐館，電影院，酒吧，服裝店，鞋店，珠寶店，化妝品店，手機店，傢俱家電店等等。
第二類，社區商鋪和社區底商。
社區商鋪和社區底商，是目前各個城市比較推行的一種商業小生態。
這兩類看似不同，實際上可以歸納為一大類，都是方便就近居民的一切商業行為，一切商業消費的一個商鋪形式。
社區底商
這一類商鋪經營的範圍相對來說比較常見，主要都是圍繞我們的衣食住行和興趣愛好來經營。
比如社區商鋪和社區底商，主要是以餐館，早餐店，蛋糕店，洗衣店，皮具護理店，養生店，美容美髮和社區小超市為主。
第三類，綜合體。
綜合體也是我們常見的一種商業類型，這種商鋪類型常常與我們的商業街綜合在一起。
也就是我們常見的百貨商場，購物中心商鋪等等，這樣的一種集中商業類型。
這種綜合體，一般是分樓層來進行商品的歸類，消費者可以根據自己的需求，去不同的樓層參與商業經營活動。
說我們常見的王府井，新世紀百貨，新世界百貨，大融城，蘇寧百貨等等。
綜合體
像大融城這樣的綜合體，一般經營的範圍相對廣一些，比如：
負一樓專門來賣電子產品;
一樓就專門賣一些糕點咖啡;
二樓就專門賣一些服裝鞋包包;
三樓就專門賣一些嬰幼兒用品，體育類用品;
四樓就是常見的餐館;
五樓就是一些娛樂設施，檯球室，電影院，溜冰場等等;
……
的確如此，商鋪細分也是有很多種類的。
當然了，還有一些特定屬性的商鋪，比如交通設施商鋪，商務樓，寫字樓等等，其實都是屬於商鋪的一種類型。
二，購買商鋪，需要面臨哪些具體的問題？
以前我們常說“一鋪養三代”，購買一套商鋪，三代人都不愁吃喝。
過去商鋪的投資回報的確很大，僅僅靠租金就能夠養活一家人，更何況商鋪還在不斷的增值。
但是隨著互聯網的不斷髮展，我們也不得不承認，如今的商業模式，商業環境已經發生了本質的改變。
現階段買商鋪，需要面臨特別多的問題，要面臨一些特別具體的問題。
第一個問題，商鋪面積嚴重過剩。
我們不得不承認，隨著這些年不斷的建商鋪，我國各個城市的商鋪供應量是嚴重的過剩。
一些距離市中心偏遠的商鋪，無論是綜合體，還是社區底商，社區商業，以及寫字樓，等等。
商鋪面積過剩
都是長時間處於空置的狀態，沒有人承租，更談不上租金回報租金收益了。
即便是一些市中心的商鋪，如果位置不夠當道，在一些角落裡同樣面臨著，線下生意不好做，經常換租客。
換句話說，我國的商鋪供應面積嚴重的大於了需求，絕大部分的商鋪都沒有真正的市場價值。
第二個問題，電商崛起，線上分流。
隨著互聯網的不斷髮展，隨著手機的不斷普及，隨著手機功能的不斷強化。
我們身邊越來越多的人開始習慣於網購，習慣於用手機在網上買日常用品，以及傢俱家電等等。
說到底，互聯網的崛起，看很多實體店，營業額急速的下降，甚至面臨虧損倒閉的狀態。
電商崛起
電商的崛起，線上分流，讓實體店的顧客大幅下降。
所以，我們常常看到身邊一些，早些年做實體商鋪，做實體生意特別賺錢的老闆，這些年都不賺錢了，甚至面臨倒閉面臨資金吃緊的狀態。
到底電商崛起，互聯網的發展，讓實體店的流量大幅下降，讓實體店的生意越來越難做，從而提高了一些商鋪的空置率。
第三個問題，投入大，持有成本大。
商鋪是屬於商業性質的，它和我們的住宅有著本質的區別。
在購買的時候，首付款高達50%，最長的貸款時間也只有10年。
投入的首付款相對較大，而且房貸這個金融槓桿的可利用時間也相對較小。
商鋪投入大
換句話說，100萬的商鋪，要比100萬的住宅投入的成本大一些，持有的成本也要大一些。
畢竟，商鋪首付比例高，貸款時間相對較少，月供就相對較高。
更何況，水電氣物業費都是商業性質的，是住宅的幾倍。
第四個問題，高稅費難以轉手。
商鋪和住宅最大的一個區別，就是他們再次轉手的難易程度簡直就是千差萬別。
且不說商鋪本身涉及到的投入金額特別大，持有能力要求特別高。
就是他再次轉手涉及到的中間高稅費，就打退了很多的購買二手商鋪的朋友。
高稅費，難轉手
整體來看，商鋪再次轉手，中間的稅費是住宅的5倍，100萬的商鋪中間稅費+中介費，可能高達20萬的額外費用。
現在賺錢沒有以前那麼容易了，誰又捨得花費這樣的高稅費去購買一套二手商鋪呢？
所以，高稅費讓商鋪再次轉手非常的困難，在市場上的流動性特別的慢，變現能力特別弱。
如果買錯了商鋪，沒有人承租，就會大概率的將自己的錢套在了商鋪裡面，無法動彈。
第五個問題，商鋪運營要求很高。
隨著商業社會發生了升級，隨著商業模式發生了改變，商鋪的運營要求越來越高。
可以說，現在的商鋪運營，的的確確是需要專業的團隊來打造的，個人的商鋪難以維持穩定的收益。
專業團隊運營，減少空置
而專業的團隊一般都是由開發商自己培養，個人的商鋪交給這樣的團隊會降低自己的租金收益。
換句話說，個人的商鋪即便交給了這些專業的團隊來運營打造，由於租金收益被分走一大半，就會讓自己的投入在很長時間得不到回本。
……
的確如此，現在購買商鋪面對的問題真的是非常的具體，非常的嚴峻。
現在的商業模式真的已經發生改變了，我們身邊很多的朋友投資商鋪基本上都是虧損的，尤其是在最近這些年。
三，作為一個普通人，把買房的錢拿去購買商鋪行不行？
在第二大點，已經非常明確，投資商鋪面臨的問題，特別的具體特別的多。
所以，從投入的成本，以及未來變現能力，以及回報率來看，我個人並不建議，大家去投資商鋪，去購買商鋪。
迴避商鋪
這些年投資商鋪的人，真的都是“保時捷進去，捷安特出來”，一鋪養三代，早已經過去。
大部分投資商鋪的人群，都處於虧損的狀態，商鋪長期空置沒有人承租不說，想賣出也成為了要面對的一大難題。
更何況，對絕大部分人群來說，對商鋪的瞭解特別少，不知道如何選擇商業類型，如何選擇店鋪的位置，如何選擇店鋪的大小，等等。
與其購買商鋪，倒不如購買住宅，住宅市場的需求相對來說還是要大一些。
最主要的是，住宅增值空間更好，流動性更快，想要賣出的時候變現能力更強。
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