房地产行业特别的复杂，房地产涉及到的物业类型也特别多，从使用的属性不同，通常我们把它区分为住宅和商铺。
而商铺的购买，商铺的投资，相对于住宅来说要复杂一些，投入的金额也要大一些，涉及到的经验更要丰富一点。
基于我们身边仍然有很多的朋友要投资商铺，今天我们不妨就一起来聊一聊商铺。
一，什么是商铺？商铺分为哪几类？
随着互联网的不断发展，商铺已经成为了一个饱受争议的物业投资产品。
所以，我们需要先从概念上来认识商铺，看看究竟什么样的产品才能称之为商铺。
商铺
商铺：一般情况下，是指用于商业经营活动的房地产物业形式。
换句话说，商铺就是经营者对消费者，提供商品交易服务，及感受体验的一个场所。
而且我们必须明白，商铺的种类也非常的繁多，不只是我们在市场上常见的那一类商业门面。
因此，我们简单的给商铺分一下类，看看我们嘴里常说的商铺到底包含了哪些？
第一类，商业街。
商业街类型的商铺，是我们商铺当中的重中之重产品，而商业街类型的商铺主要分为两大类。
一类是专业的商业街，另一类是复合型的商业街。
商业街
01.专业的商业街。
就是只集中在经营某一类商品，或者说集中在经营某一类产品。
比如我们在城市里面常见的专业商业街，有专门卖建筑器材的，要专门卖汽车配件的，以及我们常见的酒吧，休闲娱乐街等等。
所以，我们经常看到一些汽修城，建材市场，以及各个城市都有的娱乐一条街，酒吧一条街。
02.复合型商业街。
复合型商业街是我们最常见的一种商铺形式，可以说分布在各个城市，分布在各个城市的角落。
复合型商业街在我们的生活当中，在我们的商业行为当中，扮演着特别重要的角色。
这一类商业街就是对经营的种类不加限制，只要合理合法即可。
比如我们常见的成都的春熙路步行街，北京的王府井商业街，重庆的解放碑商业街，观音桥商业街等等。
这种复合型商业街里面，可以从事的商品特别多，也都是我们日常常用的，比起专业性的商业市场，我们去的频率会相对高很多。
比如在复合型的商业街里面，一般都有餐馆，电影院，酒吧，服装店，鞋店，珠宝店，化妆品店，手机店，家具家电店等等。
第二类，社区商铺和社区底商。
社区商铺和社区底商，是目前各个城市比较推行的一种商业小生态。
这两类看似不同，实际上可以归纳为一大类，都是方便就近居民的一切商业行为，一切商业消费的一个商铺形式。
社区底商
这一类商铺经营的范围相对来说比较常见，主要都是围绕我们的衣食住行和兴趣爱好来经营。
比如社区商铺和社区底商，主要是以餐馆，早餐店，蛋糕店，洗衣店，皮具护理店，养生店，美容美发和社区小超市为主。
第三类，综合体。
综合体也是我们常见的一种商业类型，这种商铺类型常常与我们的商业街综合在一起。
也就是我们常见的百货商场，购物中心商铺等等，这样的一种集中商业类型。
这种综合体，一般是分楼层来进行商品的归类，消费者可以根据自己的需求，去不同的楼层参与商业经营活动。
说我们常见的王府井，新世纪百货，新世界百货，大融城，苏宁百货等等。
综合体
像大融城这样的综合体，一般经营的范围相对广一些，比如：
负一楼专门来卖电子产品;
一楼就专门卖一些糕点咖啡;
二楼就专门卖一些服装鞋包包;
三楼就专门卖一些婴幼儿用品，体育类用品;
四楼就是常见的餐馆;
五楼就是一些娱乐设施，台球室，电影院，溜冰场等等;
……
的确如此，商铺细分也是有很多种类的。
当然了，还有一些特定属性的商铺，比如交通设施商铺，商务楼，写字楼等等，其实都是属于商铺的一种类型。
二，购买商铺，需要面临哪些具体的问题？
以前我们常说“一铺养三代”，购买一套商铺，三代人都不愁吃喝。
过去商铺的投资回报的确很大，仅仅靠租金就能够养活一家人，更何况商铺还在不断的增值。
但是随着互联网的不断发展，我们也不得不承认，如今的商业模式，商业环境已经发生了本质的改变。
现阶段买商铺，需要面临特别多的问题，要面临一些特别具体的问题。
第一个问题，商铺面积严重过剩。
我们不得不承认，随着这些年不断的建商铺，我国各个城市的商铺供应量是严重的过剩。
一些距离市中心偏远的商铺，无论是综合体，还是社区底商，社区商业，以及写字楼，等等。
商铺面积过剩
都是长时间处于空置的状态，没有人承租，更谈不上租金回报租金收益了。
即便是一些市中心的商铺，如果位置不够当道，在一些角落里同样面临着，线下生意不好做，经常换租客。
换句话说，我国的商铺供应面积严重的大于了需求，绝大部分的商铺都没有真正的市场价值。
第二个问题，电商崛起，线上分流。
随着互联网的不断发展，随着手机的不断普及，随着手机功能的不断强化。
我们身边越来越多的人开始习惯于网购，习惯于用手机在网上买日常用品，以及家具家电等等。
说到底，互联网的崛起，看很多实体店，营业额急速的下降，甚至面临亏损倒闭的状态。
电商崛起
电商的崛起，线上分流，让实体店的顾客大幅下降。
所以，我们常常看到身边一些，早些年做实体商铺，做实体生意特别赚钱的老板，这些年都不赚钱了，甚至面临倒闭面临资金吃紧的状态。
到底电商崛起，互联网的发展，让实体店的流量大幅下降，让实体店的生意越来越难做，从而提高了一些商铺的空置率。
第三个问题，投入大，持有成本大。
商铺是属于商业性质的，它和我们的住宅有着本质的区别。
在购买的时候，首付款高达50%，最长的贷款时间也只有10年。
投入的首付款相对较大，而且房贷这个金融杠杆的可利用时间也相对较小。
商铺投入大
换句话说，100万的商铺，要比100万的住宅投入的成本大一些，持有的成本也要大一些。
毕竟，商铺首付比例高，贷款时间相对较少，月供就相对较高。
更何况，水电气物业费都是商业性质的，是住宅的几倍。
第四个问题，高税费难以转手。
商铺和住宅最大的一个区别，就是他们再次转手的难易程度简直就是千差万别。
且不说商铺本身涉及到的投入金额特别大，持有能力要求特别高。
就是他再次转手涉及到的中间高税费，就打退了很多的购买二手商铺的朋友。
高税费，难转手
整体来看，商铺再次转手，中间的税费是住宅的5倍，100万的商铺中间税费+中介费，可能高达20万的额外费用。
现在赚钱没有以前那么容易了，谁又舍得花费这样的高税费去购买一套二手商铺呢？
所以，高税费让商铺再次转手非常的困难，在市场上的流动性特别的慢，变现能力特别弱。
如果买错了商铺，没有人承租，就会大概率的将自己的钱套在了商铺里面，无法动弹。
第五个问题，商铺运营要求很高。
随着商业社会发生了升级，随着商业模式发生了改变，商铺的运营要求越来越高。
可以说，现在的商铺运营，的的确确是需要专业的团队来打造的，个人的商铺难以维持稳定的收益。
专业团队运营，减少空置
而专业的团队一般都是由开发商自己培养，个人的商铺交给这样的团队会降低自己的租金收益。
换句话说，个人的商铺即便交给了这些专业的团队来运营打造，由于租金收益被分走一大半，就会让自己的投入在很长时间得不到回本。
……
的确如此，现在购买商铺面对的问题真的是非常的具体，非常的严峻。
现在的商业模式真的已经发生改变了，我们身边很多的朋友投资商铺基本上都是亏损的，尤其是在最近这些年。
三，作为一个普通人，把买房的钱拿去购买商铺行不行？
在第二大点，已经非常明确，投资商铺面临的问题，特别的具体特别的多。
所以，从投入的成本，以及未来变现能力，以及回报率来看，我个人并不建议，大家去投资商铺，去购买商铺。
回避商铺
这些年投资商铺的人，真的都是“保时捷进去，捷安特出来”，一铺养三代，早已经过去。
大部分投资商铺的人群，都处于亏损的状态，商铺长期空置没有人承租不说，想卖出也成为了要面对的一大难题。
更何况，对绝大部分人群来说，对商铺的了解特别少，不知道如何选择商业类型，如何选择店铺的位置，如何选择店铺的大小，等等。
与其购买商铺，倒不如购买住宅，住宅市场的需求相对来说还是要大一些。
最主要的是，住宅增值空间更好，流动性更快，想要卖出的时候变现能力更强。
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