3月23日綠城中國的業績會在高管們輕鬆介紹業績的氛圍中開始，但中途的一個小插曲讓這場業績會有了更多的話題。
進入問答環節後，兩位小股東接連向管理層發難，直白地拋出綠城“業績爆雷”的問題。
綠城已經連續三年進行大額減值計提，這是部分小股東對其感到不滿的主要原因。年報顯示，去年，綠城各項減值計提合計近15億的，而2017年和2018年，綠城的減值計提金額分別為9.8億和17.35億。
業績會上鬧了這一出之後，原本看上去心情不錯的綠城中國董事會主席張亞東不得不開口安撫小股東。他表示，在綠城內部沒有“爆雷”的說法，改變過去需要一段時間，目前大部分歷史遺留問題已經得到解決，一小部分問題正在解決，眼下遇到的情形都是在預料之中。
儘管管理層顯得十分有把握，但受到財報的影響，3月23日綠城中國股價大跌，截至收盤跌幅達到14.6%。張亞東在業績會上透露，綠城正在研究回購事宜。
“康復期”的陣痛
對於綠城現在的領導班子來說，2019年的成績不算太差。
過去的一年，綠城終於收穫了遲來的碩果，成功跨過2000億門檻，完成銷售額2018億，同比2018年上漲29%。收入方面同比上一年實現2.1%的略微增長，錄得615.93億。
綠城的收入中，住宅銷售的佔比正在逐年降低，代建的佔比不斷提高。年報顯示，2019年，物業銷售收入仍是其收入的主要來源，佔總收入的88.4%，為544.33億，但與2018年相比較，物業銷售的收入減少了8億，微降1.52%。
反觀代建業務的收入，則呈現快速增長的態勢。截至2019年末，綠城實現項目管理服務收入為18.29億，而2018年，這一數字為13.66億，綠城的代建業務收入在去年實現33.9%的增長。
當然，提高代建的比例是這些年來綠城著手在做的工作。去年張亞東就向媒體坦言，未來綠城會以輕資產為重要方向，而代建便是綠城輕資產板塊中的重點業務之一。去年實現大幅增長，也算是綠城在輕資產道路上又邁進了一步。
但看上去不錯的業績無法掩蓋背後種種問題。以張亞東為首的中交系領導班子上馬之後，綠城就走起了高週轉的路子，按照張亞東的要求，綠城拿地後要在4個月內實現開工、9個月開盤、14個月資金回正。
與此同時，為了支撐後續規模的發展，綠城還加快了拿地步伐。過去一年，綠城新增土地項目54個，總建築面積1236萬平方米，預計新增可售金額2057億。值得注意的是，從前綠城較少出現在收併購市場，但去年，其新增土地中有17個項目來自於收併購，收購項目貨值同比增長332%。
不過，隨著綠城擴張按下“快進”，負債上升的問題隨之而來。從年報來看，2019年綠城總借貸金額達到955.77億，較2018年為141.19億；淨負債436.83億，較2018年增長約31.4%；淨資產負債率則連續三年上升，2017-2019年的淨資產負債率分別為46.4%、55.3%和63.2%。
不僅如此，綠城的盈利能力也未能跟上擴張的速度。2019年，綠城股東應占利潤為24.8億，同比增長147.3%。股東應占利潤的大幅上漲主要原因在於2018年大幅下跌54.18%，若與2017年的數據相比，綠城去年的股東應占利潤僅僅增加2.9億。
而另外一組數據進一步暴露了綠城的短板。年報顯示，去年，其股東應占核心淨利潤為43.36億，同比2018年增長14.2%，增幅較上一年下降47.8%。並且43.36億中還包含需要支出的12.87億永續債利息，以及近15億的減值計提。
這亦是小股東質疑綠城“業績爆雷”的關鍵所在。不過，綠城中國執行董事及執行總裁周連營回應稱，目前的狀況還稱不上業績暴雷，“對現階段所處的狀況，我們是有信心的。不斷地評估資產和拋棄一些非主營業務，是成熟的做法，未來還是會堅持這樣的原則。”
管理層承認，2017年調控趨嚴之後，綠城有些項目確實出現了一些問題。張亞東透露，杭州雙限政策下，有幾個項目面臨著鉅虧的處境。他將綠城近幾年的階段比喻為“康復期”，往後三年是“健身期”，再過三年，可能就能到達“快速起跑期”。“我們的成效可能和大家預期有差距，但我們正在努力向大家的期望靠近。”
5000億目標和分拆上市
2000億關卡順利通關後，張亞東開始暢想真正屬於他的綠城時代。
今年綠城將目標定在2500億，較去年預期的2600億稍有降低。據瞭解，今年綠城準備推出共計3583億貨源，張亞東表示，雖然今年疫情對銷售產生影響，但全年完成2500億銷售目標的壓力不大。
銷售數字之外，提升利潤指標也是綠城今年的重要工作。“聚焦利潤是今年努力的方向，但這個利潤也是有限度的利潤。今年的項目都是在2016年和2017年拿下的地，基本面已經確定，只能在這個基本面上做工作，在有限程度上提升利潤，但保證現金流穩定是最基本的要求。”張亞東說。
對於接下來的五年，綠城已經有了初步的想法。按照綠城的五年規劃，到2025年，其將實現5000億銷售規模，其中，以房地產銷售為主的重資產業務要達到3500億，以代建為主的輕資產業務計劃完成1500億。
業績之外，“上市”成為關鍵詞。接下來，張亞東準備先後將代建板塊“綠城管理”以及以“綠城+”為核心的理想生活集團送入資本市場。
綠城管理已經開始行動。3月初，綠城管理向港交所正式上市申請，據路透社旗下IFR引述知情人士報道稱，綠城管理首次公開發售籌資金額約2.5億美元。
代建是在宋衛平時代就被重視的一項業務，從近幾年該板塊在綠城整體收入中佔比的逐步提高也能看出，代建已經成為綠城業務結構中僅次於房地產銷售的重點板塊。據悉，綠城管理的主營業務包括商業代建、政府代建和其他服務三種，其中，商業代建的收入佔比最重，達到70%以上。
張亞東表示，接下來的五年，綠城管理將以每年16-17%的速度增長，2025年之前能保證達到1500億的規模，今年的目標就是完成上市。
需要指出的是，綠城管理同樣處於增收不增利的狀態中。其上市申請材料披露，2017年、2018年及2019年前九月，綠城管理分別實現營業收入10.16億元、14.81億元及15.13億元，期內所得毛利分別為5.77億元、7.44億元、6.79億元。以此計算，綠城管理毛利潤率分別為56.8%、50.2%、44.9%。
相比綠城管理，張亞東在業績會上花大篇幅介紹的另一項服務型業務“綠城+”，存在感則要低很多。綠城理想生活集團官網顯示，綠城+的介紹為“多樣化品質服務的綜合生活服務平臺”。據悉，該平臺主要是依託於綠城房地產開發業務，以O2O模式搭建的房地產上下游增值服務鏈，包括房屋維修、煥新等。
綠城在年報中將“綠城+”與重資產、輕資產業務列為集團“三大航道”，但在年報中，關於“綠城+”的內容並不多。一組數據提到，2019年綠城實現設計與裝修收入28.16億，較2018年增加2.92億，增幅11.6%。
張亞東說，通過幾年運作，“綠城+”業務的收入將逐步提升，希望未來這一平臺會成為綠城新的業務支柱，併成為獨立的平臺，走向資本市場。
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