習慣了賺大錢的房地產，還從未碰到現在這樣的局面。
2020年開始的兩個月時間，我們看到房地產行業的銷售額、成交額、土拍、房價全線在走低。
國家統計局發佈數據顯示，2020年1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。
我們的住房商品化是從上世紀90年代開始的，至今的20多年時間裡，還從來沒有碰到過這種局面。
由此造成的後果，是開發商的處境變得越來越難熬。
21世紀經濟報道近日稱，從多個獨立信源獲悉，某大型房企開啟裁員模式，在產業園區板塊中，產業發展集團的裁員比例在50%以上，產業新城集團的裁員比例則在30%左右。
儘管該房企否認了如此大的裁員比例，稱是人員優化措施，但這已不是第一家這麼做的公司了。
據人民法院公告網顯示，2020年初至今60多天，全國已有超過百家房企宣告破產，有時一天就會有好幾家房企“消失”，大多為二三線城市裡的中小型開發企業。
根據《中國經營報》的報道，記者聯繫到20多名已破產或進入破產程序的企業負責人或管理人，其中有5人接受了採訪。虧損嚴重、投資不足、資金鍊斷裂，是他們就企業破產提及頻率最高的3個原因。
顯然，維持“資金鍊”的正常運轉，已經成為房地產行業首要的問題，利潤已經不是第一位，能活下去才是最重要的。
前兩天，萬科老總鬱亮在線上業績推介會上感嘆：“18個月之前，也就是2018年秋季例會，萬科主題詞是叫‘活下去’，當時只是出於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。但是沒想到，今天，或許成了特別真實的存在。”
地產商的遭遇只是樓市走弱的一個縮影，明年開始，整個房地產市場都可能會步入長達10年的“冰川期”。
一方面，房子供過於求的趨勢難以逆轉。
數據顯示，從1998年房改到2005年，房地產年均銷售面積僅僅在1億-5億平米之間，從2010年到2018年，每年的房地產銷售面積都高達10億平米以上。
這20年賣出去的房產面積相加，得出的結果是177億平米，按每套房100平米來計算，總共賣出去了1.7億套房子。
事實上，在商品房之外，加上房改房、單位和學生宿舍、農村自建房、城市小產權房，真正的房屋總量起碼還要翻3倍。
保守估計，目前房子總量大概是6.8億-7億套之間。
可是，我們的居民對房子的需求又有多少？目前全國2.4億流動人口，這些人在老家、農村、縣城都有自己的房子，“人戶分離”的趨勢越來越明顯，大量閒置的房源被空置了。
如果按照每年17億平米的體量繼續加蓋，尤其是沒有人口填充的中小城市，房子必然會“供過於求”。
從這個角度看，2020年房地產行業碰到突如其來的壓力，極有可能會成為房地產行業發展歷史中的1個“分水嶺”，從2021年算起，未來10年的苦日子會越來越多。
另一方面，無論是房企還是購房者，都沒有加槓桿空間了。
從央行測算的居民槓桿觀察，2018年年末，我國居民槓桿率已經達到60.4%，超過G20國家平均水平，也超過德國和日本。
2017年，央行測算的槓桿率為49%，從2017年至2018年，居民槓桿增速達到了23%，保守估計，2019年居民槓桿率可能達到65%。
65%的槓桿率，離國際上70%的“瓶頸”僅一步之遙，再加槓桿買房，必然會影響到金融體系。
因此，早在今年1月份的意見中、1月13日的年度工作會議中，銀保監會就反覆重申“抑制居民槓桿率增長”。
如果任由槓桿加下去，也就意味著開發商、購房者在沒有還貸能力的情況下去拿地、買房，其後果就有可能造成斷供、斷貸、壞賬，這是我們的金融體系無法忍受的。
事實上，之所以把明年作為“冰川期”的起始點，與2020年我們所遇到的風波有很大關係。
過去10年間，每次房地產市場水漲船高，都能刺激消費意願，比如2015-2017這一波上漲，直接帶動了傢俱、家電、裝修各個行業的快速繁榮，漲得越高，已經買房的人信心越足，不管名下有幾套房，身家膨脹速度幾乎是肉眼可見的。
但是，到了今年，房地產運轉的鏈條直接停頓，上下游數十個行業收入都沒了“保障”，包含建築、施工在內的關聯行業有5000萬就業人口，背後的房貸、負債壓力又如影隨形，包括餐飲、商超、賣場等線下行業，都遭遇了收入的銳降。
也就是說，從2021年開始，沒了消費就沒有了收入，由此必然會傳導到房地產行業，進一步拖累房價走低。
從這個角度看，房地產行業發展的核心問題，還是與“收入”有關。
那麼，如何提振收入渡過短期難關，讓房地產行業不會出現大的起伏呢？
經濟學家劉煜輝接受騰訊財經專訪時建議，一是稅費能免的統統免，能停的統統停，二是“直升機撒錢”，精準地把錢送到所需之處。
具體而言，設計精準機制必須把錢送到每一個滿足民生需求的部門手上。港澳的一些做法完全值得效仿：比方說用大數據給失業人員和生活陷入困境的家庭精準派發每月定時定額的電商消費券（比如每月3000元，使用期限一個月，當期有效，過期失效）以最大程度地構成生產-消費經濟活動的閉環，我們現在有這技術條件。
筆者認為，房地產市場與消費是“互補”的關係，正因為過去這些年以來樓市擴張太過迅速，大幅擠壓了消費，才造成現在短期的收入“困境”，“直升機撒錢”對消費者、實體經濟是非常好的辦法，但卻無法改變房地產長達10年“冰川期”的趨勢。
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