习惯了赚大钱的房地产，还从未碰到现在这样的局面。
2020年开始的两个月时间，我们看到房地产行业的销售额、成交额、土拍、房价全线在走低。
国家统计局发布数据显示，2020年1-2月份，全国商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元，同比下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%。
我们的住房商品化是从上世纪90年代开始的，至今的20多年时间里，还从来没有碰到过这种局面。
由此造成的后果，是开发商的处境变得越来越难熬。
21世纪经济报道近日称，从多个独立信源获悉，某大型房企开启裁员模式，在产业园区板块中，产业发展集团的裁员比例在50%以上，产业新城集团的裁员比例则在30%左右。
尽管该房企否认了如此大的裁员比例，称是人员优化措施，但这已不是第一家这么做的公司了。
据人民法院公告网显示，2020年初至今60多天，全国已有超过百家房企宣告破产，有时一天就会有好几家房企“消失”，大多为二三线城市里的中小型开发企业。
根据《中国经营报》的报道，记者联系到20多名已破产或进入破产程序的企业负责人或管理人，其中有5人接受了采访。亏损严重、投资不足、资金链断裂，是他们就企业破产提及频率最高的3个原因。
显然，维持“资金链”的正常运转，已经成为房地产行业首要的问题，利润已经不是第一位，能活下去才是最重要的。
前两天，万科老总郁亮在线上业绩推介会上感叹：“18个月之前，也就是2018年秋季例会，万科主题词是叫‘活下去’，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕。但是没想到，今天，或许成了特别真实的存在。”
地产商的遭遇只是楼市走弱的一个缩影，明年开始，整个房地产市场都可能会步入长达10年的“冰川期”。
一方面，房子供过于求的趋势难以逆转。
数据显示，从1998年房改到2005年，房地产年均销售面积仅仅在1亿-5亿平米之间，从2010年到2018年，每年的房地产销售面积都高达10亿平米以上。
这20年卖出去的房产面积相加，得出的结果是177亿平米，按每套房100平米来计算，总共卖出去了1.7亿套房子。
事实上，在商品房之外，加上房改房、单位和学生宿舍、农村自建房、城市小产权房，真正的房屋总量起码还要翻3倍。
保守估计，目前房子总量大概是6.8亿-7亿套之间。
可是，我们的居民对房子的需求又有多少？目前全国2.4亿流动人口，这些人在老家、农村、县城都有自己的房子，“人户分离”的趋势越来越明显，大量闲置的房源被空置了。
如果按照每年17亿平米的体量继续加盖，尤其是没有人口填充的中小城市，房子必然会“供过于求”。
从这个角度看，2020年房地产行业碰到突如其来的压力，极有可能会成为房地产行业发展历史中的1个“分水岭”，从2021年算起，未来10年的苦日子会越来越多。
另一方面，无论是房企还是购房者，都没有加杠杆空间了。
从央行测算的居民杠杆观察，2018年年末，我国居民杠杆率已经达到60.4%，超过G20国家平均水平，也超过德国和日本。
2017年，央行测算的杠杆率为49%，从2017年至2018年，居民杠杆增速达到了23%，保守估计，2019年居民杠杆率可能达到65%。
65%的杠杆率，离国际上70%的“瓶颈”仅一步之遥，再加杠杆买房，必然会影响到金融体系。
因此，早在今年1月份的意见中、1月13日的年度工作会议中，银保监会就反复重申“抑制居民杠杆率增长”。
如果任由杠杆加下去，也就意味着开发商、购房者在没有还贷能力的情况下去拿地、买房，其后果就有可能造成断供、断贷、坏账，这是我们的金融体系无法忍受的。
事实上，之所以把明年作为“冰川期”的起始点，与2020年我们所遇到的风波有很大关系。
过去10年间，每次房地产市场水涨船高，都能刺激消费意愿，比如2015-2017这一波上涨，直接带动了家具、家电、装修各个行业的快速繁荣，涨得越高，已经买房的人信心越足，不管名下有几套房，身家膨胀速度几乎是肉眼可见的。
但是，到了今年，房地产运转的链条直接停顿，上下游数十个行业收入都没了“保障”，包含建筑、施工在内的关联行业有5000万就业人口，背后的房贷、负债压力又如影随形，包括餐饮、商超、卖场等线下行业，都遭遇了收入的锐降。
也就是说，从2021年开始，没了消费就没有了收入，由此必然会传导到房地产行业，进一步拖累房价走低。
从这个角度看，房地产行业发展的核心问题，还是与“收入”有关。
那么，如何提振收入渡过短期难关，让房地产行业不会出现大的起伏呢？
经济学家刘煜辉接受腾讯财经专访时建议，一是税费能免的统统免，能停的统统停，二是“直升机撒钱”，精准地把钱送到所需之处。
具体而言，设计精准机制必须把钱送到每一个满足民生需求的部门手上。港澳的一些做法完全值得效仿：比方说用大数据给失业人员和生活陷入困境的家庭精准派发每月定时定额的电商消费券（比如每月3000元，使用期限一个月，当期有效，过期失效）以最大程度地构成生产-消费经济活动的闭环，我们现在有这技术条件。
笔者认为，房地产市场与消费是“互补”的关系，正因为过去这些年以来楼市扩张太过迅速，大幅挤压了消费，才造成现在短期的收入“困境”，“直升机撒钱”对消费者、实体经济是非常好的办法，但却无法改变房地产长达10年“冰川期”的趋势。
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