作者｜局姐
來源｜地產知識局（ID:dichanzhishiju）
最近，局姐正式復工踩盤了。
這段時間，我們會重點關注廣佛兩市，小夥伴們如果有什麼想要了解的片區，可以在評論區給局姐留言。
踩盤的第一站，是最近大熱的區域：廣州增城。
增城最近的熱度頗高，一方面源於新盤超多，以及不限購，對沒有購房資格，又想投資的小夥伴們有著強烈吸引；另一方面，來源於各種新盤你追我趕的大幅度降價。
上個星期，相信不少小夥伴都被這張海報刷過屏。
位於增城新塘萬達旁邊的CBD豪宅盤招商臻園，放下面子，打出均價1.9萬元起的海報。要知道，就是這個盤，年前報出的均價，是3萬。
招商臻園的地塊是2017年拿下的，當時的樓面價是20195元，如果真賣到1.9萬，基本等於“麵包賣了麵粉價”。
再繼續瞭解一下，發現增城降價的樓盤遠不止招商一個。
在鳳凰城旁邊的碧桂園雲頂，連續賣了兩年，成交價都在3萬元以上，曾經需要驗資50萬才能看房。今年一開年，打出的特價，是2.4萬元。
官洲地鐵站口的品秀星圖降得就更早了。
去年上半年，品秀星圖的均價一度站上3萬元，年中就開始暗搓搓降價到2萬5左右，開年之後，對外的宣傳已經低至2萬以下了……
這些降價是真的嗎？爭先恐後打骨折的增城，到了入手的好時機嗎？
於是，這幾天，局姐團隊去了增城，實地踩盤，幫小夥伴們探了一遍熱銷的樓盤們。
先說說幾個“打骨折”的盤。
品秀星圖位於新塘板塊，13號線官湖地鐵站旁。
走進售樓部，人不多，頂多三五臺客。銷售小哥介紹說，現在在賣的是105-119的平層和複式可選，但都是三房，使用率非常的不高。
局姐問起網傳低價，銷售小哥矢口否認，表示最低單價都要2.4萬元，至於更低的價格，只在春節期間，售樓部不敢開放的時候才有。
看來，現在網傳的降價，噱頭大於實質。
順便說兩句，品秀星圖的賣點是地鐵+學位，現場鋪天蓋地的街邊廣告，是“地鐵口，華附旁”。
地鐵已經投入使用了。因為有綠地阻隔，從小區出入口步行到地鐵口會有一定距離。坐地鐵去珠江新城需要換一次站，在地鐵上的用時是56分鐘。在增城而言，交通算是方便的了。
但周邊的城市界面確實有點遜……
並且，“華附學位”這個賣點，有個非常容易被買家忽略的bug，後文解釋吧。
然後，是網傳“打骨折”的招商臻園。
招商臻園也在新塘板塊。
緊靠著萬達，隔壁還有建設中的永旺夢樂城和合生匯，吃飯買東西都比較方便。整個樓盤走新中式的風格，視覺效果上高大上不少。
一進售樓部，人山人海的。
轉去樣板間，不但人擠人，而且還開著中央空調。
嚇得局姐趕緊捂住了口罩……他們都不要面（小）子（命）的麼？
這邊的銷售小哥很有趣，問起價格，一口咬定單價都是2.4萬往上，網上所說的1.9萬單價，早就賣光了，就算是2.2萬單價的，都已經在前幾天賣掉了。
“誰叫你們不早點來！這麼便宜的房子，都是要來搶的，我們前幾天都是簽約到12點的。”
好好好，那我們走。
剛走出幾步，小哥又把我們叫住了，問首付預算和付款方式。然後，他把我們拉到一個角落，壓低聲音，神秘兮兮地說：
“其實呢，有些人雖然下了定金，但也有可能退的。如果真的有心要，下個定金，一有放出來的特價單位我就通知你，價格嘛，2.2萬應該沒問題的……”
呃……價格是有空間，但這賣相，著實是套路滿滿啊。
順便說一句，招商的戶型不錯，116平米可以做四房，這點比品秀星圖強。缺點是沒地鐵，傳說中的16號線屬於遠期規劃，不知道猴年馬月才能開通，所謂的新塘TOD在2公里開外。基本上，出行不是打車，就是自駕。
碧桂園雲頂的區位就更不怎麼樣了，完全沒有地鐵規劃，好處是有成熟社區鳳凰城託底，還有廣州二中（應元學校）和費得斯公學，局姐就沒去現場了。
話說回來，增城的樓盤，到底可不可以買呢？
如果純投資，局姐不是特別建議的。
首先，增城未來的兌現週期會非常長。
在晚上23點打開熱力圖，增城與周邊區域之間，人氣的差距，一目瞭然——在東莞市和黃埔區的夾縫中，這兒就是一片默默無聞，地廣人稀的土地。
但是，增城的一手商品住宅的供應一點也不少。
由於是距離廣州最近的，不限購的區，去年，很多被5年社保擋在門外的剛需客和投資客都喜歡選擇增城，增城的成交是很旺盛的。
在今年剛剛公佈的土地供應計劃中，增城也是排名廣州前幾的。
但！是！今年，買家的情況不一樣了。
佛山放鬆限購，南沙放鬆限購，黃埔放鬆限購，連白雲都放鬆限購了。
既然沒有被叫停，剩下的區，多多少少，會把限購放鬆的接力棒給傳下去。
當增城失去了不限購這個最大的優勢之後，成交量還會這麼火爆嗎？
事實上，關心增城的小夥伴都知道，增城的降價，根本不是從今年年初開始的，而是從去年年中就已經出現了。
連一手的韭菜都被消耗殆盡了，什麼時候才能出現二手市場上的接盤俠呢？
其次，如果非要比較的話，增城的各個板塊裡，首選新塘板塊。
從目前的發展來看，新塘板塊離市中心最近，承接黃埔區外溢，是整個增城發展最完善的地方。13號線開通了，進入了珠江新城的“一小時生活圈”，新塘TOD會聯結跨市的軌道交通，萬達和各種大型商業也在進駐。相對來說，更適合自住客一些。
朱村板塊有地鐵21號線加持，雖然比起新塘來說距離稍遠，但也勉勉強強，一小時多點到天河CBD。
但是，朱村的商業配套一直比較薄弱，人氣也不旺。而且，現在在售的保利中海金地大國璟、華潤置地潤悅就在21號線旁邊。那一段地鐵是走地上的，華潤還知道將住宅退後幾百米，防止噪音干擾，保利大國璟那邊，幾乎就是貼上的了……
荔城屬於增城的老區，距離廣州城區更遠一些，生活配套比較全，但是偏低端。價格也大概是2萬元不到的樣子。說實話，不是本地客，還是不要考慮了。
未來，這幾個區域會是什麼樣子呢？看看舊改圖，大概能想象，城市界面變化最大的，也會是新塘板塊。
從價格來看，新塘在整個增城區來說，價格也是最高的。上面說的招商臻園、碧桂園雲頂之類都曾經賣出過3萬元/平的高價。現在價格回調最嚴重的也是這個區域，如果降到 2w+，價格算是迴歸了正常水平。
至於具體增城的熱盤分別有什麼坑，如何分辨，下一篇告訴你。
以上。
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