問：小孩明年小一，在紅山片區有一套三房，緊靠梅隴路，但距離地鐵站有點遠，是2006年的房子，樓層總共11層，最近幾年一直處於橫盤狀態，現在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再湊150w，想買學位房，目前有兩種方式：1.賣掉這套，畢竟升值空間不大，一步到位換一個既能居住又有中上等學位的關內的房子 2.關內買一個第二梯隊的學位房然後租出去，純粹為了學位 3.這個小區活躍度不高，如果賣不出去，明年用了學位，然後適當降價賣，再置換關內的房子。十三房推薦哪種方式？這個房子是不是儘快出手好？

答：我會建議選方案二，方案一無非是一套小的加錢換了一套大的，還是用來自住，起不到1+1>2的作用。 方案三明年用了學位再降價賣出置換更是下下之策。 先用手裡的150萬買一套學位房，解決孩子的讀書問題。 紅山片區已橫盤三年，拍地熱度加示範區效應傳導，半年之內很可能會有一波小行情，已經苦等三年，不要失守在黎明之前。 等紅山房產和學位房都升值之後，再考慮一步到位的置換，選擇面會大很多，也從容很多。

問：老師，怎麼看西鄉固戍的發展前景？400-500萬預算，投資適合嗎？

答：固戍這個片區，以民房工廠居多，從板塊上來說，潛力不大，但是深圳樓市“博大精深”，不能只用單一維度去判斷是否適合，比如萬象新天這種高贈送地鐵新房，雖然旁邊民房一大堆，但是人家兩房的價格，在這裡可以買三房，乃至四房，一樣是可以買的。

問：深圳坪地大量開發商進入，是否低碳環保政策呀

答：坪地實為龍崗最不低碳環保的區域，紅花嶺焚燒廠毒氣繚繞，大量開發商進入只是因為深圳土地資源稀缺，只能上這個犄角旮旯拿地。

問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓杆，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？

答：最好明盤，布吉沒有學位房，百合外國語是私立。打補丁似的舊改對周邊拉動其實是很有限的，布吉的基建底子太薄弱，不是幾朝幾夕就能搞好的。

問：請問如何對比看待龍崗大運片區和寶安西鄉北部片區未來價值，都約五萬多的價格，像頤安都會中央和天福華府的投資對比？

答：歷史數據表示，目前西強東弱的格局是一直存在的常態，西鄉和大運價格也一直相差無幾。 我們把影響房價的幾個因素拆分來看，就知道原因何在： 一、購買力 南山的產業強、購買力強，在近十年是愈發明顯的區域，南山的碼農購買力所及之處，價格自然要高於其他碼農不能通勤的區域，因此購買力方面是西部強於東部 二、土地價值 影響房價的基礎是土地和城市配套的價值，以大運東部中心的量級，地鐵、教育、公園和商業，是不輸於西部大部分區域的，西鄉北部只是咽喉地帶，過境道路橫穿、難以形成集聚性的中心和優越的人居、教育環境，因此大運的土地價值是高於西鄉的 對於未來這兩個地塊的判斷，依舊從這兩個方面來分析，購買力的增長速度，西部依舊強於東部，土地價值的提升，大運依舊強於西鄉。那誰漲得快，誰漲得慢？怎麼預測？就要落到具體樓盤和具體戶型產品了，兩邊更加細分的對比。 從產品品質來說，頤安都會中央和天福華府要好幾個檔次了，將來二手出手，頤安都會中央的位置也好、品質也好，目前在東部來說都是很優秀、少有競品的，但天福華府就難說了。

問：十三房，考慮280萬內的二房，一個是羅湖的老舊小區清湖山莊，一個是龍崗坪地的次新小區中駿四季花園，哪一個更有投資價值呢？

答：一個老破舊，一個新偏遠，哪個都不要。 結構化行情，要兼顧地段+產品。

問：十三老師，你好！現在手上大概有320萬，我屬於二套，我老婆沒有貸款記錄。準備買個600萬左右的房子，我和老婆的收入一起每個月大概3W。是首付5成還是JLH用我老婆的名義首付3成？首付5成的話每個月還1.6W左右，我們的工資還支撐的了，首付3成的話每個月還2.7W左右，以我們的工資還貸的話壓力非常大，但是手上還剩100W，可以支撐3年的房貸，但是3年後房貸壓力會非常的大，收入也沒有多大的增長空間。哪種方式比較好？

答：這個問題要問我，我的答案就是三成。 在深圳這麼神奇的城市，浪費一個首套首貸名額簡直是暴殄天物。 300多萬資金很夠用了，留足三年房貸已足夠安全，三年後，你和你老婆的收入就不會是三萬了，你買入的第二套也會重新估價。

問：老師你好，首付200，總價400萬左右，純投資，不自住，是應該買南山40平之內小兩房或一房，還是應該買龍崗坪山在建地鐵口90平三房

答：感謝付費諮詢。 400萬現在有點尷尬，高不成低不就，非常非常難選。 這個總價，我不建議買熱點片區沒學位的老破小，可以買市區的一居學區房，也可以買龍崗的次新三房。 不過不是瞎買，深圳的學區房類別複雜，龍崗次新又太多，能跑贏大盤的並不多，都需要精細化選籌。

問：你好啊。深圳不熟，有沒有具體版塊推薦？800-1000的。投資為主

答：已答過，免尊付費了 800w以上總價，在深圳主流的觀點是“高端盤”，首先選地段，其次選功能，再次選學區 深圳各區的一類地段： 福田中心區、香蜜湖、安託山、華僑城、紅樹灣、科技園、後海、深圳灣、蛇口、前海、寶安中心、大學城、鳳凰城、白石龍、紅山、上塘、大運、坪山中心 大資金慎重，找我來做資產配置規劃

問：請問您，預算200左右，想投資二手，最好能租抵供，您說選景御華城這樣的30多平的單間還是選布吉的5-60平的萬象天成，您覺得哪個適合投資，謝謝您

答：兩個都pass，單間考慮的前提是一帶學位二地段好品質好，最好有社區，適合一些講究品質追求精緻生活的年輕人上個車，顯然京基御景華城是不具備的。如果是兩房，在西部就不會有這要求，因為稀缺，只要是兩房，西部的阿貓阿狗盤都能漲，但是到了東部，兩房又要開始追求次新，地鐵，產品好。而龍崗的萬象天成，不管是50多的改二還是70多的不改二，都沒有價值，這個盤小戶型要麼獨立在小區外，要麼改得四不像，物業也不怎樣，唯一拿的出手的，外立面不錯。東方明珠城和萬象天成都是扶不起的阿斗盤，白瞎了這大好地段。

問：老師好，請問下寶中的菁英趣庭一房一廳怎麼樣？能跑平寶中的大勢麼？

問：你好，我自己不住，想買可以租出去投資的房子，小房子，適合在哪個區投資？

答：我覺得我們像個醫生，您的主訴越詳實，我們給您把脈越精準，才能更好的對症下藥。 深圳有便宜到30萬的小房子，比如啟點公寓，也有貴到近千萬的小房子，比如半島四期的一房一廳。所以你的預算幾何，持有周期多久，乃至購房年齡都會有不同的買法，影響最終的決策。

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