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本文作者
張旭 / 危瑋肖
摘要
◆疫情影響下地產銷售投資數據如期下滑
2020年1-2月，商品房銷售面積同比增長率為-39.9%，商品房銷售額累計同比增速為-35.9%。新開工和竣工方面，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積2020年1-2月同比增速分別為-44.9%、2.9%、-22.9%，其中施工面積同比增速為正，主要是住宅施工面積的增長。受此影響，不少房企開始多措並舉助力銷售，提供優惠購房政策如樓盤打折促銷，發展線上售樓處提供VR看房無理由退款等，與線下銷售協同，同力刺激銷售額，以此儘可能減少一季度對全年銷售的拖累。
2020年1-2月，土地購置面積、土地成交價款同比負增，雖不少地方政府出臺延期繳納土地出讓金、降低土地保證金比例等政策放鬆地市，土地市場依然偏冷。2020年1-2月土地購置面積累計同比-29.3%，土地成交價款累計同比為-36.2%。受到延緩復工、銷售停滯、房企資金回籠困難的影響，多地政府公佈順延土地款繳納，將根據疫情影響調整土地價款繳納方式和期限，緩解房企資金壓力。
總結而言，受到疫情影響，房地產銷售、投資數據同比如期回落，土地市場依然偏冷。房企從需求端開展“自救”，多措並舉刺激銷售、回籠資金，政府從供給端進行放鬆，出臺延期繳納土地出讓金、降低土地保證金比例、加大工業用地供給等政策放鬆地市，但也有部分寬鬆政策如降低首付比例、提供購房補貼政策被叫停。整體政策上，我們認為“房住不炒、不將地產作為短期刺激經濟的工具” 的基本性政策基調不會發生改變，但寬鬆的政策環境可以期待。
◆發債主體月度信用觀察
2020年2月，地產發債主體共發行債券224.33億元，當月償還量為104.7億元，債券淨融資額為119.64億元，淨融資額為正，地產發債主體償債壓力集中於2020年三季度。2020年3月至今，地產發債主體共發行390.2億元，發行規模顯著抬升，且發行成本有所壓降。
地產債信用利差自2020年以來呈現下行趨勢，高等級地產債利差下行幅度更大。永續債信用利差方面，相較於2019年底，2020年以來地產永續債信用利差亦呈現下行趨勢，不同的是AA+級永續債信用利差下行幅度高於AAA級永續債。 分不同屬性地產債信用利差方面，2020年以來除AA級民企地產債信用利差仍走闊以外，其餘級別的國企和民企地產債信用利差均收窄，且AA級國企地產債利差收窄幅度最大。
1、疫情影響下地產銷售投資數據如期下滑
受到春節假期疫情的影響，商品房銷售、投資數據如期下滑。2020年1-2月，商品房銷售面積同比負增，增長率為-39.9%，商品房銷售額累計同比增速為-35.9%。在開發資金來源中，與銷售數據相關的“定金及預收款”、“個人按揭貸款”等科目亦如期回落，2020年1-2月的累計同比分別為-23.9%、-12.4%。新開工和竣工方面，房屋新開工面積、施工面積和竣工面積2020年1-2月同比增速分別為-44.9%、2.9%、-22.9%，其中施工面積同比增速為正，主要是住宅施工面積的增長。受此影響，不少房企開始多措並舉助力銷售，提供優惠購房政策如樓盤打折促銷，發展線上售樓處提供VR看房無理由退款等，與線下銷售協同，同力刺激銷售額，以此儘可能減少一季度對全年銷售的拖累。
2020年1-2月，土地購置面積、土地成交價款同比負增，雖不少地方政府出臺延期繳納土地出讓金、降低土地保證金比例等政策放鬆地市，土地市場依然偏冷。2020年1-2月土地購置面積累計同比-29.3%，土地成交價款累計同比為-36.2%。受到延緩復工、銷售停滯、房企資金回籠困難的影響，多地政府公佈順延土地款繳納，將根據疫情影響調整土地價款繳納方式和期限，緩解房企資金壓力。
開發投資到位資金增速、國內貸款同比增速下滑。2020年1-2月開發投資資金累計同比為-17.5%，其中國內貸款同比增速為-8.6%。
總結而言，受到疫情影響，房地產銷售、投資數據同比如期回落，土地市場依然偏冷。房企從需求端開展“自救”，多措並舉刺激銷售、回籠資金，政府從供給端進行放鬆，出臺延期繳納土地出讓金、降低土地保證金比例、加大工業用地供給等政策放鬆地市，但也有部分寬鬆政策如降低首付比例、提供購房補貼政策被叫停。整體政策上，我們認為“房住不炒、不將地產作為短期刺激經濟的工具” 的基本性政策基調不會發生改變，但寬鬆的政策環境可以期待。
2、地產主體月度信用觀察
2.1、債券新發行情況
2020年2月，地產發債主體共發行債券224.33億元，當月償還量為104.7億元，債券淨融資額為119.64億元，淨融資額為正。從2020年的到期分佈來看，地產發債主體償債壓力集中於2020年三季度，按照回售日50%的回售量計，7-9月份的應償還量分別為527.38、605.96、633.13億元。
2020年3月至今（截至2020年3月17日），地產發債主體共發行390.2億元，發行規模顯著抬升，且發行成本有所壓降。
2.2、信用利差走勢地產債信用利差自2020年以來呈現下行趨勢，高等級地產債利差下行幅度更大。相比於2019年12月27日，2020年3月13日AAA、AA+級別的地產債信用利差分別下行34、21個bp，而AA級地產債信用利差則小幅上行3個bp；從更短週期來看，3月份以來地產債除AAA級外，信用利差均有所走闊，AA+和AA級分別上行6、16個bp，而AAA級信用利差則下行3個bp。永續債信用利差方面，相較於2019年底，2020年以來地產永續債信用利差亦呈現下行趨勢，不同的是AA+級永續債信用利差下行幅度高於AAA級永續債。相比於2019年12月27日，2020年3月13日AAA、AA+級房地產永續債信用利差分別下行5、55個bp。分不同屬性地產債信用利差方面，2020年以來除AA級民企地產債信用利差仍走闊以外，其餘級別的國企和民企地產債信用利差均收窄，且AA級國企地產債利差收窄幅度最大。相較於2019年12月27日，2020年3月13日AAA、AA+、AA級別的中央國企地產債信用利差分別下行10、12、70個bp，而AAA、AA+、AA級別的地方國企地產債信用利差分別下行9、24、76個bp，AAA、AA+級別的民企地產債信用利差分別下行49、25個bp，AA級別的民企地產債信用利差上行33bp。
3、風險提示
投資、銷售不及預期的情況下，需要關注外部融資依賴度較高的企業的資金鍊情況；低等級民企地產債仍有違約暴露，需要關注其對整體低等級地產板塊估值的影響。
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光大固收
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邵闖（轉債） 152 2189 2372
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李樞川（利率） 137 1673 6507
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