劉華銀mark
開發商與銀行是綁在一起的利益共同體，倒閉了銀行也倒黴，逼著銀行要力挺！
商務策劃
大家好，我是勇談。關注房地產行業的朋友應該知道一個基本事實“房企負債率過高，達到70%以上基本是常態”。有過企業管理或者運營經驗的朋友應該知道，當一個企業的負債率接近70%的時候包括銀行在內的金融機構都會停止或減少貸款，原因就是害怕企業破產導致財務風險。那麼為何僅僅在房地產行業在負債率這麼高，市場購買力下降的的情況下，包括銀行和信託等金融機構還敢給房企貸款和發現債券？除去相對較高的利益外，跟過去20多年養成的一個“放貸依賴”離不開關係。藉此機會簡單談談我的觀察。
房地產行業的高毛利和土地價值長期的“只漲不跌”是包括銀行等金融機構在內願意發放貸款和代發債券的原因
開始之前先問大家一個問題“房企尋求銀行貸款的抵押物是什麼？”答案無疑是土地和房產。懂行的朋友都知道一個基本事實“房企進行房產開發需要的啟動資金僅僅是土地出讓金而已，其餘的基本都可以通過不斷地貸款來獲得資金”。當房企用30%的資金購買土地後，就會拿土地跟銀行抵押貸款，當房產蓋到30%的時候又可以取得預售證，進行房產預售同時獲得銀行的房產抵押貸款。這也是一直以來房企資金週轉的關鍵，不斷的抵押——貸款。銀行之所以敢一直批貸，主要跟抵押物有關，畢竟房產和土地至今還是“硬通貨”。
第一、過去20多年房價持續上漲，土地價格一直上漲，平均超過20%的年收益是銀行等金融機構敢貸款給房企的關鍵。根據國家統計局的數據顯示，2019年商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元，平均房價為9310元/平米；而十年前的2008年全國商品房銷售面積為62088.94萬平方米，商品房銷售額為24071.41億元，平均房價為3877元/平米。10年i的時間房價上漲了2.4倍，年收益率達到20%以上，這麼高的收益率誰不願意投資，貸款？
第二、20多年的發展使得房企從過去的“貸款者”變為“銀行業績重要客戶”，超過50%的新增業務貸款流向房地產行業就是事實。如今的情況是不是房企離不開銀行或者信託等金融機構，而是不少金融機構有點“不捨得”離開房企。畢竟房企一年高達10幾萬億的投資額，幾萬億的貸款額不是隨便一個行業都能夠替代的。銀行包括信託機構都是靠貸款和發放債券過活的，可以說為房企放貸和發行債券的同時也是為自己創造業績。圖上所示是2019年7月-12月房地產投資國內貸款走勢圖，可以看到還是處於不斷累積的情況。
房地產經濟是過去很長一段時間從高層到地方都在鼓勵的一種發展模式，一旦習慣就很容易“上癮”
房地產就好比是“獨生子”，從出生到成長一直都受到銀行和地方等“溺愛”，20多年使得彼此之間“一個習慣了要，一個習慣了給”。這樣的習慣養成很容易，但是要想改掉就很難。這也是為何至今為止日本和美國擺脫房地產經濟就要付出巨大經濟代價的原因。因為房地產本身的資本屬性導致了，其影響力和破壞力巨大，到如今已經有年17萬億的銷售額，不是不想動而是動了之後就要發生“經濟地震”。幾點觀察：
第一、有時候很多人都戲稱“最害怕房價下跌的不一定是房企”，畢竟銀行和信託等金融機構才是大頭。包括銀行和信託等金融機構敢進行貸款和發放債券的前提都是“房價穩定上漲”，只有房價維持一定比例的上漲才能夠達到預期的收益。比如：某房企要發放年收益率8%的3年期債券，信託機構代為發放，怎麼才能達到年收益率8%？只有通過房價上漲來實現。所以，從一定程度上資本才是讓房價“只漲不跌”的元兇。
第二、資本都是逐利的，從某種程度上可以說“房企與資本被綁在一塊了”。這也是為何從2003年開始的房產調控但凡是通過增加土地供應或者新開樓盤來抑制房價過快上漲都不現實的原因，當資本為了30%利潤的時候其實任何政策都是白紙一張。這也是為何過去一段時間，炒房客與資本（包括上市公司資本）和房企之間互相抬高房價的原因。
綜上，包括房企、銀行和其他金融機構在內其實都是在進行一場“豪賭”。跟上世紀80年代的日本有點類似，大家都去賭土地和房價只漲不跌的時候，那麼就會相互通過豪賭的方式給自己和對付打氣。不過歷史已經證明，這場豪賭最後沒有贏家。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
房地產開發商債務居高不下，市場缺少購買力，為什麼銀行和信託機構敢貸款和發行債券？這個原因如下。
一、不爆發全面債務危機，很多銀行和債券機構不知道債務危機威力。畢竟截止到現在，我們沒有發生過全面債務危機。
二、經濟結構問題，賣地需要。現在很多地方收入來源於賣地，不讓房地產開發商貸款和發行債券，沒有收入了。那有些地方可能工資都開不出來，公共支出也無法繼續。
三、銀行和證券公司是挑戰市場極限。不到黃河心不死，不見棺材不掉淚。俗話說，光腳板踩園幹，試著來，不踩跨園乾和踩到刺絕對不會罷休。也叫做摸著石頭過河，不掉到河裡不甘心。
四、部分偽專家和經濟學家忽悠。我們知道我們學術界不少經濟學家和專家真實文化水平，紙上談兵，和實際脫勾。有的呢是目的性經濟學家，就是湊數據的，為了湊數據什麼離譜的提議都拿出來，這也許是計劃經濟最該重視地方。有的呢為了房地產利益集團什麼話都說，哪怕是絕對錯誤的。有的文化水平都是假的，畢竟文化大革命十年很多人上山下鄉，哪有書來讀。
劉華銀mark
房產商債務高企，但是銀行和信託機構還是願意給其貸款或者發債？原因大概有三個：
第一是房產商高負債是行業特性，不能用分析生產型企業的眼光來看待。房產商開發房產的過程，其實就是不斷運用財務槓桿的過程。房產開發是滾動的，只有滾動才能給房產商帶來利益最大化。如果開發商只用手中現金而不融資的話，由於建設期和銷售期的存在，那麼一年不一定能開發完一個樓盤。這樣開發的效率，房產商一定會死掉。所以，房產商高負債是必然的，導致房產商倒閉的原因，不是高負債，而是資金的滾動出現了問題。
第二，房地產仍然是暴利行業。雖說這幾年房地產已經不再高歌猛進，但是房地產行業仍然保持較高的利潤率，遠比實業要高的多。而金融行業，肯定是更願意錦上添花——誰賺的錢多，把錢給誰。房地產出得起高成本來融資，“重賞之下必有勇夫”，金融機構自然是趨之若鶩。況且，房地產銷售回籠的都是現金，對銀行來說是大量存款。而實體企業，銷售多了，銀行賬戶存款卻並不一定多，所以銀行對房地產更加有偏好。
第三，是居民的房地產信仰。國內居民的投資渠道很少，所以大多數人都喜歡投資房地產，國民的財富都集中在了房地產上。只要有需求，這個行業自然就不會被消滅，充其量，只是行業內的洗牌和重新整合。銀行和信託機構能貸款和發債的，都是行業的頭部企業，在現實的環境下，強者恆強的定律還很有效，所以這些金融機構也不怕融資企業還不了債。
我是空谷財譚，與您分享我的觀點。
空谷財譚
房地產開發商（央企國企除外），那個開發商是拿自己的錢來開發們，（自已的早給家屬帶到外國去，有些不搞假離婚呢）都是銀行貸款的或通過融資來的資金！所以無語…中國的現買狀況！[呲牙][呲牙][呲牙]
金炎
因為銀行的錢不是行長的[笑哭]反正錢是老百姓存進來的，放出去還能吃回扣，收不回來無所謂的，帽子丟不了就行了[淚奔]放出去怎麼著都只賺不賠[流淚]
鬥士58539869
房產業的發展我們還在別人走過的老路，風險已經顯現，再不止步就會重蹈覆轍。
用戶6722932925063
靜等崩盤！再不降價回籠資金，不久的將來會更加慘烈！
田娃80000
降低房價補貼消費者才是解決問題的真正方法，扶持挽救開發商才是頭痛醫腳開錯了藥方。
齊東1234
要是一直這樣，房地產一倒閉銀行跟著完完，好多家庭也要破產，這就是中國不敢讓房價降低，的原因
