高級催乳師母指郭雯
自改革開放以來商品房買賣，其實已經屬於我們購買住房的主要途徑，在各大城市其實每年的交易量是非常龐大的，開發商像雨後春筍似的發展壯大起來，但是在商品房買賣過程中因開發商資金實力等原因造造成愈期交房逾期辦證的事件經常發生。前幾年，普通老百姓的維權意識還沒有那麼強，通信方面存在很大的障礙，所以說，社會影響面不算太大，主要是維權的業主數量不多。但是近幾年，因為微信的普遍使用和普通老百姓法律意識的增強，愈期交房逾期辦證違約案件越來越多。為了更好的保護廣大業主的合法權益回答這個老百姓關心的問題，希望對廣大讀者有所幫助。
先給大家舉個案例吧，2013年5月,劉某與開發公司簽訂商品房買賣合同,約定交房時間為2013年12月31日,同時約定交房後180日內辦證,逾期辦證,買受人解除合同的,按已付房款1%支付違約金。實際交付時間為2015年3月30日。
開發公司以施工過程中發生質量、暴力、事故等問題及工程款糾紛馬於不可抗力,同時因設計變更存在法定及約定的逾期交付免責事由爭議焦點:
1. 逾期交付是否存在不可抗力?
2. 2.逾期辦證違約全如何計算?
本案的處理要點是：
1.逾期交付。因開發公司所稱的施工方在施工過程中發生的質量、暴力、事故等問題及其與施工方的合同糾紛等問題均不屬於“不可抗力”範疇。其稱因設計更應延期交房所舉的設計修改通知書系設計單位給開發公司的通知,開發公司否進行了修改及修改應順延工期的天數是多少開發公司均未舉證證實,該證據不能作為開發公司交房順延的依據,故開發公司以“不可抗力”、“設計變更”作為逾期交房的免責事由不能成立。
2.逾期辦證。由於雙方未約定逾期辦證的違約金,故依據最高人民法院(關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第2款規定行。開發公司於2015年3月30日將房屋交付劉某,應當自2015年3月30日180天內即2015年9月26日前為劉某辦妥產權證。開發公司未能在該期限產權證交付劉某,應承擔自2015年9月26日起至過戶至劉某名下之日止的逾辦證違約責任。
結合上面的這個案例，我再給大家補充幾點風險建議吧：
1、不可抗力條款通常作為開發商免責之首選條款，但是通常在售房合同中未就其內容範圍界定作出規定，購房者在簽訂購房合同時，應對開發商就不可抗力的界定表現形態的闡明和進行認真審查，防止開發商對不可抗力做任意擴大解釋，開發商常用的幾個手段，無非是市政道路的維修、市政供電供水作為不可抗力事由；
2、不可抗力發生後購房者有必要對影響其權益的情勢進行了解，故購房者依照合同法規定，有必要在中明確發生不可抗力事件後，開發商及時通知對方的時間提供相應的證明文件，以及違反該約定的後果及開發商不能因此免除其法律責任；
3、注意售房合同中，非出賣方所能控制的因素的條款不能作為不可抗力的約定。除了不能預見不可避免和不能抗拒的自然災害和事件，該條文可能還包括政府依職權對違法建築銷售的查處及其它地方的，會導致對方不可抗力範圍的擴大解釋。比如這幾年關於環保措施，如年底會有“限工令”影響施工進度，這些原因是否屬於不可抗力，實務中在不同的法院和不同的法官他們觀點是不一致的，部分認為是不可抗力，前提是開發商有證據證明，比如官方紅頭文件、通知等文書；
4、合同約定，因政府原因導致逾期交房構成免責免責事由的，政府相關部門出具一紙證明即可實現，這樣的話是比較容易的，在簽訂合同的時候，一定要對這個範圍有嚴格的約定或者是程序限制。
買房屬於大件上平，有的甚至因為買房付出了自己一生的心血和積蓄。買房後等到交房的時候，開發商卻一再逾期交房和逾期辦證，對於我們業主而言維權我認為是必要的，不管他有什麼不可抗力理由或者其他原因造成逾期，合同具有具有相對性，而且雙方是必須要遵守，既然違約就算他們找到了這樣那樣的理由，在訴訟過程當中，法院支持違約方的範圍也是非常有限的，除非有證據證明確實是有法定的不可抗力原因造成的，比如說地震、大型的自然災害。其他原因法院一般不予採納。好了，今天先分享到這裡，如有更多交流請添加關注或者私信。謝謝大家。
鄭州潘忠明律師
從法律上講，你這是合同糾紛，相當於你付錢買東西，廠家給你發貨超過了約定時間。維權方式主要還是看你和開發商簽訂的合同，主要關注合同中約定中雙方的權利義務、交房時間、違約責任和賠償條款。建議你把合同發給專業律師看一下。
