又是一年一度的315，可是今年由於疫情的原因晚會暫時取消，往年大家喜聞樂見的爆光環節也看不到了，但是對於買房子的坑大家又知道多少，今天胖丁給大家爆料一下。
一：認籌和認購的坑
在項目的銷售過程中主要分為幾大階段：
入市（開始能宣傳了），
認籌（交預定金等預售證，然後不能籤正式合同，不能辦手續），
認購（預售證下來可以正常銷售，可以交首付，可以辦理按揭手續），
主要是上面三種情況，而且這三種情況裡面，除了認購狀態能正常銷售，其餘是不能進行銷售的，提前銷售是違反規定的，一旦被發現開發商可能會受到處罰。
所以在開盤前期都屬於推廣宣傳階段，在這個階段一般情況下開發商會進行各種優惠的吸引，把意向客戶鎖定。
有時候因為各種原因可能我們會對買過的房子退房，很多時候開發商是不配合的，如果你是在他沒有拿到預售證之前認籌的交了萬把塊錢，這個時候開發商是必須要退的，保留好收據，上面有日期，如果處理不好，直接去住建部門投訴。
如果是在開房以後一般情況下，只要不籤房管局的網籤協議，都是可以協商的，前提是簽定的合同不是網籤協議，有可能要賠付一些違約金，但是這個違約金有上限就是所交金額的30%。
二：精裝修的坑
現在很多項目都是精裝修交付，相對於毛坯交付由於精裝需要對房屋進行二次裝飾，所以在交付時存在的問題會比較多一些，比較常見的是交付的標準和宣傳標準不一致、集中在電器、馬桶、管道等隱蔽部分或者外型一致但是參數不一致的情況，地板磚、窗戶、牆地面的交付一般會出現空鼓、不平整、漏水漏風等情況，還有就是售後部分，很多精裝交付，包含像灶具、抽油煙機、燈具等採用集中採購，由廠家發貨，這個時候當地的品牌是否承認售後，標準是否同門店售賣一致。
三：公寓返租的坑
這種情況下一般針對投資型的地產公司比較多。而且這個裡面的貓膩也是最多的。
對於公寓的返租：這種情況下一般為小戶型的居多，說是引進了什麼知名酒店企業，什麼知名的寫字樓管理公司，包租多少年，一年多少錢，比如一間公寓35平，返租十年，一年3萬，十年合計15萬，現在購買先返兩年6萬，在房款裡面扣除，後續8年的交房後由託管公司支付，這就是坑，而且有些項目在前期推廣時又是簽約儀式又是這的那的，但是交房後始終不見動靜，而且前兩年你也無法去找，因為前兩年的錢在房款裡面已經給你優惠過了。
後面等交房過後，開發公司項目結束退出，有人租不能保證多久，不可能一下給你餘下８年的費用，如果經營不好託管公司破產了也是沒有辦法，而且這個託管公司雖然和開發商簽定了協議，但是和你有沒有簽定協議，你和開發商簽定的託管協議裡面有沒有那個公司的章，或者又是一個第三方公司，所謂開發商和託管公司共同成立的，這些都是無從考證的。
四：商鋪返租的坑
商鋪返租這個也是像公寓返租一樣的坑，特別是那種買個十幾平米，沒有物理分割的項目，就是給你說這一片是你的，那一片是他的，投資幾十萬，什麼什麼品牌來運營，又是萬達又是這個大商場那個大超市的，你就十來分平，也不知道具體在哪兒，這種比公寓還坑，公寓那個大不了我自己往外租，我自己住，商鋪這種你自己根本沒法租，因為你無法準備標定出來屬於你的位置，雖然會給你產權證，也會給你一個分佈圖，但是具體到內部以後你就會傻眼，除非你能找到你周邊一同買的人，大家一塊兒整租，否則一旦出問題，你東西落不到，也沒法用，而且到那個時候你賣也賣不掉。而且一般這樣的商鋪公攤能達到恐怖的50%你自己想想吧。
五：道路及周邊配套的坑
有些項目在沙盤或者宣傳資料上面會顯示有規劃路，甚至有的帶有路名，還有說哪裡未來有個學校或者什麼什麼規劃的公園，這個時候你要注意，首先要看這個雖然規劃了，但是什麼時候實施是否有明確的時間，是還沒有淨地還是說已經開始施工了，這是很重要的。
在一個案例當中一個客戶購買了底層商鋪，說是這個路是政府規劃道路，什麼什麼時候能開通，到時候肯定好租，結果交房兩年後道路都沒通，告開發商，最後敗訴。如果你是衝著這些配套去的，近期要用，一定要注意，如果這些東西可有可無，可以當作沒有，就看你是否是因為這些配套原因購買的。
以上就是常見的一些套路，在實際當中其實有更多的套路，咱們買房子的時候首先要擦亮眼睛，而且這次疫情帶來的影響比想象中的要大，買房的時候一定要注意開發公司的運營情況，小心買到爛尾房。
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