前言
3月11日，广州市规划和自然资源局公布《广州市2020年建设用地供应计划》（下简称《计划》）。
其中共涉及221宗商住/商服用地，总用地面积达933万㎡，较《2019年供地计划》总面积微增1%，计划供地量基本与过去两年持平。
关于2020年《计划》的整体供应、各区情况以及重点关注领域，广州中原研究发展部将为大家带来详尽解读。
商住用地分析
整体情况：可公开招拍挂地块面积同比增7%，回迁等“非市场”地块占比降低
根据《计划》显示，2020年将供应102宗，共计642万㎡商住（含住）用地，面积同比下跌4%。
广州中原研究发展部认为，虽然今年计划供地面积同比呈现下跌趋势，但主要减少部分集中在自主改造、回迁安置等非市场部分。
实际可用于公开招拍挂的地块占地面积达513万㎡，同比增加7%，可见今年官方将继续保持增加住宅地供给的思路。
《2020供地计划》商住部分组成情况一览
此外，经历了2019“旧改大年”，今年《计划》中提及的签约旧村改造面积亦同比下跌6%。
2020年转化效率更高的公开招拍挂将进一步担当供地重任。
从《计划》同比增加7%的情况来看，今年实际公开招拍挂供地具备超越2019年的条件，继续保持近2年供地高位水平的可能性较高。
各区可挂牌地块分析：南沙、增城供地猛增，老城区+番禺将减少供应
仅计算可进行公开招拍挂的69宗共计513万㎡用地， 坐拥众多规划利好的南沙区可供应134.6万㎡用地，为今年计划供地量唯一破百万平的“货仓级”行政区；
去年仅排第四的“东大仓”增城今年强势逆袭，预计可供应98.2万㎡用地，位居第二位。
另一方面，去年计划供地量达110.4万㎡的白云区今年供应量同比减少3成，排名第三；
除白云外，天河、海珠等老城区以及番禺供地量将较往年减少。
热点区域点评
“一哥”南沙：借“粤港澳合作区”东风，万顷沙供地猛增
广州中原研究发展部认为，随着金洲-蕉门河这一传统板块商住地供应能力减弱，南沙出让地重点板块从2017-2018年逐渐往黄阁、南沙湾、东涌转移。
2019年初“大湾区规划纲要”落地，相关合作先行区庆盛枢纽、灵山岛尖以及国际金融岛（横沥）地块入市，今年南沙继续借势“大湾区”东风发展。
其中万顷沙主打“粤港深度合作区”概念，计划供应一宗面积达36万㎡的居住用地，为《计划》中单宗占地面积最大的招拍挂商住地；
此外万顷沙新垦片区亦计划推出占地近9万㎡的商住地。
值得一提的是，万顷沙板块去年已吸引恒大以总价57亿夺23万㎡商住商服用地；
在恒大汽车城、南沙站枢纽以及18/22号线建设推进利好加持下，今年万顷沙计划供地量近50万㎡，其将吸引哪些“大咖”入主，值得拭目以待。
番禺：东有华工“产学研居”坐镇，西有广州南站推宅地
2019年番禺区供地基本集中在石楼、市桥两个片区；
相比之下，
2020年该区供地各板块更加“均匀”且与区域未来产业、规划布局更加吻合。其中属于广州国际创新城组成部分的华工国际校区计划推出2宗地块，总占地面积达34.7万㎡，占区域51%供地量。
其中，华工一期用地已于2月20日挂牌，总起拍价39亿。
广州中原研究发展部认为，未来华工国际校区将与思科智慧城-大学城发挥“产学研居”优势，推动番禺区产业更新以及人才吸收。
另一方面，广州南站亦计划供应2宗累计9.2万㎡商住地，仅次于华工国际校区、石楼，为番禺区内第三供地大板块。
需要指出的是，南站商住地于2019年《供地计划》便已提及，今年重新提出或有望加速推出。
黄埔：打破近年“旧改比重大于招拍挂”惯例，预计将有7宗共52万㎡地块可挂牌
过去两年黄埔区基本依赖“三旧改造”释出商住用地，2019年其计划旧改占比更是达到区域总量的78%，可挂牌的地块仅3宗17万㎡。
2020/2019年黄埔签约旧改、招拍挂计划供应面积一览（单位：万㎡）
今年黄埔区一改“旧改比重大于招拍挂”的惯例；
预计可挂牌7宗合计52㎡商住地，其中香雪板块可供应22.8万㎡，占区域招拍挂供应量的44%。
老五区：白云占比最大，荔湾多点开花，天河推地集中在广氮-奥体板块
虽然白云计划供地面积较去年下跌30%，但依然保持老城区供应第一的位置，预计将有10宗地合计77.3万㎡可供应。
值得关注的是，传统白云中心板块如新市、白云新城、三元里等今年无商住地供应计划。
广州中原研究发展部认为，未来白云商、住核心地段一手住宅将“买少见少”，或只能依赖建设周期较长的旧改项目转化新房资源。
从今年供地计划来看，未来江高、石井、太和将成为白云区供地、新房主力板块。
老城区中供地面积排名第二的为荔湾区，相比起过去供地集中在广钢，今年新隆沙、广钢、广船以及龙溪板块均各有地块供应，呈现“多点开花”的格局；
此外，天河预计可供应3宗地块，均集中在广氮-奥体板块。
全市各区商住地供应热力图
商服用地分析
整体情况：188.6万㎡可挂牌出让，城市价值提升将刺激商服地实际供应
针对商服用地，《计划》中公示了119宗共计291万㎡用地，同比增加13%。
其中涵盖可公开招拍挂、村留用地、已签约旧改三种性质用地。
其中预计可公开招拍挂的地块共91宗合计188.6万㎡，同比去年计划增加2%。
值得一提的是，去年由于增城派潭、番禺长隆地块挂牌，广州商服地实际供地量猛增1.1倍至161.1万㎡，打破2016-2018年年均75万㎡的“惯例”；
即使剔除两宗巨无霸文旅地块，广州2019年商服地供应量亦达到88.1万㎡，为近年高位。
广州中原研究发展部认为，随着广州城市价值提升，商服地将越来越吸引优质企业进驻；
加上增城、从化、白云外围板块产城项目上马，预计2020年广州实际商服地供应将有望保持积极方向。
从各区供地情况来看，白云、黄埔、番禺将呈现“三足鼎立”之势。
关注热点板块：广州南站领衔，白云新兴板块“拓荒”势头猛
今年《计划》中，中心区传统商服板块琶洲、金融城起步区供应量大幅减少，分别仅供应1宗用地。
中心区商服“黄金三角区”供地基本往黄埔临港经济区（第二CBD）集中。
另一方面，今年“拓荒”板块计划供地量较多，主要包括广州南站、白云北部，预计未来上述两个片区将有望迎来较大发展空间。
《2020年供地计划》TOP20商服地供应板块情况一览
各区可公开招拍挂商服地供应热力图
附录1 102宗商住用地明细&性质判断
附录2 119宗商服用地明细&性质判断
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