預測房價的關鍵因素是什麼？
幾乎所有的商品價格的走勢最後是由“供需”來決定，當然房地產也不例外，只是房地產的供需更為複雜。
從需求端來看，一方面是人口變化帶來的真實住房需求，包括勞動力人口和城鎮人口的增加；
另一方面是貨幣環境變化帶來的投資性住房需求，當貨幣擴張的時候，房地產作為一種投資品會受到流動性的刺激，這在過去十幾年的中國房地產市場體現的淋漓盡致。
從供給端來看，一方面是庫存因素，庫存多了就有降價銷售的壓力；
另一方面是土地因素，土地決定了未來房地產的供應邊界，如果政府不批土地，或者說城市沒有土地了，即便需求平穩，房價也要漲。
從供需來看，房價的決定因素是顯而易見的。
談到對未來房價的趨勢預測，我們不是簡單的按供給和需求來講，而是按時間週期來綜合分析，不同週期內房價的關注點是不一樣的。
恆大地產首席經濟學家任澤平總結：短期看金融，中期看土地，長期看人口
短期看金融
金融是貨幣政策，除了金融貨幣政策，短期可以影響房價的還是房地產調控政策。
房地產的建設週期一般長達數年，短期的市場真實需求和供給很難出現明顯改變，最容易改變的是市場的預期和資金環境，而這些都受到短期政策的巨大影響。
一是宏觀的貨幣政策
房地產不僅是一種消費品，更是一種帶有金融屬性的投資品，所以對流動性極其敏感。
貨幣政策會通過影響市場上的流動性直接影響房地產市場的需求。
我從2016年開始進入房地產行業，回顧歷史，每一輪房價暴漲幾乎都是貨幣寬鬆惹的禍。
最近兩年的這一波行情也不例外，2015年連續降準降息，市場流動性氾濫，直接導致房價暴漲，一二線城市房價基本翻番，最近一年貨幣收緊才有所收緊。
二是微觀的房地產調控政策。
貨幣政策是間接影響需求，地產調控是直接限制需求。
房地產調控政策包括限購、限貸、限價、限售等
一般是從資格認定、貸款要求、價格指導、轉讓限制、用途管控等方面施加限制，這種限制直接讓很多有需求的人買不了房；
但反過來，如果這種限制放鬆，對房價的助推也是立竿見影。
歷史不會簡單重複，但卻總是押著同樣的韻腳。
過去十年我們大概經歷了三輪房地產的“放鬆”的週期，每一次的結果都是房價暴漲。
第一輪放鬆是2008年末的四萬億，中央連續降準降息，還出臺了下調購房契稅稅率等刺激政策，直到2010年初的升準、房地產“國十一條”重新收緊二套房貸政策為止。
70個大中城市二手住宅價格環比達到每月最高1.7%的漲幅，在這一輪放鬆之前，北京、上海等城市的房價才1萬塊，放鬆之後基本翻了一倍。
第二輪放鬆是2011年末開始的降准以及放鬆房地產調控政策，直到2013年初的房地產新國五條執行為止。這一輪刺激之後，北京、上海等城市的房價基本是三四萬一平了。
第三輪放鬆是2014年930新政，後來2015年又出了330新政，將商貸二套房的首付降至四成，二手房營業稅免徵限期由5年降為2年，成為這一輪房價上漲的直接導火索。
北上深等一線城市核心地段的房價也從三四萬漲到了六七萬的水平。
這種瘋狂的上漲也倒逼政府出臺了史上最嚴厲的調控措施，2017年的317新政不僅要求認房又認貸，提高首付比例，甚至還暫停了25年以上房貸，這讓過去一年的房價承受了不小的壓力。
目前來看，我們仍處於2016年末開始的這輪政策緊縮週期，要預測短期房價反彈的拐點也很簡單，那就是等待政策放鬆的信號。
從歷史來看，政策寬鬆無非是來自於經濟和市場的超預期下行。
過去GDP增速是最簡單卻最實用的指標，2009年的9.4%，2011年的9.5%以及2014年的7.3%這幾個相對低點都對應著政策的拐點。
但現在中央越來越淡化GDP目標，所以還要結合宏觀環境來看，今年的宏觀環境下行壓力是存在的，但目前還沒有出現超預期下行，所以短期來看，政策只會微調，不會出現像2009、2012、2015那樣大力度的寬鬆。
中期看土地
其實看的是庫存。因為房屋庫存由土地的供應來決定的包括待售的既有庫存和尚未建成的潛在庫存。
房地產的需求可以在短期內發生很大的變化，但供給不可以，因為供給受到房地產建設週期的限制，從拿到土地到開工，從開工到完成，都需要時間。
需求的快速變化和供給的反應時滯，會導致供需經常會出現缺口，但供給大於需求的時候，庫存就會快速的增加，這會直接影響中期內的房地產市場供求平衡，進而影響房價。
土地供應少，庫存越低，房價彈性越大，反之亦然。庫存主要看兩個方面的指標，既有庫存看商品住宅待售面積，潛在庫存看房屋施工面積。
從狹義庫存來看，全國商品住宅待售面積自2011年以來不斷走高，最高時2015年甚至已經超過7億平米。
之後由於房地產去庫存以及三四線城市棚戶區改造等一系列政策，商品住宅待售面積大幅下降至5.8億平米，已接近2013年-2014年的庫存水平，但這仍然不低。
從廣義庫存來看，潛在的房地產供給更高。如果我們回顧過去十幾年的數據，我們會發現有一個有意思的現象，就是每年的新開工面積都大於新房銷售面積；
簡單來說，就是新增供給一直大於需求，即便是在銷售火爆的2017年，17.9億平米的新開工也是明顯高於16.9億平米的新銷售。
但從待售面積來看，庫存並沒有明顯增加，原因就是待售面積只統計已建成面積，而大量的房子還在建設當中，這部分庫存會體現在施工面積裡。
從施工面積來看，2017年有超過78億平米的房屋正在處於施工當中，這都是未來幾年的潛在住房供給，按照人均35平米的標準，這些供給足以容納兩億多人的居住需求；
這些潛在庫存主要在三四線城市，對全國整體的房價還是有比較大的壓力，當然，一二線城市的庫存大多比較低，需求比較旺盛，需要分區域來看。
長期看人口
從根本上說，房子是用來住的，不是用來炒的。
不論房子曾經被賦予了多少的投資屬性，到最後都需要有人來住才有價值。因此如果拉到長週期來看，房價的走勢主要看人口，有人才有需求。
房地產的需求人口主要來自三個方面：
一是勞動力人口，這部分人是改善型需求的主要來源；
二是年輕人口，年輕人長大了要買婚房，也是剛需；
三是城鎮化人口，農村人口遷移到城市，小城市人口遷移到大城市，都會有相應的購房需求。
從勞動力人口來說，中國的勞動力人口紅利已經開始消失，人口老齡化的趨勢越來越明顯。
在上一篇文章說過，根據世界銀行的預測，到2021年，我國勞動力人口占比會下降到70%，與日本房地產泡沫破裂前夜的水平持平，日本的頂峰是1991年的70%左右。
從2021年開始到2046年這25年，會從70%下降到60%，這對我們的房價是一個巨大的壓力。
輕人口來說，計劃生育導致的後果正在體現。
1986-1990年附近是最後一波嬰兒潮，在那之後，出生人口長期維持在年均1800萬人之下的低水平，這直接導致目前20-30歲的年輕人口比例開始下降。往後看，中國的新生人口下降會導致總人口下降。
2017年我們的出生率只有12.43‰，甚至比日本還低。而如果想要實現人口的代際平衡需要2.1的總和生育率，也就是平均一對夫婦需要生2.1個孩子才可以維持代際更替，但中國目前的總和生育率僅在1.7左右。
從城鎮人口來說，情況要稍微樂觀一些。儘管過去十幾年中國的城鎮化率以每年一個百分點的速度快速提升，但目前中國城鎮化率仍然不到60%，相比發達國家仍然較低。
根據十三五規劃，每年城鎮仍將新增1600萬常住人口。在城鎮化率達到80%之前，我們的城鎮化人口依然是支撐城市尤其是大城市房價的重要動力。
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