万科翡翠书院即将启动预租，这是北京首个入市的企业自持租赁房项目。万科翡翠书院距西二旗8公里，介于五环六环之间，更接近六环，项目离地铁口约两千米的距离。
企业自持的意思，就是只能租不能售。
万科翡翠书院项目户型主要有90㎡三居室和180㎡以上的复式四居室。90㎡三居室月租金1.5万至1.8万，180㎡以上的复式四居室月租金为3万至4万。最长租期10年。
也就是说，90平米的三局10年租金180万，并且要求一次性付清。
农地圈的几点看法：
1、有人算账觉得便宜，错在哪？
有人说，万科翡翠书院90平米的售价在600万左右，按银行利率6%计算，每年利息就是36万，租金每年才18万，值。
这里面算错了个概念，买房者购房是有杠杆的，对于首套而言，30%的首付即可，也就是180万，结果是房屋产权。10年的租金够房子的首付了，只是10年使用权，合算在哪里？
2、租金比市场高4-5倍
按同地段的租金而言，万科翡翠书院的租金是周边项目租金的4-5倍，这个租金价格显然难以被公众接受。要知道，北京市去年的平均工资按统计局的数字是9791元。一个两口之家的全部工资，刚够租6环边儿一套90平的住宅，当然还是租不起，因为要一次性付清180万。
3、不要以为万科依靠高租金赚了大钱
租金这么高，是不是万科赚大发了呢？
其实不然，万科当年拿地成本高达109亿元，加上建安、装修及后续运营维护成本，使租金明显高于普通产品。万科相关人员透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%”。
这个回报率，比市场上4.5%的无风险利率，真是低！
4、这种尴尬，使得很多人对北京的未来判断出现偏颇！
这样的租金，政府肯定不满意，开发商也不满意，公众也不满意。
但是，没办法。
考虑到最近出台的限价商品房和共有产权房，很多人对北京未来的房地产市场是看走了眼。
对于未来多数进京的北漂，留京将是最大的挑战。
对于北京的商品房市场，现有的存量拥有完整产权的商品房，将来就是硬通货！
懂了吗？
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