股票周报第7期
平生不识陈近南，纵称英雄也枉然！这是武侠中对陈近南江湖地位最好的定位。在我看来，万科在中国房地产行业中的地位就相当于金庸武侠中的陈近南。也许市值、销售规模、体量等指标都被其他房企超越，不是第一，但是如果说谁是中国最好的房地产企业其却无出其右。同时万科的一举一动，也是房地产市场的先行风向标，值得我们思考。
一.“活下去！”一语惊醒梦中人
“活下去！”一语惊醒梦中人，房地产市场转向到来！
“活下去”（2018年9月），“去地产化”、“我们找不到一个和房产赚钱前景相当的行业”（2019年2月），“对房地产行业来到白银时代判断没有改变过”（2019年6月郁亮重申）。
在去年国庆前，房地产市场远没有现在趋势明显，万科一场内部会议的主题喊到了全国各家新闻媒体的标题上。万科最先开始降价保量，当时多少让人感觉到有一些突然。可是现在来看，万科当时的决策是非常英明的，在万科回款优先的政策下，其是市场中在去化这点上做到第一的一线房企。目前像融创和恒大这两个前TOP5的民营房企，在私募资管这类金融高息贷范围之内都有相应的产品发售这是不多见的，过去这两大房企借道信托融资是非常正常的事情，融资成本则在13%左右。可是在今年下半年已经有几家资管公司、私募公司给我发相应的产品推介。说明目前一线民营房企的资金压力不算小，如果管理层不放大融资渠道，后续会遇到更多的困难。
后面的论点是郁亮说了一句大实话，在中国想找一个比房地产更赚钱的行业是很困难的，尤其是考虑到万科的体量更是如此，总不能万科也去养猪吧！
万科还是认为中国房地产是有未来的，所以在今年市场一片冷清之时，万科却在大举买地。日前，明源地产研究院发布前10月房地产企业拿地统计数据显示，万科在1-10月累计拿地1476亿元，占据拿地榜榜首；碧桂园保持拿地优势，以总额1224亿元占据榜单第二位；保利发展的拿地力度不减，拿地总额达920亿元，居榜单第三位。
从拿地面积来看，碧桂园、绿地、万科拿地面积位列前三。2019年1-10月，碧桂园拿地力度持续加码，以4028万平方米占据榜单首位；绿地和万科分别以2836万平方米和2549万平方米的拿地总面积位居拿地面积榜的第二位和第三位。
万科的拿地面积跟碧桂园有一定差距，但是金额却是第一，这是因为战略方向不同。万科目前主要布局一二线城市，对三四线城市市场没有什么兴趣。
从万科一系列动作来看，在一年多以前他们判断市场进入冷清期，今年大举拿地，同时认为房地产未来还是最赚钱的行业，即看好未来一二线城市的楼市。关于过去与现在他们的判断是精准的，未来一段时间呢？
二.读懂王石，读懂万科，才读得懂中国楼市！
万科A 前十大股东
毫不夸张的说，万科是王石一手打造的，因为时代原因他放弃了自己的股份，这样他可以轻装前行。只是他没有像同时期创业的任正非一样，设计了一套掌控公司的股份体系。因为在他的眼里，他当时的理想是把万科打造成中国最专业的职业经理人管理的现代化公司。在这一点上，他做到了。
他对万科的第二大贡献就是在宝万之争时，保住了万科国营企业的身份，同时避免了宝能系入主。国企身份对一家重资金型的房地产企业的重要性是超乎想象的，这一点不仅是在国内。恒大在海外发十年期美元债年化成本达到惊人的13%，而万科在香港发债成本在4%左右，两者是天差地别的。近几年在做信托投资过程中，对于这一点更是深有体会。
此外，宝能目前的发展策略是有明显问题的，目前宝能在广州、深圳、郑州等多地开建投资额巨大的地标性商业物业。目前商业物业的市场表现是一目了然的，这一年宝能系旗下众多资产出现在各类金融资产的抵押项内，同时宝能实控人姚振华不可撤销的担保责任同时出现在多款产品风控措施栏之中。
万科是王石的掌上明珠，是不可能下嫁给一个通过杠杆来求亲的民营企业家的，万科大股东变成深圳地铁集团是王石留给万科的最后一笔财富。
说了这么多只是想证明一点，万科这家地产公司的众多财务指标被恒大、甚至是融创所超越，但是其根基深厚、管理水平、股东成份都是恒大、碧桂园、融创所不能比的。中国最伟大的房地产企业非万科莫属。
万科未来一段时间的股价走势，财务指标并不是特别重要，因为市场格局比较稳固。三大民企拉满杠杆疯狂扩张，在财务指标上超过万科并不意外。但是万科现金流充沛，去化排在行业前列，财务数据TOP5是大概率事件。重要的是未来一段时间房地产市场的变化。
三.宏观政策面分析
1.管理层对房地产调控从房住不炒到因城施策，小幅度松绑在不断试控市场。
不知道大家注意到没有，目前各类新闻，房产调控都悄然的没有再提房住不炒，而是改成了因城施策。目前经过几轮挤牙膏式的降息，五年期的LPR为4.8%，和上个月的4.85%相比，降息0.05%。这意味着房贷利息是下降的，当然标志意义大于实质。
目前经济内外交困，四季度经济数据考验6%这个心理底是大概率事件，在用不用房地产这个夜壶的问题上，管理层显得特别纠结。目前只是希望房地产市场不要太冷清，这对于经济、税收都十分不利。可是又怕像15年放开后，造成市场又一轮疯涨。后续大概率会连续小幅度放开，让市场回到一个相对均衡的状态。
2.贵州、四川、青海出现基建类信托、资管违约情况。
放松对房地产的调控除了主观的意向之外，还有一个很重要的原因就是地方债务压力剧增。现阶段贵州除了省会城市贵阳以外，所有的县市都曝出地方国资企业债务违约的情况。而四川都江堰最近也有类似消息传出。土地财政是地方财政收入主要来源，近一年多冷清的房地产市场给地方财政造成了巨大的压力。目前这种压力也传导到了部分一二线城市，一分钱难倒英雄汉！这种压力最终会体现在因城施策上，目前大家还不敢名目张胆的刺激土地市场，可是继续这样下去不排除这种情况的发生。
3.目前重财政、缓货币的策略节奏受二师兄影响巨大。
现阶段经济处于一个高通膨、低增长的态势，管理层能用的措施更多的是财政，而非金融工具，这是因为受到疯涨的猪肉价格影响。虽然明知道拿掉猪肉所有的指标都是通缩，可是经济数据就是经济数据。这就像打比赛时，因为一个失误而输球，你能够因此改变比赛结果吗？近期一系列的小幅度降息，是建立在猪肉价格短期回调的基础上。后续想要更大力度的刺激货币政策，二师兄价格变化是很重要的。
四.万科股价未来变化趋势
1.2020年房价区域性上涨，全国性回暖是必然，问题的关键是度！
在2018年底的2019年年度策略会上，我明确说过2019上半年适合买股票，下半年适合买房。并不是说2019年下半年房价会涨，而是我认为2019年房价进入困难期适合买房，而未来一二线核心城市房价看涨。简而言之我个人是看好2020年的房地产市场的。
从全局来刺激房地产的可能性是非常小的，但是考虑到目前经济整体环境，想要保住6%的中高速增长目标，适当放开房地产调控成为必然。
我在上期周报中说过目前管理层的状态就是在闹市中有三急，虽然不愿意，不情愿，但是解燃眉之急成为必然选择。
可是回暖并不是完全放开，关键是度的把握。2020年我们将看到众多城市各种挤牙膏式的刺激政策的出台。
2.万科股价看涨，幅度不会小。
说了这么多才回到主题，万科股价。我们注意到万科股价在2017年到达阶段高点后，近两年一直在调整震荡。如果说2018年的调整算是随大市调整和高位回落，那么在整个2019年各类大蓝筹疯涨的局部牛市中，万科是彻底被市场遗忘。只有在海天味业市值超过万科后，才引起了大家的关注。说句实话，我也是那个时候才想起万科。
房地产是周期行业，上涨周期主要来自政策放松期与市场回暖期，而当市场全面回暖时，要面对则变成了强政策调控。2020年，洽洽是我认为的一个政策放松窗口期，房地产市场经过了近两年的调整后进入回暖期。
目前最重要是介入时机，从大势来讲目前A股处于年底机构之间的博弈期，加之猪肉进入传统的节日上涨期，这造成了目前介入还为时尚早。我个人会考虑在春节前后试探性的介入。因为此时是猪肉理论上价格高点，也应该是年内最高点，后续就会进入下降通道，也就打开了金融货币工具施展的空间。
总体评价：万科是中国在企业管理上TOP5的存在，是一家职业经理人标杆性企业，想理解中国房地产，万科是绕不过的坎。同时想要判断未来一段时间地产走向，多借鉴万科的举动背后的战略判断。而万科的股价则折射未来一段时间房价变动的可能性，未来半年可能依然是一二线城市配置房产的好时机，逆向配置思维很重要。
閱讀更多 艾凱 的文章
關鍵字: 武侠 广州恒大淘宝足球俱乐部
