如果你的投資邏輯不升階，未來的樓市分化，會讓你多年以來憑運氣賺的錢，再憑實力虧回去。
最近和朋友探討房產投資邏輯，發展每個城市總有那麼幾個投資坑盤。任憑行情再怎麼起飛，這些坑盤就是漲不過同片區小區。
中國鼎鼎大名的“萬年坑盤”，應該是廣州的祈福新村。
祈福新村位於廣州郊區番禺，自1991年開始開發，背靠大夫山，佔地7500畝，橫跨東西2.6公里，常住人口達10多萬人，業主20多萬人，算得上是個“超大盤”。
當時建設時，番禺還是個遠郊衛星城，被人笑稱為“大農村”。
近幾年廣州南拓，番禺已經漸漸成熟，而且2016年廣州也全線暴漲，全市房價基本面是3.5萬/㎡。
但祈福新村卻還是2.1萬/㎡，漲幅沒有跑贏大盤，愣是把業主坑了一把。
在售二手房有818套，一套套賣，你想要賣出去，只能是掛出低價，但損失的是的收益。
因為供應量大、競品太多，所以小區的成交價上不去。
然後不僅僅是廣州祈福新村，基本是每個城市都有這樣的“大坑盤”，如深圳的桃源居、鄭州的21世紀社區...不也是一樣的坑盤嗎？
這些小區的特點也非常突出：開發時位於城市郊區、房價便宜、社區大、低密、小區品質差、樓齡老。
而且隨著城市發展，周邊的配套漸漸發展起來，但是愣是看著別人家小區一直漲，自己家小區卻意外滯漲，成了萬年不漲的坑盤。
而為什麼這些“坑盤”就是漲不起來呢？
1. 供應大，賣不上價
從成交量看，這些小區也都是熱盤，成交活躍，買的多，賣的也多。但並非這個小區價值非常高，只是供應量大，換手率高。
業主要麼是隻能買得起這裡，要麼是被坑了，還以為是窪地，追求大社區、大面積，但卻是站在牆外看，不知裡面實景。
2. 圈層低端化，小區很“剛”
這些社區都很大，多為老房子，密度低，為小高層或多層，很多人是衝著宜居買的。小區底商密集、帶學位、附近有公園配套，以低於同片區房價買到了這樣品質的小區。
看似自住性價比很高，但很快你就會發現你身邊的鄰居多是一些退休老職工，或者是城市較低收入群體。
這些人的賺錢能力不夠強，消費能力有限，投資理財觀念保守，無法通過收入增長置換到更好的小區。
這種比較“剛”的小區就聚集了一大群剛需人群，他們僅在乎房子的基本居住功能，而忽略了周圍環境的優化。
3. 管理效率低下，漲不上去
大社區管理能力差，鄰居檔次不高，住得越久就覺得越雞肋。
對於收入高的小區業主，肯定會想辦法去置換。
有的是為了改善生活，置換到樓齡新、物業管理好的小區
有的是為了房價上漲，置換到片區活力更強，多重利好疊加的小區
有的是為了更換圈子，置換到年輕人聚集、高收入產業集中的小區
隨著置換，這個小區的人口低端化、老齡化幾乎是不可逆轉的，因為大，因為不好管理，會衍生出一系列的負面問題。
而且一旦小區價格稍微上漲一點，小區的換手率就會減弱，因為房價低就是它最大的優勢。
如果連這個優勢都不具備了，那大家為什麼要為此付出代價呢？
這樣的萬年不漲“坑盤”，只適合只能買得起這裡的人買來自住，是不適合用來投資的。
很多投資者，尤其是本土投資者很容易陷入自己的認知陷阱——認為大社區投資溢價大，換手率高的小區漲幅高。
這都是非常片面的。
社區大小不重要，關鍵是物業給力，管理得當。而且小社區換物業反而更好改變，大社區管理差就很麻煩了。
換手率高低不重要，關鍵是片區夠優秀、產品夠優秀。
因為房產投資，本就是一個不斷降圍打擊的過程。
擁有更好資源配置的小區，是大家都想要，那麼即使開出更高的價格，大家也願意接受。
所以好的小區擁有充分的溢價能力，但是差的小區是要被市場剝削和淘汰的。
而對於產品力非常弱的小區，大家都是忍著接受的，而且小區房源這麼多，一點都不稀缺，購買力弱的人自然是要挑剔到底的。
所以房產投資的降維打擊，不單單只是大城市的人，打擊小城市；市區的人，打擊郊區；還有好的小區，打擊差的小區。
社區大--管理差--居住品質差--鄰居圈層差--小區生源差，對應的居住舒適性和學位拉動的投資屬性差，整個就是個惡性循環。
所以，請避開類似廣州祈福新村、深圳桃源居、鄭州21世紀社區這樣的坑盤。
中國當前的房子，品質、精度、顆粒度、藝術性都還很粗放。
蓋房子並不難，養豬出身的開發商都可以把房子蓋起來的。但怎麼做好後期運營，保證房子的品質，放在二手房市場，怎麼去保證溢價，才是大學問。
在未來的居住升級的變革中，房子會不斷迭代，需要形成生態，要考慮業主的生活場景。房產投資的邏輯也在進化。
從以前的空間優化時代，到現在的功能優化時代，未來還會是品質優化時代、人文產品時代。
只有掌握了城市、資源、產品三者平衡的小區，才是未來的主流投資品。
而這些又大又破又差的小區，將更加漲不動。
房產投資，真的不是你千辛萬苦攢下血汗錢，然後買套房就能躺賺。
如果你的投資邏輯不升階，未來的樓市分化，會讓你多年以來憑運氣賺的錢，再憑實力虧回去。
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