“

就在今天上午，深圳官方對高燒不止的樓市和土地市場，進行了一次外科手術式的精準打擊。

這場定向打擊，可能會影響深圳未來的樓市走向，也會對全國樓市產生微妙影響。

”

01

加大供應：只求好的，不要貴的

今天（10月23日）上午，深圳市土地房產交易中心連發兩份“深圳市土地使用權出讓公告”。其中，17、18號公號顯示：11月22日，深圳將有6塊住宅用地集體出讓！這6塊居住用地分別位於坪山（3塊）、龍華、光明以及大鵬。

值得重點關注的是，這次六塊宅地都限定了普通商品房入市或人才房的最高銷售均價！其中：

• 坪山宅地：G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均價為38750/平方米；
• 坪山宅地：G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均價為35700/平方米；
• 坪山宅地：G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均價為30450/平方米；
• 龍華民治宅地：A816-0068宗地普通商品住房入市最高均價為71400/平方米；
• 光明宅地：A650-0376宗地普通商品住房入市最高均價為47250/平方米；
• 大鵬宅地：人才住房銷售均價不高於20520元/平方米，最高銷售單價不高於23598元/平方米。

可以說，這回土拍的限制十分嚴苛了。

02

未來價格被鎖定，有人要哭了

在出讓條件中，還有這麼幾點值得大家關注：

1、本次出讓宗地採用“雙限雙競”的辦法以掛牌方式出讓：限地價、限人才住房銷售均價和最高銷售單價，競地價、競無償移交政府的只租不售的人才住房面積；

2、本次出讓宗地建設普通商品住房，競配建只租不售的人才住房。

3、G14313-8018宗地項目單套住宅戶型建築面積應低於90平方米；其餘宗地項目用地內可銷售的住宅套內建築面積在90平方米以下的普通住房的建築面積和套數佔比不低於可銷售商品住房總建築面積和總套數的70%。

前兩點的焦點在於雙限雙競，因此，房價不會上天。

如果你看不大懂這個“雙限雙競”的威力，那我舉幾個簡單的例子吧。

宇宙中心龍華目前在鏈家上多數房價都已經上了10萬，甚至不少豪宅進入了15w+，比如匯龍灣、萊蒙水榭春天等。而本次土拍限制最高7.1萬/平的售賣均價，直接把龍華一顆“豪宅心”給捏的稀碎。

再看光明，位於公明的中糧雲景已經賣到了5.8萬/平。

但光明最新地塊的未來的最高售價是4.7萬每平。也就是說，一夜之間，一平少了一萬，估計開發商想幹壞事的心都有了。

另一邊，坪山最近一段時間最高的成交價來自大東城二期，

單價最高有5.3萬的。而此次推出的三幅地塊，未來的最高售價為3.87萬/平。

你說，那些準備賣到5萬的盤，現在是不是想哭了？

對於第三點，村長也多說幾句。

2014年，深圳實行被稱為“930購房政策”後，建面9070被取消了；2016年，深圳的“1004新政”後，改成套內9070。現在，這份公告直接表明建面9070要重出江湖了。

這意味著兩點：

從表面來看，以坪山出讓的這塊地為例：3萬/平的均價和90平方米以下的建面，意味著總價在270萬上下，首付81萬上下（肯定有比這個價格更低的），這無疑是剛需的一次狂歡。

如果深一層次看的話，未來深圳的大戶型將急劇減少。或者說只有大面積的豪宅才有繼續漲的可能性。

03

地王被點殺，搶地王的日子不好混了

政府態度說明一切，樓市的風向變了。

這股風是吹向哪呢？

首先，我的猜想是對地王的一次定向調控。

就在4個月前的“史詩級”土拍，龍光地產以65.85億奪得位於龍華紅山的一幅土地，樓面地價高達6.7萬/平。這個價格已經逼近或超過臨近的二手房，比如中航天逸小區單價在6.5-7萬左右。

也就是說，龍光地產手中的麵粉已經貴過麵包了。而這一次拍地，龍光手中的麵包就顯得更貴了。

公告顯示，龍華地塊未來入市最高價為7.14萬/平。

龍光原本預計著在未來一段時間會有更高的麵粉價格出現，未曾想，公告一出，就直接來了個暴擊。

同樣是在這場土拍上，中海和電建分別以54.8億、20.12億拿下光明兩個地塊。前者可售樓面價4.22萬/平，後者可售樓面價則有4.28萬/平。

當時，有不少業內人士認為加上實際核算的其他成本之後，項目未來估計要賣到6.5萬以上。甚至有不少媒體為了推介光明樓盤，吹出光明未來10萬+的構想。

但這一次，光明的最高售價被鎖在了4.7萬/平，一萬點的暴擊。

不僅10萬的夢沒有了，而且6萬的本也沒有了。要知道，人家的均價低到了4.7萬/平，你地價都到了4.2萬以上，拿什麼去競爭。

四個月後，估計看到限價4.7萬的中海和電建要抱頭痛哭一回。

當初在80家房企中殺出重圍，壓著人才住房的紅線拼命拍到的“香餑餑”，現在成了冷窩頭。

想要捂熱乎，估計還得費一點精力。

上面的這些房企可能只是想哭，有些拿到地王的房企估計想死的心都有了。

以2015年的坪山地王為例，當年12月22日，位於坪山新區的G11337-0101號居住用地掛牌出讓，被深圳信達置業有限公司與深圳坤潤投資有限公司聯合以30.3億元競得，2.5萬元/平的樓面價成為當年坪山“地王”，後來由泰禾集團提供代建和銷售。

時至今日，這個盤一直都沒有開。為何？不敢開啊，開了就要虧本啊。

有分析人士公開測算，這一項目入市後，售價至少要到4.2萬元/平才能盈利，這還不算這幾年的利息等其他成本。

但這一次拍地，坪山兩幅地塊的最高售價被鎖定在38750/平方米和35700/平方米。

嘿！從上次拍地到現在，才高興了幾個月，泰禾又要哭了。

04

對高漲預期的一次定向打擊

前兩天，深業中城全城關注的熱銷情況吸引了不少人。

村長在幾天前的文章中專門提到過深業中城樓盤背後的那點事，市場上甚至傳出4000多人排隊買192多套房。

這個盤之所以火，是因為其中有價差、有核心地段的優勢，還有深業的產品力……老實說，誰要是能借個500萬，我馬上去排隊。

通過這個樓盤，我們其實可以看到深圳整個市場對待樓市的態度：高漲的預期。

順週期，購房者渴望房價漲如瘋牛。

逆週期，購房者渴望地價穩如老狗。

就全國範圍而言，目前的樓市現在肯定都不是在順週期，用大白話說，現在賣樓的活的很艱難。

不久前杭州萬科的樓盤傳出預售之後無人登記，杭州秀隱翠園7號樓在開放現場並接受購房意向登記一個多月後，並沒有客戶登記申請購買。這在曾經一房難求需要搖號搶房的杭州，實屬罕見。

就杭州而言，很多二手房已經開始悄然降價，甚至有業主下降10萬求售。在青島，二手房房價已經連續8個月出現下跌。即便是一線城市北京，今年國慶的北京樓市網籤數量，更是創下了歷史新低。

全國樓市降溫明顯，但深圳似乎是個例外。

前兩天，據公眾號“每日成交”數據顯示：恆裕濱城二期某套88平的4房，成交總價2375萬，單價約27萬/平，又一次突破該小區的二手房成交最高價。

而在8月，恆裕濱城二期的二手房成交單價最高還是約23萬/平，不到一個月，又漲了17%，漲幅十分驚人。

話說，這個單價約27萬/平的成交價大概率是假的，至少到現在為止，沒人敢認領。

但它至少反映了某種預期，即便是造謠的預期。

深圳灣這樣，龍華也是這樣。

9月17日，龍華匯龍灣成交了一套建面約89平的低層3房單位，總價約1053萬，單價為117535/平，破“11”！

這還不是最高的，目前，龍華的萊蒙水榭山二手房掛牌價最高達到約17.6萬/平，是一套建面約272平的6房單位，總價約4800萬，這也是目前龍華二手房掛牌價最高的房源。

如果說，房價瘋漲的傳言催生市場的預期。

那麼本次土拍無疑是對這些預期的定向打擊。

政府從根源上直接規定了商品住房入市最高均價並限制了最高地價，從官方層面給改片區的房價定了一個長期價格走勢。

要知道，一個項目從拿地到開始規劃再到開盤之間，至少需要2年的時間，當然個別高週轉房企我們不做比較。

現在看來，這六塊宗地的定價都算合理區間範圍內。但官方想要的是，這六個項目2年後的價格仍是如此。

既限制了地價又限制了預期房價，治標又治本。

05

二次房改雷厲風行，深圳玩真的

2018年以來，“房住不炒”的政策開始下發到全國各地。國家對於房地產市場的態度一直很明確：下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。

為了防止大起大落，因城施策、一城一策，可能更符合現在整個宏觀基調和整體定位。

在這方面，深圳政府的手法取得了廣東人煲湯的精髓“慢工出細活”。

2018年6月，深圳公佈了歷史上僅次於“98房改”的重要文件，宣告深圳二次房改來臨。

深圳這次“二次房改”的核心內容，是將深圳的住房分為四大類：

一是市場商品住房，佔住房供應總量的 40%左右，以普通商品住房為主；

二是人才住房，佔住房供應總量的 20%左右；

三是安居型商品房，佔住房供應總量的 20%左右，重點面向符合收入財產限額標準等條件的戶籍居民供應；

四是公共租賃住房，佔住房供應總量的 20%左右，面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體。

另外，在統籌考慮未來新增人口對各類住房的需求基礎上，計劃到2035年，籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套。

如果說，1998年，開啟了房地產改革，將福利分房改為住宅市場化；2018年，深圳開啟二次房改，將住宅市場化改為租售並舉。

二十年時間，歷史在住房改革上完成了一個輪迴。

深圳今天的拍地，實際上就是“二次房改”政策的強化執行。

大家都知道：房子本身是沒啥價值的，真正值錢的只有土地。

為了實現二次房改的目標，首先就是要降低土地價格。

10月21日，《深圳市地價測算規則》正式施行，標誌深圳地價測算正式由“基準地價”和“宗地地價評估”兩套地價標準邁入“標定地價”單軌制。

解釋起來就是，通過《深圳市地價測算規則》，實現了地價測算的自動化、智能化和便民化，讓地價測算不再神秘。

無論市區任何部門任何人，只要對同一項目測算地價，結果都是唯一的。誰測算都這樣。

簡單說，就是深圳給每一塊地定了價，登錄政府官網可查詢地價地圖。

以後，標定地價將每年更新一次。

10月22日，深圳市政府日前召開的有關公共住房專題會議傳出，關內公共住房項目毛坯房最高售價低於5萬/平方米，關外則低至2-3萬/平方米左右。

本次拍地，實際上是標準地價的正式運用，比如對可售的安居型商品房和人才住房的地價分別按市場地價的30%和40%確定。這在根本上保證了，所出讓地塊未來售價不會太高。

除了降地價外，深圳也在盡力加大供應。

本月底至明年1月，深圳總共將出讓34宗公共住房用地，總用地面積超過1平方公里，預計可建公共住房超過6萬套。

總的來說，降低安居房價格並增大供應，目的是穩定深圳居住成本，而穩定居住成本，其終極目的是繼續做強深圳的人才競爭力，維持深圳獨佔鰲頭的人口爭奪優勢。

如無意外，本地拍地，將對深圳未來樓市產生深遠影響。

因為不管是限價、限購、還是限貸，這都是穩房價“表面”功夫。事實上大家都知道，有效降低房價的唯一方法，就是地方政府讓利民間，降低土地出售價格，大量供應廉價土地，房價自然能夠止漲。

當然這樣做的前提是，深圳是為數不多的已經徹底擺脫土地財政的城市，正因如此，深圳才能大筆一揮，降低政策性住房土地價格、限制土拍最高地價。

所以說，每個城市有自己的玩法，深圳這套拿到別的地方不一定管用，但是在本地的效果，估計11月22日應該能看到個眉目。