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1.谢伦娜的生意经
在谢伦娜看来，没有比房地产更好的投资了。
谢伦娜是靠着美国威斯康星州密尔沃基市旧城区吃饭的企业家。她曾做过小学老师，但对自己的工作提不起劲。
开始投资房产以后，情形改变了。
她是在旧城区投资用于收租的房子——靠着收租、重复贷款，以及私人房地产投资商放的高利贷，谢伦娜的房子越买越多。
做房产投资，当然要有定位。
密尔沃基的租房市场，有几类客户：一类是中上层人群，他们考虑自己的喜好与需求；一类是“逐水草而居”的年轻人；还有一类，是买不起房子、又没资格住政府公租房的穷人。
谢伦娜决定专攻第三类，做贫穷黑人的生意。
她拥有数十个出租单位，全部集中在旧城区，因为她的目标客户在这里。收租之余，她还在做“信用修复”（Credit Repair），也就是类似代偿的生意，同时成立了一家投资公司。
此外，她购置了两辆15座的小巴，开了家叫“狱友快线”的公司，接送去威斯康星州北部探监的那些女朋友、妈妈和孩子们，一张票收25到50美元不等。
你知道，老城区穷人聚居的地方，多半犯罪率比较高。
就这样，谢伦娜靠着旧城区，以房产投资为核心，结合一些延伸的服务，很聚焦地服务她的目标人群。
2.贫民区的生意好做吗？
谢伦娜是在美国次贷危机之后开始大举做房产投资生意。危机后的密尔沃基，房价跌至谷底，但房租高得出奇。
穷人买不起房子，只能租。所以有人说，贫民区成了租房生意的一脉金矿。
很多人说，做生意要靠近富人。没曾想，靠近穷人也有机会。
当然，面向贫民区的生意，也有其难处。想要在没钱的人身上赚到钱，甚至通过规模效应形成超额利润，也不太会是一帆风顺的事情。
很多美国穷人索性不工作，就靠着联邦政府的救济金生存，也乐得自在；或者很多黑人单亲妈妈一个人带着孩子，根本没办法参加工作，只能依赖政府救济——在这些人身上赚钱，意想不到的麻烦也多。
谢伦娜作为收租者，面对的是被贫穷、暴力和毒品裹挟着的一个人群，而这个人群，恰是她丰厚收入的来源。因此，她不得不面对各种因暴力、毒品等产生的社会问题，抑或人身安全问题。
这个人群，有的是教育程度很低的黑人，有的是从中产掉落下来的新贫民。贫困的原因当然不尽相同，但也脱离不了失业、毒品和犯罪等主要因素。
有些时候，房租占掉了贫困家庭总收入的7成。政府的救济金固然准点发放，但依靠救济者仅靠救济金的3成也很难安排生活，导致不时拖欠房租——按照美国的法律，他们若无法正常缴纳房租，可以被逐出家门。
调查显示，每年因为缴不出房租而被扫地出门的美国国民，数以百万计。
谢伦娜周旋于常被扫地出门者中间。有时候，她看着各种底层人生，也会心生悲悯之心；有时候，她会想，我同情他们，谁又来替我担忧银行的房贷呢？
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3.华人难以驾驭的生意
很多华人喜欢在美国投资房产。有的是通过投资商业地产基金，有的直接投资实物资产，包括商业地产和住宅投资。
在很多年里，中国人一直是美国住宅市场的头号买家，就连加拿大人也排在后边。再后边，跟着的是印度、英国、墨西哥等国家的房产投资者。
华人历来偏好投资房产。这两年，受到中美之间贸易摩擦和国内资本管制日趋严厉的影响，华人在美国房地产市场上的份额下降较大。《华人家族财富》此前有不少相关的文章，讲述过这些事情。
其实，华人对租房市场同样不无兴趣。只是，国内的租房市场并无吸引力，但美国和加拿大不同。美加租房市场的发育程度以及投资效率都比国内要高出不少。
可以确定的是，华人宁可投资中产社区、留学生公寓等，也不太会去做谢伦娜的投资生意。
混在美国贫民区中且能游刃有余——这一点，华人并不在行，基本上也是难以驾驭的事情。
《扫地出门》封面
4.“美国城市的贫穷和暴利”
谢伦娜的故事，是普林斯顿大学社会学教授马修·德斯蒙德写在他的一本非常优秀的社会学著作《扫地出门》中。
这本书的副标题是，“美国城市的贫穷和暴利”。
贫穷中，也能产生暴利。
马修当然不是从房产投资的角度来写这本书。用他自己的话说，道德批判是基本的立场。他带着同情的态度来叙写美国底层人民的苦痛与艰难。尽管这是一本严肃的著作，但阅读者同样能在细腻的田野调查中，读出可贵的悲悯之心和政策思考。
不同阅读者会有自己的不同的延伸感受。牛津大学人类学教授项飙以深度纪录片来形容马修的这本《扫地出门》。而我，则在其中看到了美国底层所不为人所熟知的一面，以及贫民区里的房产生意。
我喜欢这本书，于是写出来跟朋友们分享，也希望自己有机会时，去看看密尔沃基的老城区和谢伦娜的客户们。
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撰文 汪晓波
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