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1.謝倫娜的生意經
在謝倫娜看來，沒有比房地產更好的投資了。
謝倫娜是靠著美國威斯康星州密爾沃基市舊城區吃飯的企業家。她曾做過小學老師，但對自己的工作提不起勁。
開始投資房產以後，情形改變了。
她是在舊城區投資用於收租的房子——靠著收租、重複貸款，以及私人房地產投資商放的高利貸，謝倫娜的房子越買越多。
做房產投資，當然要有定位。
密爾沃基的租房市場，有幾類客戶：一類是中上層人群，他們考慮自己的喜好與需求；一類是“逐水草而居”的年輕人；還有一類，是買不起房子、又沒資格住政府公租房的窮人。
謝倫娜決定專攻第三類，做貧窮黑人的生意。
她擁有數十個出租單位，全部集中在舊城區，因為她的目標客戶在這裡。收租之餘，她還在做“信用修復”（Credit Repair），也就是類似代償的生意，同時成立了一家投資公司。
此外，她購置了兩輛15座的小巴，開了家叫“獄友快線”的公司，接送去威斯康星州北部探監的那些女朋友、媽媽和孩子們，一張票收25到50美元不等。
你知道，老城區窮人聚居的地方，多半犯罪率比較高。
就這樣，謝倫娜靠著舊城區，以房產投資為核心，結合一些延伸的服務，很聚焦地服務她的目標人群。
2.貧民區的生意好做嗎？
謝倫娜是在美國次貸危機之後開始大舉做房產投資生意。危機後的密爾沃基，房價跌至谷底，但房租高得出奇。
窮人買不起房子，只能租。所以有人說，貧民區成了租房生意的一脈金礦。
很多人說，做生意要靠近富人。沒曾想，靠近窮人也有機會。
當然，面向貧民區的生意，也有其難處。想要在沒錢的人身上賺到錢，甚至通過規模效應形成超額利潤，也不太會是一帆風順的事情。
很多美國窮人索性不工作，就靠著聯邦政府的救濟金生存，也樂得自在；或者很多黑人單親媽媽一個人帶著孩子，根本沒辦法參加工作，只能依賴政府救濟——在這些人身上賺錢，意想不到的麻煩也多。
謝倫娜作為收租者，面對的是被貧窮、暴力和毒品裹挾著的一個人群，而這個人群，恰是她豐厚收入的來源。因此，她不得不面對各種因暴力、毒品等產生的社會問題，抑或人身安全問題。
這個人群，有的是教育程度很低的黑人，有的是從中產掉落下來的新貧民。貧困的原因當然不盡相同，但也脫離不了失業、毒品和犯罪等主要因素。
有些時候，房租佔掉了貧困家庭總收入的7成。政府的救濟金固然準點發放，但依靠救濟者僅靠救濟金的3成也很難安排生活，導致不時拖欠房租——按照美國的法律，他們若無法正常繳納房租，可以被逐出家門。
調查顯示，每年因為繳不出房租而被掃地出門的美國國民，數以百萬計。
謝倫娜周旋於常被掃地出門者中間。有時候，她看著各種底層人生，也會心生悲憫之心；有時候，她會想，我同情他們，誰又來替我擔憂銀行的房貸呢？
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3.華人難以駕馭的生意
很多華人喜歡在美國投資房產。有的是通過投資商業地產基金，有的直接投資實物資產，包括商業地產和住宅投資。
在很多年裡，中國人一直是美國住宅市場的頭號買家，就連加拿大人也排在後邊。再後邊，跟著的是印度、英國、墨西哥等國家的房產投資者。
華人歷來偏好投資房產。這兩年，受到中美之間貿易摩擦和國內資本管制日趨嚴厲的影響，華人在美國房地產市場上的份額下降較大。《華人家族財富》此前有不少相關的文章，講述過這些事情。
其實，華人對租房市場同樣不無興趣。只是，國內的租房市場並無吸引力，但美國和加拿大不同。美加租房市場的發育程度以及投資效率都比國內要高出不少。
可以確定的是，華人寧可投資中產社區、留學生公寓等，也不太會去做謝倫娜的投資生意。
混在美國貧民區中且能遊刃有餘——這一點，華人並不在行，基本上也是難以駕馭的事情。
《掃地出門》封面
4.“美國城市的貧窮和暴利”
謝倫娜的故事，是普林斯頓大學社會學教授馬修·德斯蒙德寫在他的一本非常優秀的社會學著作《掃地出門》中。
這本書的副標題是，“美國城市的貧窮和暴利”。
貧窮中，也能產生暴利。
馬修當然不是從房產投資的角度來寫這本書。用他自己的話說，道德批判是基本的立場。他帶著同情的態度來敘寫美國底層人民的苦痛與艱難。儘管這是一本嚴肅的著作，但閱讀者同樣能在細膩的田野調查中，讀出可貴的悲憫之心和政策思考。
不同閱讀者會有自己的不同的延伸感受。牛津大學人類學教授項飆以深度紀錄片來形容馬修的這本《掃地出門》。而我，則在其中看到了美國底層所不為人所熟知的一面，以及貧民區裡的房產生意。
我喜歡這本書，於是寫出來跟朋友們分享，也希望自己有機會時，去看看密爾沃基的老城區和謝倫娜的客戶們。
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撰文 汪曉波
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