2019年12月12日，“房住不炒”又一次在中央經濟工作會議上被重複強調。剛需購房者問，國家還是說“房住不炒”，接下來明年的房價會不會繼續下跌？房產投資者問，政策都強調到這份上了，房產還有投資的價值嗎？這兩個問題，本質上是一個，就是在這個時點，如何理解“房住不炒”。
自2016年以來，經過三年摸索，以今年經濟會議為標誌，關於房地產政策的架構已經完全成型，簡單概括就是“房住不炒，一城一策”，同時完善住房市場體系和住房保障體系。
為了更好理解這個政策，我們可以梳理下自2016年以來經濟工作會議裡的相關表述。“房住不炒”這個提法是在2016年提出來的，“房子是用來住的，不是用來炒的”，通俗易懂，郎朗上口，一經提出，馬上傳遍全國。因為這句表述，政策的傾向性非常明顯，給大家傳導的預期信號也非常清晰。從2017年開始，以“房住不炒”為原則，全國各地陸續掀起房地產調控的政策大潮，各地一個接一個，比賽一般出臺各種限制性政策。調控的效果立竿見影，“房住不炒”深入人心。
也因為如此，很多人忽略了16年經濟會議上關於房產的另一句話“加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。”“房住不炒”不是目的，建立“適應市場規律的基礎性制度和長效機制”，這才是根本目的。同時，在實現這一目的的過程中，還要“防止出現大起大落”。
2017年經濟工作會議上，對長效機制的探索以“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃”的形式表述出來。因為當時“房住不炒”的威力已經嚴重影響正常的房產市場，所以特別提出來要“分清中央和地方事權，實行差別化調控”。這個表述雖然沒有明確說明“差別化調控”的具體措施，然而在後來發展成為“因城施策”、“一城一策”。
2018年，明確提出“完善住房市場體系和住房保障體系”，同時要“因城施策、分類指導”。所以，當時不少地方政府都在試探性的採取取消限購限售的措施，比如菏澤、衡陽等地，出現所謂的“取消限購政策一日遊”的藝術行為。
2019年兩會上國務院就提出了“一城一策”，並且要在若干城市開展試點。或許是因為“夯實城市政府主體責任”這一表述給各地的壓力太大，一有放開限購、限售的措施，便有破壞“房住不炒”的嫌疑，所以各地的試探多數以失敗告終。包括深圳，早在2019年初就制定了普通住房認定標準調整方案，但因為住房和城鄉建設部此前明確要求2019年一季度結束前，各地易律不準出臺調控政策，一直拖到11月11日，才正式開始實行新的普通住房認定標準。
梳理完之後，我們再看2019年經濟工作會議的表述，一方面要解決住房保障問題“要加大城市困難群眾住房保障工作……大力發展租賃住房”，另一方面要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。跟2018年的相比，這次提出的因城施策前面多了“全面”兩個字，這兩個字無疑是給各地鬆綁，賦予各地更多自主權。就差直白告訴各地“你們該調整的趕緊調整，不要再瞻前顧後，不要再觀望了。”
對於政策中提到的“三穩”說法，更是在之前的表述裡沒有出現過。大家可以看看一二線城市，多數的房價是漲還是跌，地價是漲還是跌。地價現在是不穩的，不穩主要體現在土地流拍，無人敢拍，拍賣成功的價格也少有溢價；而不是像16年前後一般，地王頻出。穩房價，房價快速上漲不符合長效機制，房價持續下跌，同樣不符合長效機制。穩預期，預期快速上漲和預期快速下跌都不利於預期的穩定，預期暴漲有風險，而預期暴跌同樣風險更大。所以，“三穩”的提法，在此時出現，更多是針對房產市場下滑的情況。
所以，會議後第二天，廣州南沙區馬上放開限購政策，乾脆利落，毫不拖泥帶水。
北京房產市場情況如何呢？北京的房產市場並不好。
從住房庫存情況看，2019年1-11月份，北京商品房住宅庫存達7.56萬套，創近8年最高紀錄。此外，北京限競房簽約量合計2.34萬套，庫存高達3.1萬套，同樣刷新歷史記錄。北京地區已入市限競房土地66 宗，僅20 宗地塊銷售價與樓面價差額在2 萬元/ 平方米以上，八成項目已經虧損或將要面臨虧損。
19年1-11月份，按照北京市住建委發佈的消息，共建設籌集政策性租賃住房50186套（間），完成全年5萬套（間）目標任務的100%；建設籌集政策性產權住房66763套，完成全年6萬套任務111%；竣工驗收政策性住房80262套，完成全年7萬套任務的115%。
2019年，北京也默默的調整了房地產的調控策略。2018年全年，北京成交了42宗商品房住宅地塊，其中限競房地塊佔41宗。2018年年底，北京市開始推出非限競房地塊，到2019年11月份，總共成交了18宗非限競房住宅用地。這18宗土地之中，有9宗是郊區地塊，9宗是城區地塊，其中位置比較好的有：石景山古城南街的3宗、孫河2宗、豐臺南苑石榴莊1宗。
在2018年出讓的住宅用地中，大部分都是限競房地塊。2019年1-11月份，北京一共成交了32宗宗商品房住宅地塊，其中限競房20宗，非限競房12宗。2019年出讓的住宅地塊中，普通商品房用地大大增加。
圖片統計來自網絡
回到最開始的兩個問題，你認為北京明年的房價會不會繼續下跌嗎？房產還有投資價值嗎？
答案很明確。
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