問：十三房星主你好：預算420萬，打算買一個帶南海中學學位60平左右小兩房，孩子初中學位加投資，比較看好福海苑，您覺得合適嗎？有其他更合適的盤嗎？ 另外，深圳原定5月徵信執行，現在受疫情的影響，會不會延後或者取消呢？

答：你好，南海中學學位房： 南海中學隸屬於南山實驗教育集團旗下，學校位於月亮灣大道荔海二道交口，前生為南山實驗集團荔林中學，是2014年9月入駐新校區，學區範圍內雖然有南山村和北頭新村、南園村等農民房的生源，但從建校以來，每年的中考成績比較穩定，目前屬於前海最好的學校，在南山屬於第一梯隊的學校，在全市屬於第二梯隊的學校。學區範圍在前海和南山中心板塊，主要的未來主要承接的購房群體來自前海和後海的人群。 交通便捷，區域內目前有1、5、11號線通勤，預計今年12月9號線西延線開通，12號線2022年通車，隨著時間的推移，前海的發展，學校的生源質量也會變的更好。 南海中學對應四所小學按積分、生源和排序：鼎太小學、荔林小學、南海小學、南山小學，其中鼎太小學只招收本小區的學生，所以在生源質量上相對優質。中熙君南山和城市山林中間的地塊，在建一所新的小學深大附小。 南海中學的學區範圍是以桂廟路以南，月亮灣大道以東，廣深高速以北（隧道），南新路連接新園路和南山大道連接南東濱路以西區域，房齡主要集中在在1994年到2015年之間。 最低檔位：陽光花地苑、南荔苑、心語家園、瑞景華庭、匯賓廣場、福海苑、賽格名苑銀興苑、深華園南山區、福海苑 考慮學位，福海苑可入，但是重點還是看價格。 目前來看銀行放款已推遲，新版徵信可能會延遲，但是不會取消。

問：老師，大運頤安都會中央89平米新房約510萬，雙龍恆裕瓏城89平米新房（有四房）約390元，是否值得入手？還是選擇在福田、南山、寶安、龍華買？ 我第一套房在羅湖，第二套純投資房，不考慮學位，若老師認為市內更有價值，可否推薦幾個盤？

答：你好，感謝大額讚賞！ 深圳各版塊樓市分化越來越大，主要表現在以下幾點： 1.東部和西部的差距拉大 2.品質樓盤和低端樓盤差距拉大 3.學位房和非學位房差距拉大 西部漲到一定程度，可能會像東部傾斜，龍崗順勢承接。 但是羅湖和龍崗短期內升值潛力是跑輸東部的，建議入手福田、南山、寶安、龍華。 2020值得推薦的一手剛需盤： 沙井海岸城（深外學位，片區標杆、地鐵口、大商業）； 合正觀瀾匯二期 （區域標杆、地鐵口）。 也可以關注板塊內的次新筍盤。

問：十三總，您好！一直關注你們，感覺你們的答問都是非常實在和接地氣的，替粉絲們想得周到和細緻！ 請教一下:目前持有龍崗的匯龍天下小三房，紅本在手，這套房也是掉坑裡了，啥都不靠的，現在想賣也賣不出去。有倆孩子，大的學位絞盡腦汁搞定了，明年上初中。小的今年4歲，學位無著落。現在想投資一小套龍崗城龍花園小兩房300萬以內，學位帶清林小學和龍城初級中學，您看這樣可行嗎？有沒有更好的策略？

答：你好，感謝信任和支持。 龍崗名校在深圳不受關注，但在龍崗本地仍然很有市場。 龍崗名校，前三分別是深中龍初，龍崗外國語和龍城初級，龍城初級的性價比最高，3-4萬都有的選。 如果考慮孩子讀書同時資金有限，城龍花園的小兩房當然可以買，但如果資金量夠，我建議買更新更優質的房源，或者直接買入深中龍初的四盤，99年的城龍花園單靠一個龍崗第三漲幅還是有限。 你第一套匯龍天下沒有買對，第二套還買龍崗，更要選稀缺加槓桿，才能逆勢翻盤。

問：早 可否評價一下深南花園

答：早 深南花園建得很早，港式老塔樓，地鐵口物業，但由於房子品相和相對奇葩的戶型、過大的面積，目前劏房租客很多，甚至一些房子能做到以租抵供。 南外大沖今年成績不錯，學區內有很多小戶型可選，對深南花園的帶動有限。

問：十三老師，你好！寶中，碧海，南山經過這一輪都已經漲了一大波了，福田還沒有什麼漲幅。是入手福田好還是這幾個地方好？如果想買這幾個地方的房子的話是年前好還是等年後 呢？經過轟動全國的鳳凰裡事件，調控政策是不是已經在路上了？要不要等一等？

答：很多人因為自己的房子沒漲，就認為整個片區都沒漲，只是一葉障目罷了。 其實，福田少數優質樓盤已經完成跳漲，漲幅不比寶中和前海小。 比如錦廬花園，三個月前89平三居還是1100萬，現在鏈家只有一套掛盤1400萬，還是最便宜的，報1600萬的已被下架了。 福田的剛需小戶型和學區房都處在上漲通道，我知道的不少樓盤已上漲至少十個點，部分房源一房難求。 不出預料，年後，福田有部分高性價比的剛需兩房和三房會完成補漲。 不要認為十三總在說漲，板塊輪動和窪地補漲是鐵律，從來不以個人意志為轉移。

問：老師好，請問籤遠期購買合同有什麼需要注意的嗎，如何防止賣家反水，房子要明年6月份才滿二。

答：您好，不受法律保護的協議只能約束君子，約束不了小人。除了找對賣家，別無他法。

問：您好，從後續的投資回報潛力來看，同樣的總價是應該買大運的89平，還是應該買南聯寶荷的120平呢？哪一個漲的會多一點，回報會多一點？謝謝！

答：升值角度上，水庫的邏輯是沒錯的。拉長時間軸，遇上大漲的年份，極大概率是後者的大面積投資回報率會更高，然而，小面積永遠比大面積的變現能力更強，流通性更好，小面積可以穿越牛熊，而在需求被抑制的熊市，大面積必須折價換量，很可能等不到風來，就要割肉止損大甩賣了。 所以每個人的底倉不一樣，現金流不一樣，並不是人人都適合買大面積去長持。一艘200平的航空母艦必須配幾艘89平矯健輕便的潛艇，這樣萬一資金斷裂的時候，可以靈活變現89來養著200平，才能安全抵達彼岸，不至於倒在黎明前。 投資有時候講究的不是收益最大化，而是我們怎樣賺最適合最安全的錢。

問：老師，您好！ 龍崗中心城的紫薇花園三房與天健郡城兩房價格差不多，天健郡城是電梯房，附近在修地鐵，該如何抉擇？

答：優先天健郡城

問：老師您好，650萬以內在深圳買房，想要兼顧投資和居住，應該怎麼買？謝謝！

答：你好，建議說說具體要求 生活半徑在哪裡？ 關注學區嗎？ 首套還是二套？ 首付多少？ 再做詳細推薦

問：大師您好。我夫妻二人工作均在關內，現手頭上有龍崗南聯地鐵口86平估計360萬左右的房產月供還剩60萬左右，租出去了。現在住關內單位房子，孩子剛出生得考慮學位了。近期蠢蠢欲動想賣掉龍崗的加上手頭上的200萬置換福田南山有較好學位的三房。這個時機合適嗎？我是先看房好還是先賣房等一手樓盤？我這個情況應該只能五成首付，計劃月供不超過2萬，最高看到多貴的房子？有合適的樓盤嗎？

答：我先幫你算筆帳，龍崗的房子賣掉還有300萬，加上手頭200萬有500萬，首付五成本可以買到1000萬的房子。 但你希望月供不高於2萬，貸款額不高於350，那就只能買800萬左右的房子。 800萬想在福田南山買套學位中上的三房，有點困難，一定要犧牲掉一些東西，或者樓齡，或者品質，或者降低對學位的預期。 目前的情況，你如果先賣後買，而且是賣龍崗換南山或福田，踏空的概率不低，會付出更高的換房成本。 要想穩妥操作，就要放盤看房同步進行，把買入和賣出的節點儘量控制在兩個月之內，避免踏空風險。

問：您好，老師。感謝您上次的建議。我想細化一下。1.我和先生的名下兩套房，一套第五大道三期160的自住中，一套桑達新村93平的，2015年購入，當時買的時候580，想求拆遷。2.用了母親的名義2017年購入了第五大道三期180的，當時購入價1500。3.然後2014年在寶安中洲購入了一套880的店鋪，失敗，感覺看不到未來。 我們現在手上現金600W，想優化下名下的房產配置。目前我們的打算是： 1.把店鋪低價出手，然後桑達新村的房子出手，+600的現金，去打新，深業中城。或者去後海置換一套2500w左右的房子。2.把桑達出手，加現金，去華潤打新。3.兩套房子在第五大道，會不會沒有增值空間了

答：您好，感謝大額讚賞！ 店鋪出售思路正確，但是不需要低價，可以把我在星球內發的賣房技巧用上，如果能配合下家結離婚過戶，可以完全省稅，出手週期會縮短。 店鋪和桑達新村出手後買深業中城沒有問題 第五大道建議繼續持有，未來持續看好寶中，利好還有很多沒有兌現。 如果想置換後海自住，可以考慮申請銀行加按揭融資，繼續買入，當然前提是可以淘到8-9折筍，坐等破產甩賣。

問：十三好，入深圳最快多久可以辦下來？網上看夫妻隨遷碩士學歷可以不受兩年限制，父母隨遷看到要至少滿八年，有可以更短時間的入戶辦法嗎？感謝

答：最快一個月就可以落戶，不過沒有特殊情況我們不會那麼快，一般按規定交足幾個月社保，這樣比較穩妥，落戶時派出所偶爾會查社保繳存時長，應屆畢業生和留學生十天就可以。

請關注“深圳十三房”微信公眾號，進入知識星球提問，一對一交流，為你的買房之路掃清障礙。

閱讀更多 深圳十三房說樓 的文章

關鍵字: 深圳 福田汽車 投資