時至年底，雖然福州樓市看上去挺熱鬧，各路開發商降價的降價，死扛的死扛，固然去年下半年以來新房成交量越來越難看，但是年總還是要過的，哪怕多找幾個營銷號寫點軟文吹噓一下，至少看起來挺紅火的樣子。
但是近來福州市區有這麼一個項目，售樓部靜悄悄地開，房子不聲不響地蓋，如今都已經封頂了還沒有開始賣。沒有廣告宣傳，沒有軟文營銷，甚至售樓部都不在項目現場。如此低調的樓盤，我不說，大家一猜也知道，這想必又是福州市屬國企開發項目吧。
沒錯，這個項目叫金色康城二區，宣傳名也叫建總領築，開發商是福州城鄉建總。該樓盤的位置已經能在地圖上找到，就在金色康城一區東北側，步行至白湖亭地鐵站大約600米。
根據項目現場張貼簡介，金色康城二區佔地面積42819㎡（約64.22畝），總建築面積121702.95㎡，容積率是2.019，計容建築面積大約是8.5萬方。該項目被躍進河分為兩個地塊，北地塊較大，有33829㎡（約50.74畝），限高50米，有10棟樓；南地塊較小，只有8990㎡（約13.48畝），限高36米，有2棟樓。該樓盤共有住宅813套，商業部分不多，建築面積不超過3057.8㎡。
目前該項目將於春節後先期開盤的是北地塊的9號、10號、11號三棟樓，從現場來看，這三棟樓已經封頂，樓高只有9層，其他樓棟尚未出地面。
先期開售的這三棟樓西側是嘉欣庭苑小區，南側是躍進河，東側是在建高湖小學新校區，目前從外觀上看教學樓已經基本建成，今後如無意外會成為該樓盤對口學區，該小學對口初中是福州四十中。
從區位對比上說，白湖亭和金山分處倉山的東西兩端，與市中心的距離差不多，都是閩江南岸的近郊片區。但是當年金山都是農田和花場，開發難度小，徵地成本低，而白湖亭一帶人口稠密，村莊工廠密佈，從而金山更早得到開發，如今已經是高樓林立，而白湖亭周邊近年才開始大面積舊改，正處於一片雜亂之中。從現有環境上說，金山要比白湖亭更好。
但是，隨著這些年來東進南下、沿江向海的腳步，東部辦公區落成，行政機關動遷，江南CBD也正在從紙面規劃一步一步走向現實。而白湖亭本就是福州城南交通樞紐，前往城門、螺洲、青口、長樂等地的交通中轉站，多年以來都是福州南大門，地理位置十分重要，在今後的開發過程中也一定會是重點建設的區域，在發展潛力上更大。
在交通設施上，白湖亭公交總站和福州火車站、火車南站等要地的公交總站一樣，是福州最重要的交通樞紐之一，有幾十條公交線路經過。加上三叉街白湖亭一帶規劃了“米字型”地鐵，除了現有地鐵1號線，正在動工的F1線外，紙面上還規劃了9號線和6號線西延段等，白湖亭一帶無疑是福州交通最便捷的地區之一。
在商業資源上，隨著正祥廣場掛上了萬達的牌子，今後白湖亭萬達和現有的福建商業廣場（白湖亭沃爾瑪）就像倉山版的萬寶一樣，成為城南一帶的商業中心，加上週邊還有匯達廣場、海通廣場等小型綜合體，江南一帶商業配套並不稀缺。實際上作為交通樞紐的白湖亭本就不缺人流，有人流自然也會有商機。
在教育配套上，由於白湖亭一帶本就是村莊，因此教育資源較為落後，沒有好的學校，但如今村小也在升級建新校，教育短板也隨著地塊開發慢慢補齊。
總體來說，金山和江南是兩個地段相當的區域，金山開發較早，因而目前區域開發更成熟，而江南一帶目前還是一張正在描繪的白紙，有的地塊已平整出讓，有的地塊尚在徵遷，但是無疑近年來福州的開發重心始終在逐漸東移，若干年後白湖亭一帶的城市面貌必然會大變樣。
分析完所處區位，回到項目本身，我們看到由於義序機場的存在，江南一帶限高較低，往往建築都是五六十米，不會出現王莊、排尾、金融街、北江濱那樣的高樓群。高樓迷對此很失望，但對於居住在此的人而言，建築高度低意味著容積率較小，居住舒適性更高。比如這次建總領築的三棟樓，總共也就九層高，即使一層八戶一棟樓也不過幾十套房子而已。而該地塊2.019的容積率相比榕心映月、榕城江上圖、濱海首府等樓盤也確實要低上不少。
從戶型面積段上看，該小區大約8.2萬方住宅，除以813套，平均每套面積在100㎡以上，可以看出大戶型會比較多。本次打算先期開售的三棟樓，戶型分佈如下：
9號樓和10號樓為兩梯四戶大戶型，面積為中間101㎡，端頭106㎡和126㎡。
11號樓為兩梯八戶中等戶型，面積為中間75㎡和86㎡，端頭93㎡。
在房間數量上，75㎡是兩房，126㎡是四房，其他戶型均為三房。在戶型設計上，近年來福州市屬國企項目和其他品牌房企相比並無差距，86㎡三房也做到了南北雙陽臺。
此外，與當前江南CBD片區出讓的諸多安置型商品房地塊相比，金色康城二區和祥浦苑一樣，是純商品房小區。並且樓層不高，只有兩梯，估計公攤率也不會很大。但這塊地拿地較早，現有土地使用年限剩餘大約48年，這點上略有一些缺陷。
該樓盤售樓部設於連江南路建總大廈一層（龍福五金機電燈具市場對面），距離項目現場有2公里，感興趣的朋友需要兩頭都去看一看。目前具體售價尚未透露，實際上很可能是還沒計劃好要賣多少。但從常理來說，筆者還是建議建總領築參照同地段祥浦苑的定價銷售，如以2.3-2.4萬的價格入市，想必去化並不困難。此時周邊金色康城、美域東方、嘉欣庭苑等二手房小區正常報價也就是在2萬左右，低於2萬也不少，成交價低於2萬毫不稀奇。固然二手房性價比更高，但作為電梯新房只要價格不太過分，比二手房貴個20%以內想必不少人還可以接受。
此前榕發烏山郡的去化不佳也已經表明定價偏高賣不好。更何況市屬國企項目往往不打廣告，不搞宣傳攻勢，也沒找遍全城房產中介許以高額佣金回報。同樣是800多套房，如果學習祥浦苑一樣用較為合理的價格銷售，在一干“殺豬盤”的襯托下，也能夠快速收回20億資金，不僅博得好名聲，對於補充財政收入也大有幫助，不失為明智之舉，更何況這塊地的成本比白菜價還要低。
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