最近三五年，房子，在中國幾乎是“全民話題”。儘管調控看似力度不斷加大，但卻絲毫沒有影響普通人的買房熱情。
說到為什麼買房，很多人的答案恐怕是：買房，保值增值。
的確，不論是通俗的理財書籍，還是專業的投資學教程中，都會說到，房地產有保值、增值的屬性。
但是，事實果真如此簡單嗎？
買房，保值增值，只說了一半真相，另一半真相，在當下更顯得重要。
01
以近年來的經驗來看，買房，的確是最好的保值、增值途徑。
相比新房的政府調控，二手房市場化程度更高。
下面是2012年11月—2017年11月之間，北京的二手房成交價格。2012年11月，均價2.61萬元/平米，5年後已經是6.07萬元/平米，上漲超過130%。
今年4月，社科院發佈的141個城市大數據房價指數，過去一年西安房價同比上漲了73.89%，成都同比上漲了56.4%，杭州同比上漲了46.48%，青島同比上漲了43.77%……
下面1998年上海的房地產廣告，金陽大廈單價4500元。而今，二手房報價已接近60000元，大約是13倍！
如果世間還有這麼豐厚的買賣，那可能就是幾年前炒幣，或者買買茅臺股票。
買房，現在幾乎成了普通人最主要的投資渠道。
5月底，杭州兩樓盤開盤，萬人“搖號”，有人因辦理手續排隊時間太久，現場暈倒……
南京6月中旬河西開盤，首付8成，“中籤率”最高的一個樓盤也僅為12%。
基於房價永遠漲，房子保值增值的堅定信念，普通人買起房毫不含糊，想法設法突破政策限制，上槓杆買房那都不是事兒，因為，“人有多大膽，地有多大產”，買得多賺得多。
所以，我們看到，在2006年，居民部門的負債收入比還只有18.5%，到2018年已經高達77.1%。
而我們知道一個基本的常識是，辦理房貸時，銀行要求每月貸款還款額只能在工資收入的50%以下。
不過，在很多人看來，常識已經無用，現在是，槓桿有多高，利潤就有多大。
02
房子真的能保值增值嗎？
這並不完全符合實際經驗。
先舉一個例子：委內瑞拉。
拉美各國長期面臨的一個問題就是：通貨膨脹。這些年又以委內瑞拉為甚。
近10年來，委內瑞拉CPI始終保持在20%以上，2015年後物價迅速惡化，2017年CPI高達1133%。
BBC記者在報道中說了一個事：現在在委內瑞拉首都加拉加斯買一杯咖啡需要用一厚摞現金，而在15年前相同的價格，就可以買下一套一室公寓。
如果房地產保值，那委內瑞拉雄踞世界第1的通脹率，那麼，房價應該也漲上了天才對，事實呢？
而根據瑞士銀行（UBS）的報告，去年以及過去5年，房價實際上漲的城市裡，並沒有委內瑞拉城市的蹤影。
早在2016年，就有媒體報道，因為拋售房屋增多，有的房屋掛牌1年半也沒有人接手。
又比如，南非2012—2015年，房地產價格以南非貨幣蘭特計價價格上漲近15％，但以美元計算則漲了不到2％。
而現實中，房價崩盤的例子比比皆是：
1991年開始，日本房地產崩盤，當年6大城市下跌20%，隨後十幾年裡住宅用地價格累計跌幅達70%以上，
1994年，海南樓市在達到歷史高位後，一路下滑，直到2006年後才恢復十幾年前的水平；
1997—2003年，香港樓價下跌70%左右。期間，房子根本賣不出去，開發商給買家提供4年免息貸款，還有不少現金回贈，買家甚至連裝修錢都省下不少，但房子還是不好賣。不少香港中產家庭變成負資產，破產的例子比比皆是。
03
當然，局長並不是在唱衰房地產，其實，拉長時間，房地產仍然是比較好的投資產品。
以英國為例，有經濟學家統計顯示，過去700年裡，英國房價大都跑贏通脹，特別是在1945年第二次世界大戰之後，70多年裡，房價上漲了8倍。
究其原因，房地產保值增值的最核心原因是：土地的稀缺性。
注意是土地稀缺，而不是房子的稀缺。我們現在花錢的70年產權，其實，那個歸屬於我們的房子是不斷折舊的。真正值錢的不是房子，而是土地。
而土地為什麼值錢？是因為，經濟要發展，就要有土地，而土地是稀缺的。比如，城市化會把更多人口吸引到城市來，工業發展也需要佔用更多土地，歸根結底是經濟發展導致土地更加稀缺。
那麼，這個核心因素會一直存在嗎？
其實，房地產保值增值並不是真理。很多人沒去思考這個深層次問題：房地產保值增值是有前提的。
1.穩定的社會環境。
房地產發展最大的敵人是戰爭、動盪。
比如，“9·11”事件後，2001年4季度曼哈頓房地產成交量下降超過30%，價格也大受影響。
再比如，1949年後，很多國民政府高官的府邸就永遠被遺棄在了南京的大街小巷裡。
可以說，穩定的環境是房地產保值增值的最基本條件，現在大家默認這個條件長期存在。
2.持續的經濟發展。
房地產有賴於城市不斷擴張、公共設施和服務的支撐。
有研究表明，一旦經濟增速下滑到5%一下，房地產市場將呈現停滯甚至萎縮的態勢。
3.持續的需求。
城市人口持續增長，比如，城市化水平不斷提升，才可能有更多人進入城市來買房。
還有政策性刺激。比如，房貸利率，持續加息或者高利率顯然會加重購房人的負擔。
又比如，偏緊的宏觀金融政策，不光讓開發商難以拿到錢，買房人也很難貸到款。這些都不利於房地產市場發展。
對照以上幾條，大家想必能分析到想要的答案。
局長簡單做一提醒：
除去中間的小調整，中國樓市已經持續上漲達10餘年，但是，保值增值並不是房地產的天然屬性。這輪上漲與中國大環境穩定、經濟快速增長、政策刺激是密不可分的。
把過往的經驗當作為“規律”，乃至“鐵律”，是盲目和十分危險的。
獅子、老虎不能關在一個籠子裡，低風險、高收益，也不能長期同時存在。
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