最近三五年，房子，在中国几乎是“全民话题”。尽管调控看似力度不断加大，但却丝毫没有影响普通人的买房热情。
说到为什么买房，很多人的答案恐怕是：买房，保值增值。
的确，不论是通俗的理财书籍，还是专业的投资学教程中，都会说到，房地产有保值、增值的属性。
但是，事实果真如此简单吗？
买房，保值增值，只说了一半真相，另一半真相，在当下更显得重要。
01
以近年来的经验来看，买房，的确是最好的保值、增值途径。
相比新房的政府调控，二手房市场化程度更高。
下面是2012年11月—2017年11月之间，北京的二手房成交价格。2012年11月，均价2.61万元/平米，5年后已经是6.07万元/平米，上涨超过130%。
今年4月，社科院发布的141个城市大数据房价指数，过去一年西安房价同比上涨了73.89%，成都同比上涨了56.4%，杭州同比上涨了46.48%，青岛同比上涨了43.77%……
下面1998年上海的房地产广告，金阳大厦单价4500元。而今，二手房报价已接近60000元，大约是13倍！
如果世间还有这么丰厚的买卖，那可能就是几年前炒币，或者买买茅台股票。
买房，现在几乎成了普通人最主要的投资渠道。
5月底，杭州两楼盘开盘，万人“摇号”，有人因办理手续排队时间太久，现场晕倒……
南京6月中旬河西开盘，首付8成，“中签率”最高的一个楼盘也仅为12%。
基于房价永远涨，房子保值增值的坚定信念，普通人买起房毫不含糊，想法设法突破政策限制，上杠杆买房那都不是事儿，因为，“人有多大胆，地有多大产”，买得多赚得多。
所以，我们看到，在2006年，居民部门的负债收入比还只有18.5%，到2018年已经高达77.1%。
而我们知道一个基本的常识是，办理房贷时，银行要求每月贷款还款额只能在工资收入的50%以下。
不过，在很多人看来，常识已经无用，现在是，杠杆有多高，利润就有多大。
02
房子真的能保值增值吗？
这并不完全符合实际经验。
先举一个例子：委内瑞拉。
拉美各国长期面临的一个问题就是：通货膨胀。这些年又以委内瑞拉为甚。
近10年来，委内瑞拉CPI始终保持在20%以上，2015年后物价迅速恶化，2017年CPI高达1133%。
BBC记者在报道中说了一个事：现在在委内瑞拉首都加拉加斯买一杯咖啡需要用一厚摞现金，而在15年前相同的价格，就可以买下一套一室公寓。
如果房地产保值，那委内瑞拉雄踞世界第1的通胀率，那么，房价应该也涨上了天才对，事实呢？
而根据瑞士银行（UBS）的报告，去年以及过去5年，房价实际上涨的城市里，并没有委内瑞拉城市的踪影。
早在2016年，就有媒体报道，因为抛售房屋增多，有的房屋挂牌1年半也没有人接手。
又比如，南非2012—2015年，房地产价格以南非货币兰特计价价格上涨近15％，但以美元计算则涨了不到2％。
而现实中，房价崩盘的例子比比皆是：
1991年开始，日本房地产崩盘，当年6大城市下跌20%，随后十几年里住宅用地价格累计跌幅达70%以上，
1994年，海南楼市在达到历史高位后，一路下滑，直到2006年后才恢复十几年前的水平；
1997—2003年，香港楼价下跌70%左右。期间，房子根本卖不出去，开发商给买家提供4年免息贷款，还有不少现金回赠，买家甚至连装修钱都省下不少，但房子还是不好卖。不少香港中产家庭变成负资产，破产的例子比比皆是。
03
当然，局长并不是在唱衰房地产，其实，拉长时间，房地产仍然是比较好的投资产品。
以英国为例，有经济学家统计显示，过去700年里，英国房价大都跑赢通胀，特别是在1945年第二次世界大战之后，70多年里，房价上涨了8倍。
究其原因，房地产保值增值的最核心原因是：土地的稀缺性。
注意是土地稀缺，而不是房子的稀缺。我们现在花钱的70年产权，其实，那个归属于我们的房子是不断折旧的。真正值钱的不是房子，而是土地。
而土地为什么值钱？是因为，经济要发展，就要有土地，而土地是稀缺的。比如，城市化会把更多人口吸引到城市来，工业发展也需要占用更多土地，归根结底是经济发展导致土地更加稀缺。
那么，这个核心因素会一直存在吗？
其实，房地产保值增值并不是真理。很多人没去思考这个深层次问题：房地产保值增值是有前提的。
1.稳定的社会环境。
房地产发展最大的敌人是战争、动荡。
比如，“9·11”事件后，2001年4季度曼哈顿房地产成交量下降超过30%，价格也大受影响。
再比如，1949年后，很多国民政府高官的府邸就永远被遗弃在了南京的大街小巷里。
可以说，稳定的环境是房地产保值增值的最基本条件，现在大家默认这个条件长期存在。
2.持续的经济发展。
房地产有赖于城市不断扩张、公共设施和服务的支撑。
有研究表明，一旦经济增速下滑到5%一下，房地产市场将呈现停滞甚至萎缩的态势。
3.持续的需求。
城市人口持续增长，比如，城市化水平不断提升，才可能有更多人进入城市来买房。
还有政策性刺激。比如，房贷利率，持续加息或者高利率显然会加重购房人的负担。
又比如，偏紧的宏观金融政策，不光让开发商难以拿到钱，买房人也很难贷到款。这些都不利于房地产市场发展。
对照以上几条，大家想必能分析到想要的答案。
局长简单做一提醒：
除去中间的小调整，中国楼市已经持续上涨达10余年，但是，保值增值并不是房地产的天然属性。这轮上涨与中国大环境稳定、经济快速增长、政策刺激是密不可分的。
把过往的经验当作为“规律”，乃至“铁律”，是盲目和十分危险的。
狮子、老虎不能关在一个笼子里，低风险、高收益，也不能长期同时存在。
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