撰文=徐三刀
PART1-風險，抹在網上
每一次寫榆林，都會引發一次大討論，很難想到一座地級市火力如此強勁。
贊者，好一座“中國科威特”，結果沒有發展起來，樓市混沌沒有方向，也沒有好產品。批者，這是一座貧富差距極大，還庫存量積壓嚴重的城市，榆林房價高懸頭頂，讓人喘不過氣。
人們最糾結的一點是，榆林究竟有多少庫存量，是否如網上所說，一年供應66個樓盤同時開建，建面400萬平，供給量達到3萬套。
為此，我們大概統計了一下，榆林究竟有多少在售樓盤，多少潛在存量，讓市場風聲鶴唳？
目前，榆林市場在售項目約14個，在售房源不足170萬方。待售項目約21個，待售房源超過300萬方，只有圍牆，沒有基坑/建設的佔到1/3，典型如榆林壹號院、香緹雅境等項目。
必須備註一下，1、按照取證房源計算，已售房源不計在內，以實際踩盤為準；2、為滿足大家的好奇心，將部分有證死盤也統計在內；3、僅綠城桃花源就要佔約1/3待售面積。
從在售房源和項目數量上來看，目前榆林市場潛在供應量相對18年略有上升，但與網傳數據相差甚大。如果將在售房源劃分到東沙片區、西沙片區、南郊片區、西南片區、老城片區、高新片區六個部分，每個區域只有不到29萬方。
理性一點來看，這也是為什麼榆林東沙某項目一開盤就告罄，高新某項目新房敢報價1.2萬/平的原因。
分析到這裡，下一個問題就出來了，既然榆林樓市潛在供應量如此之大，是否會再次出現2014年那種崩盤情況？
PART2-刻度，防患未然
關於這一點，榆林官方比我們考慮的更清楚，管理也更直接，據瞭解，榆林房地產開發必須施工到建築2/3才給預售證。
很多人不明白，這是什麼意思，正負零與2/3不都是蓋房子嗎？完全不一樣！正負零，以下只是基礎工程，這是最低確證標準，主體未動，先收首付。建築2/3，榆林高層/小高層對半，這個要求就等同於“接近封頂”。
以前，榆林地產野性十足，簡直赤裸收錢，沒有出正負零，沒有預售證，沒有售樓部，甚至於沒有置業顧問，攤開一張圖紙，就告訴你，敢不敢買？門檻太低導致爛尾概率大增，有興趣去看一下東沙，很多爛尾只有基地，或者只有地面兩三層。
為了嚴防死守爛尾再次集中爆發，榆林樓市執行了陝西省預售證最嚴條件，施工2/3才給預售證。這是陝西省絕無僅有的，是一種對購房者最堅挺的保護，幾乎是封頂才能銷售，差一步就是現房銷售了！
這一政策有四個影響，我們在2018年撰文《逼退野蠻人！榆林樓市狙擊戰！》一文中明確提過：
當然，必須再強調一次，榆林樓市之所以如此強硬，敢於制定這種政策，也是底氣十足。榆林搞發展不靠賣地，搞教育不靠配套費。放眼陝西，與榆林市場相比，西安，咸陽，渭南、寶雞似乎略有不如。
當然，我們也提到了一個情況，因為施工進度要求，還有資金投資拉長，導致很多房源供應拖延到了2019年。
PART3-需求，不受重視
那2019年榆林樓市究竟靠什麼驅動？這是一個終極提問，在回答這個問題之前，必須拆分榆林樓市客戶群體。
第一類，投資型，這一部分客戶長期活躍於榆林樓市，對於房產增幅有渴望，但這一類購房群體主要瞄準西安，以及京滬深廣。十年前，西安樓市高端盤最多的買家就是榆林客群，如今，這一類購房者對於榆林樓市興趣寡淡。
第二類，自住型，這一部分客戶群算是榆林自然需求增長，因為榆林屬於工業城市，又幾乎清一色國企/事業單位，戶口鎖定，自住安家、換房需求普遍存在。因此，高新、老城區有不少的品質項目，主流客戶群都是這一類。
第三類，棚改型，這一類客戶群最具迷惑性，很多人鼓吹榆林市場是棚改颳風，方向沒錯，落點不對。按照官方賠償標準，拆遷完購買力還是有限。
如果，按照《榆林中心城區房屋徵收評估實施細則（試行）》標準執行，住宅一般補償6000元/㎡，商業一般補償10000-12000元/㎡（兩孔以內）。如果拆遷賠付200平，也就是120萬。如果全款買房，也只能買一套高層110-120平三房，或者在東沙買兩套90平米兩房。為了買大房子，拆遷戶會去買高新高價盤嗎？不會！
大家回憶下，2018年榆林哪個區域銷售量最好？不是高新區，反而是老城區、東沙、西沙，為什麼？拆遷戶多，房子便宜，銷售量大。但我們反過來問一下，我們能說是拆遷戶炒高了房價嗎？肯定不是，這是絕對剛需。
可以說，榆林市場主流客戶群，就是謀求居住升級，有迫切換房需求，或者剛性需求的一大波購房群體（當然，也不排除有客戶群體劃分重疊，例如又是國企員工，又是投資客，又有購房需求，還是拆遷戶）。
換而言之，榆林市場消費群體排序，首先，是國企/單位機構；其次，是棚改購房群體，再次，零星的投資型客戶。
但現在榆林人與五年前眼界大有不同，他們還會接受五年前暢銷的產品嗎？
不一定！這群已經住過，甚至於消費過高端人居產品的客戶群，對於榆林市場有更高的要求，不是好產品，不會買單。
PART4-產品，還待升級
榆林市場十分封閉，也不算特別大，不算神木府谷之外，我們將榆林市場稱之為“一極多元”。
所謂“一極多元”是什麼意思？一個高新區為首，五個片區為輔。榆林高新區，是國家級開發區，是榆林市經濟的關鍵點，因此，高端產品聚集，房價水平較高。其他五個片區，如老城區等，也各有特色情況不一，如老城區榆溪河邊上，也是一方好地，卻沒有被開發出來。
目前，可以將榆林房企劃分為兩大類，一類是本地，如文昌、泰發祥、懷遠地產、興泰地產、元馳地產、德通等；另一類是外來，如領航、中梁、萬達、綠城、陽光城。從現在來看，因為工期被限制，銷售被延期，雙方市場競爭不明顯。
但因為產品規劃已經流出，市場上也在反覆咀嚼，究竟哪一種產品能夠滿足“日益增長的美好生活需要”？
從現在來看，本土房企，麗苑三期價格極低，關注度蠻高；名慧華夏城也已開盤，均價不過五千；高新御府品質不錯，但樓棟已經建起，樓間距不算闊綽；文昌開發資格最深，物業口碑較好，幾乎沒有小面積戶型。
從資料來看，外埠房企，綠城·桃花源，新中式合院，深處空港新城，沙漠環繞；中梁戶型不錯，四房大陽臺設計；陽光城打響精裝，戶型尺度偏大；領航·星宸，採用杭州流行的玻璃幕牆，寬庭闊景，7米南向大陽臺設計，近瞰榆溪河風景。
除此之外，榆林樓市普遍開始注重物業服務，過去曾有戴德梁行等五大行顧問貼標的方式，提升了一把品味。但榆林人顯然不滿足貼牌，現在開始引進龍湖、金地、陽光城、中梁等物業，例如領航·星宸引進的是南都物業，是目前中國首家A股上市物業服務企業。
可以說，從現在來看，榆林房地產開發，建築、景觀、裝修、物業、智能都有很多需要提升的地方，這些既是市場需求，又是未來的增長點。
從現在來看，榆林市場還有很大空間值得挖掘，但想要好產品有好市場，必須先提升認知！
PART5-未來，發展如何
房地產是一個政策市場，也是一個剛性市場，政策抑制，房價難抬頭；自然需求，又不能不供給。
於是，在一個相對微觀的市場之中，“供需之間”還是決定區域市場走向，如果供給量超過需求量，市場就冷；如果需求量超過供給量，市場就熱。
前面我們已經說過了，2018年取證新條件執行，榆林市場房源供應統一向後推遲，一部分原本在2018年就應該上市的項目，被拖到了2019年，這就導致2019年客戶需求量較大。
榆林購房群體主流還是“自住型+棚改型”兩類，一般急需住房的棚改客戶群，不會去高新抄高，價格太高；一般有實力的自住型客戶群，也不會去東沙抄底，地段一般。因為購買力限制，人們只會買買得起的產品。
那到底什麼樣的產品市場接受度高？一定是成熟區，配套好，產品新，服務好，這一類產品才能夠贏跑2019年。
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