如無意外，景業名邦集團控股有限公司（02231.HK，以下簡稱“景業名邦”）將成為登陸港股中最年輕的內房股。
11月24日，景業名邦發佈公告顯示，擬在全球發售4億股，其中香港發售佔10%，為4000萬股，國際配售佔90%，為3.6億股，另有15%超額配售權，發售價在每股2.91～3.63港元。
在2018年房企新一波赴港上市熱潮之後，2019年的房企IPO顯得略為冷清。今年以來也僅有德信中國、銀城國際、中梁控股、新力控股等4家房企成功上市。總籌資規模不到70億港元，最高為中梁控股募資27億港元，最低為銀城國際募資7.7億港元，無論是籌資規模還是IPO數量都較去年銳減。
值得注意的是，在景業名邦的上市背後隱現TCL控股、中洲控股以及多家地產商的身影。景業名邦相關負責人告訴《中國經營報》記者，公司此次募股於11月28日結束，並將於掛牌上市的前一天（12月4日）對外正式公佈最終發售價格等募資結果。
最年輕房企成資本新寵
隨著整體融資渠道收緊，房企資金成本水漲船高，行業漸入寒冬的環境下，通過上市打通融資渠道依舊是房企必然的選擇。
成立於2013年的景業名邦，發展時間並不長，卻在6年時間內成功通過港交所上市聆訊，一舉超越眾多行業前輩，“搖身一變”成為赴港IPO的最年輕內地房企。
隨著景業名邦持續推進股份發售，基石投資者及國際買家也逐漸浮出水面。
據公告顯示，本次基石投資者是加利投資和中洲企業，分別認購2億港元，合計4億港元。其中，加利投資是TCL控股的全資附屬公司，TCL控股是TCL集團（000100.SZ）分拆成立的公司；中洲企業則為中洲控股（000042.SZ）大股東黃光苗的私人公司。
天眼查顯示，中洲集團創始人及董事長黃光苗曾在8家公司擔任高管，包括中洲置地、中信房地產以及同心投資基金股份公司等，是中洲控股的最大股東。中洲集團從事地產開發、城市更新改造、金融服務以及股權投資等，在國內15個城市經營業務及開發面積超過1800萬平方米，此次股權投資以黃光苗的個人資源撥資。
與此同時，多家知名粵系房地產商有意認購景業名邦本次新股。市場消息指出，景業名邦的股票獲得富力地產(02777.HK)主席李思廉及時代中國(01233.HK)主席岑釗雄作私人投資，認購額各介乎數千萬至1億元不等。此外，大型物業開發集團合景泰富（0
1813.HK）董事長孔健岷也以私人名義進行認購。景業名邦得到眾多地產資本的加持，這或許與實控人的“地產二代”背景有關。
“地產二代”有的選擇繼承家業，有的卻選擇自主創業。景業名邦現任執行董事兼主席陳思銘為雅居樂集團董事局副主席陳卓賢的長子，一手創辦公司並送其登陸港交所，頗有當年父輩創業的風範。
從招股書來看，景業名邦和雅居樂之間的聯繫緊密，景業名邦的起步資金由陳思銘家族提供，其中有6名披露信息的高管均曾在雅居樂集團公司任職。
中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林向記者分析：“‘地產二代’可以直接利用家族現有的經營模式、經營理念，擁有更低的市場進入門檻。就整個家族企業而言，‘地產二代’在新領域的自主創業，比如租賃、自營等進行創業創新，有利於完善家族產業的價值結構，穩固家族產業。”
實控人無息貸款“輸血”
公開資料顯示，景業名邦總部設在香港銅鑼灣，集團主要發展涵蓋地產開發、物業管理、酒店運營以及金融投資，其中物業開發與銷售營收佔比超過92%以上，營收來源仍較為單一，而酒店運營、物業管理業務出現虧損。
景業清水灣3號項目臨近知名大盤“雅居樂清水灣”，系景業名邦於2015年收購所得，一至三期的土地收購代價僅為7000萬元。海南清水灣3號項目給景業名邦持續貢獻了大部分營收，截至2019年上半年，一至三期項目累計錄得營收超過30.75億元，2018年度在公司全部收益中佔比高達92.8%。
廉價的土地成本成為景業名邦高毛利的秘訣。
招股書顯示，2016年～2018年景業名邦的營業收入分別為6.40億元、8.38億元以及13.28億元，同期毛利潤分別為1.65億元、2.70億元以及5.13億元，毛利率分別為26.0%、36.4%、40.4%，呈現逐年大幅上升的趨勢。
景業名邦通過多種方式獲得土地，包括收購持有相關土地的公司股權；通過招拍掛獲得土地；通過城市更新改造政策獲得土地項目；獲取集體所有建設用地的土地使用權。2016～2018年，景業名邦獲取土地的成本分別為1.22億元、1.19億元以及1.89億元，分別僅佔相對應時期已售物業成本的26.4%、23.9%以及25.6%。
到了今年上半年，景業名邦的毛利率進一步提升。2019年上半年實現收益7.62億元，實現毛利3.96億元，毛利率為52.0%，同比上升19.6%,經營溢利為3.44億元，而去年同期該項數據為虧損1.17億元。
具體到各項業務而言，物業開發與銷售營收錄得收入7.12億元，佔總收入的比例為93.5%，酒店營運營收錄得3655萬元，商業物業投資和物業管理分別錄得771萬元、559萬元收入。
此外，景業名邦開發資金主要依賴於實控人陳思銘的無息貸款支持。
招股書披露，公司營運部分使用陳思銘及其控制的實體的無息借款撥付。於2016年至2019年上半年，公司應付最終控制股東及其私人公司的非貿易結餘分別約為5.38億元、6.29億元、11.15億元、13.63億元。
盤和林指出，可以看出景業名邦迅猛開展業務以求上市，但是招股書中，多數資金基本上靠陳思銘或者雅居樂集團提供，處於“未斷奶”的狀態。雖然在企業發展初期為了扶持企業在市場站穩腳跟情有可原，但是存在著一定財務風險和經營風險。
景業名邦的融資渠道單一，融資利率大幅上升。景業名邦的融資利率從2018年底的5.7%，到今年上半年則增至7.5%。於2016年至2019年上半年，總借款成本分別為4080萬元、5780萬元、6250萬元以及5650萬元。
景業名邦方面表示，在上市後，可能需要從控股股東以外的借款人獲取債務融資，預計會產生業績記錄期以外的利息開支。
償債潮下規模擴張乏力
包括已經在售賣的景業荔都和景業清水灣項目在內，景業名邦在全國共擁有30個物業項目，包括10個已竣工項目、6個在建項目、14個持作未來發展的項目，建築面積合共約為300萬平方米，其中只有190萬平方米屬於未開發項目。與其他房企動輒千萬平方米級別的儲備相比，景業名邦的土地儲備顯得有些不足。
與此同時，目前經營現金流正維持淨流出，僅2016年的經營活動出現2.33億元的淨流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司連續錄得2.71億元、2.1億元及3.63億元的淨流出，目前維持現金流的主要是投資、融資項。
儘管有雅居樂提供財務資助，景業名邦仍然經歷了負債“過山車”。2016年～2019年上半年，其總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，對應淨負債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。
對於上半年淨負債率大幅回升，景業名邦方面表示乃主要由於銀行借款總額人民幣9.09億元所導致。
景業名邦方面表示，上市募集資金的60%是用作公司若干項目（分別為雲南騰衝的景業高黎貢小鎮二期及三期、廣東省肇慶的肇慶國際科創中心（A區及B區）、廣東省清遠市的景業雍景園二期及三期，以及湖南株洲的景業山湖灣第二期的開發成本；30%的資金用作公司目前營運所在省份購買土地；10%的資金用作公司的一般營運資金。
按景業名邦發行4億股來計算，每股2.91～3.63港元，最低募資額為11.64億港元，以18年盈利約3.86億元計算，市盈率僅為10.4倍，相比同類型內房股，景業名邦的估值偏低。
Wind數據顯示，2019年全年共計有5701.27億元地產債到期，其中，下半年到期金額共計2874.67億元。國際評級機構惠譽在其發佈的中國房地產行業2019年信用展望中表示，開發商正通過削減土地補充和減少供應來應對疲軟的市場，當務之急是維持現金流和去槓桿。
同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，現在資本市場包括髮債、信託在內的融資環境全面收緊，只有港股資本市場相對開放，但登陸港股募集資金的規模不會很大，很難判斷中小房企登陸資本市場之後是否就有更多的發展。
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