05.16 來了深圳，就是東莞惠州人！

有不少朋友有這樣的觀點：臨深是個坑。畢竟當年被大亞灣坑了十年，記憶尤深。

時過境遷，十年河東十年河西。

阿方認為現在置業東莞惠州正當時，畢竟以後來了深圳，就是東莞惠州人。

1

來了深圳

就是東莞惠州人

抱著來了就是深圳人的希望，努力打拼，卻買了東莞惠州房，成了東莞惠州人。

“來了就是深圳人”當時在國內的媒體掀起了一股浪潮，人們每每夢想著要成為真正的深圳人，但現實卻演變為“來了深圳就是東莞惠州人”，這個玩笑似乎開的有點大了吧……？但這不是玩笑是活生生的現實！

2

住在惠州、東莞成為深圳人的新常態

由於深圳市可供開發土地資源幾近枯竭，光靠每年市內新增建設用地以及城市更新改造的土地供應模式是無法滿足人才住房30萬套的建設要求的，那麼，唯 一可行的方式就是深圳市政府在臨深片區諸如東莞的鳳崗、塘廈、黃江以及惠州的惠陽、惠城等區域購置土地用以建設深圳人才安居住房。

目前，已成立並運營的深圳市人才安居集團總經理蔣燦明表示，“在土地問題已成人才住房和保障房工作最大短板的背景下，我市將充分發掘東莞等地較豐富的土地資源潛力，在這些地方集中建立人才住房、保障性住房項目。”

從實際情況來分析，其實早於保障性住房跨市級建設的是臨深片區早已火熱的房地產市場，早在2015年年底，各臨深片區因深圳購房者的外溢，各臨深片區的樓市早已被深圳購房者一掃而空。

來了深圳就做東莞人、惠州人也早已在商品房市場提前進行了詮釋。

而深圳市政府推出在臨深片區建設保障性住房的舉措無疑將給早前在臨深片區購置房產的人群帶來了利好消息，這首先利好的就是隨著臨深片區建設保障性住房的推進，臨深片區的各類交通、生活配套設施將首先予以得到完善和提升，而後續隨著保障性住房建成和分配完畢後，成批量的人口和產業的導入，也將為臨深片區帶來活力，那麼來了深圳就做惠州、東莞人也將不再是一句空話。

3

“大灣區”樓市的最大紅利：

500萬深圳人，將住在深圳外！

粵港澳大灣區最大的機會，是深圳帶來的，而不是香港、廣州。原因很簡單：深圳目前才是“大灣區”最大的人口、資金增長中心，而且由於深圳面積狹小，資源必須外溢。

深圳在2016年底，曾出臺了“深圳市住房建設規劃（2016-2020）”，這份文件值得細讀。在這份文件裡，深圳預計在“十三五”期間（2016-2020），全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。

期間深圳的住房供應量有多少？說出來嚇人：只有65萬套！其中“力爭新建商品住房批准預售與現售30萬套；保障性住房和人才住房供應35萬套”。

180萬減去65萬，還有115萬套房子從哪裡來？當然只能靠周邊城市。

對此，深圳官方已經直言不諱，多次表態要跟周邊城市合作，來解決這個問題。最近有消息說，深圳又在跟東莞、惠州商談，仿照“深汕（汕尾）合作區”搞兩地合建的開發區。這類開發區，一般會有配套的住房。此外，深圳還希望沿著連接東莞惠州的地鐵線，建設一些能安置深圳居民的小區。當然，這涉及到落戶、教育和納稅等諸多問題，需要協商。

115萬套房子，每套住4個人，就是將近500萬人。而這，僅僅是“十三五期間”。

4

東莞惠州未來可期：

從投資主導到居住主流

由於缺乏便捷的“通勤方式”，絕大多數臨深區域的購房行動，都帶有投資性質。如果深圳連接上述城市的地鐵、大橋能通車，這些房子就可以真正發揮居住功能了。

下面這份表格，列舉了深圳跟東莞、惠州之間準備在未來對接的地鐵線，其中連接東莞的有10條線，連接惠州的有3條（注意，尚未確定）。

想想看，當500萬深圳人真正住到東莞、惠州、中山，這將是一番怎樣的景象？一個真正的、高度互動的城市群就誕生了。其中帶來的商業機會將非常巨大。

深莞惠軌道銜接示意圖

5

東莞惠州還有機會

未來門檻會越來越高

在北京、上海落戶越來越難，成為北京周邊人、上海周邊人的門檻也在逐步拉昇。深圳實行的是打分落戶的政策，要求的是新增人口的學歷和在深工作年限。相比北京、上海各種剛性人口控制政策，深圳目前還是相對寬鬆。

中國僅有的三個人口增長中心，兩個政策都在收緊的背景下，深圳必將成為下一個調控的目標，年輕人想獲得深圳戶口將越來越難。

相比東莞、惠州，深圳落戶有門檻、房價貴，在鵬城打拼的年輕人只能退而求其次。

數據顯示，在2010-2015的五年間，深圳、東莞、惠州三市的小學生人數增量分別在39.7%、30.3%、26.6%，而北京、上海、廣州三市也僅僅達到了30.2%、13.8%和13.7%。

大量人口湧入有限的城市面積之中，一方面體現了這裡的城市魅力，另一方面加深了人與地的矛盾。

6

錯過了深圳，別錯過了東莞惠州

深圳房價一路飆升，目前均價已經達到五萬一平。高企的房價令人忘而卻步，於是轉向了東莞、惠州這些臨深城市置業，但房價漲的不僅是深圳。

但隨著政策的收緊、房價的上升，未來想成為東莞人、惠州人或許也將一戶難求。據新華社報道，在北京、上海這樣的大城市，人口控制政策有向外“劃圈”趨勢。由於房地產市場快速上漲、資源承載力不足等原因，一線城市周邊區域的落戶政策明顯收緊。

也許有一天東莞、惠州也會說：今天你愛答不理，明天就高攀不起。

錯過了深圳，別錯過了東莞惠州！