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問答181期
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問：可以費心關注一下二手房，畢竟都有市場？
答：二手房的市場相比較新房不太透明，尤其是價格，受市場行情影響極大，且成交量不高，西安全域平均單月新房交易量13000套，二手房大約4000套；
房源部分，基本都是中介掌握，個人出租轉手房源極少，所以選二手房的邏輯是，確定區域後，沿著主幹道找到一家中介，給出預算和要求來匹配房源；
尤其是高新區，經開，曲江，城南都是非常成熟的二手房市場，就行情而言，去年下半年至今的整個二手房降價明顯，算是入手議價的好時機，當然帶上學名額，大開發商的次新房除外；
二手房這部分的知識點也比較細，雜，大家有什麼具體需要了解的，後期房哥可以專門開專題講解。
問：東方米蘭國際城二手房怎麼樣，高新上班買合適嗎？
答：我算是親眼見證這個小區的房價從5000多到現在的17000塊，房主有信心能掛這麼高，一方面是魚化寨地鐵口的位置，同時小區交付以後環境也還不錯，目前小區二手房小面積90附近的在15000元/平，大面積130左右的在17000元/平；
整個大區域還是處在西三環和魚化寨待改造中間，相比較競品華洲城，南飛鴻，復地優尚國際，中航華府，東方米蘭的最大優勢還是在地鐵口，其餘周邊大的商業目前看不到，基本靠社區底商生活，區域內也沒有太好的學校；
同樣17000的預算，在大寨路，丈八北路沿線還是有房可選的，諸如恆大城，利君明天，楓韻藍灣，玫瑰公館，天朗藍湖樹，無論是區域面貌，位置和品牌都是要更好的；
同樣預算蘇寧雲著和南飛鴻的新房也可以考慮。
問：如何最快賣掉二手房，可以講一講嗎？
答：二手房快速出手兩個方面，一是大的市場行情，比如房價快速上漲，區域內新房無供應等，二是房子本身的品質，比如大開發商小區環境好，有比較好的學區，地鐵口商業旁等；
具體到賣的環節，價格要合適，要結合自己房子的裝修，戶型，周邊成交價，不要心太沉，現在市場下行期，要賣儘早出手切記觀望；朋友房子出手基本都是中介主動聯繫的，一方面在於小區在周邊算品質不錯的，同時自己裝修，傢俱，整個搭配非常上檔次；
本身人就是視覺動物，如果房間整潔美觀，拍照好看，才會有進一步瞭解的動力，不要因為不住了要賣，就搞的亂七八糟的，賣相也很重要。
問：城北世茂璀璨傾城二期如何？
答：璀璨傾城最大的優勢在於價格不高，戶型尚可，品牌開發商，在整個成本剛需類產品緊缺的情況下，房源充足；
劣勢兩個方面，第一世茂作為全國排名靠前的開發商，在西安的聲音很弱，在鳳城十路的世茂都交付後，只有璀璨傾城一個項目，很多人壓根不知道；同時周邊緊挨巨大的匯景建材城和同泰燈具批發市場，區域環境不太好，外加沒有太好的公辦學校；
但好消息是匯景國際建材城、同泰燈具批發市場、祥雲五金機電市場三個片區土地違法建設整治，目前匯景國際建材城、祥雲五金機電市場已經拆遷完畢，10月15日對同泰燈具批發市場開始進行全面拆除，11月30日前完成拆遷；
後期騰讓出來的大量土地應該還會以建設住宅小區為主，區域面貌會有改善。
問：太乙城時光裡值得入手嗎，半剛需半投資？
答：不值得，且不說太乙城的歷史包袱問題，單單目前在售的時光裡，僅有一個獨棟樓，沒有社區環境和活動空間，且周邊安置房較多，區域面貌一般；
位置上，確實是很好的地段，周邊商業，醫院，地鐵發達，外加南二環許久沒有新房供應，在無房可選的背景下，近14000的價格還是有市場，但還是以區域內地緣性非常強的客戶為主，跨區域的基本不會看到這裡；
對於自住而言，周邊環境請自行考察，謹慎選擇，對於投資而言，小區整體品質不高，後期出租還行，但周邊競價嚴重，轉手賣基本賣不動。
問：綠地獨角獸公園loft公寓，總價60萬值得嗎？
答：在西安住宅限購和商辦集中上市的背景下，原本僅在主城區地鐵口出現的公寓項目，在東南西北都開始賣了，但並非所有公寓都有價值；
整個獨角獸公園佔地138畝，規劃了10棟疊拼，10棟公寓，公寓（loft）面積49㎡、78㎡，均價12500元/㎡,毛坯交付，2022年年底交房；疊拼面積：上疊：165㎡+100㎡左右，下疊：141㎡ +200-300㎡，均價22000-25000；
主要賣點在於軟件新城和灃東中間的位置，會讓你感覺未來前景無限，高新的產業有極大的租房需求，實際不然，公寓本身就是吃租金很重的產品，在高新公寓尚且不滿租的前提下，試問誰會在這裡租房，轉手賣更是沒影的事情，單靠項目規劃的酒店，商業街，怕是很難帶動；
確實便宜，但同樣價格，去看三橋地鐵口的華潤萬象域不香嗎？軟件新城還在拓荒，靠軟件新城的外溢需求怕是要等到地老天荒。
問：大華曲江公園世家品質如何，是否值得入手？
答：總結幾個關鍵詞，地段跑贏產品，價格優於價值，作為開發商了近十年的小區，曾經的拓荒地隨著四號線開通，也變得稀缺；
這種老盤的好處是，開發時間早成本低，所以價格穩定，位置較好，但搖號艱難，上一次4000人搖號就是在公園世家，在房價的硬性門檻下，這注定是一個買到不虧的盤；
但品質就一般了，這麼多年關於大華物業的投訴就沒聽過，錦繡前城開盤的時候，公園世家業主還在現場維權，但耐不住便宜，對於剛需而言，能搖上號肯定買，雖然房子一般，但學區地鐵都是有事，先解決住的問題後期出問題再說；
對於改善而言，區域內天地源大都會要更合適一些。
問：坐等綠地新里程，交房晚是因為慢工出細活嗎？
答：一般來說，三年的時間中留出一年的時間給裝修施工，是比較寬裕的，不存在趕工的情況下，活兒相對就要細緻一些，但有一個前提是不降標；
如果這個項目在前夕市場定位的時候，成本就很有限，同時開發商又是蘿蔔快了不洗泥，那麼後期的交付質量其實和時間的關係是不大的，不降標同時不趕工的前提下，交付質量才有一定的保證；
新里程作為這幾年灃東新城賣的最好的小區，戶數巨大，業主期待值極高，靜待交房一天，我們驗驗便知。
問：之前買了灃西的盤，是不是也涼了？
答：應該說灃西的火熱就一段時間，也只存在於部分樓盤之中，本身新區吸引人買房的優勢，就是價格差，但實際灃西的價格並不便宜，普遍10000，12000的也有；去年西安620限購升級，對於沒有購房資格，又想買住宅的，有一部分人看到了灃西和咸陽；尤其是兩地接壤的萬科大都會最為火熱；
在年底西安主城區大量房源上市，限購區咸陽大量低價房源上市，大開發商集中進入後，灃西的價格優勢就弱了起來；未來灃西想要吸引更多人導流，一是限購政策的助力，同時價格上也要親民，畢竟和西安中間還隔了一個灃東。
問：首付只有40萬，卻想要二環內的房，怎麼辦？
答：新房基本沒有，二環沿線西側富力開遠城，17000均價毛坯，南邊恆志雲都16000均價毛坯，紅廟坡大興正榮府，15000均價帶裝修，北邊陽光城，恆大也都是17000起步，東二環金輝江山銘著16000起步，唯一剩下東御蘭汀，均價11000多，最小面積72平，但小區品質一般；
二手房這個價格區間北二環沿線可以看看，金仕華城，金橋太陽島，小區房齡較老但還算高層社區，新房可選的太少，二手房的自己確定生活區域逐一篩查房源麼，40萬預算，均價10000出頭，在西安除了主城區千人搖，港務區，咸陽外，基本無房可選。
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