01.10 買了灃西,​是不是也涼了?最快賣掉二手房辦法|房哥問答181期

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買了灃西,​是不是也涼了?最快賣掉二手房辦法|房哥問答181期

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問:可以費心關注一下二手房,畢竟都有市場?

答:二手房的市場相比較新房不太透明,尤其是價格,受市場行情影響極大,且成交量不高,西安全域平均單月新房交易量13000套,二手房大約4000套;

房源部分,基本都是中介掌握,個人出租轉手房源極少,所以選二手房的邏輯是,確定區域後,沿著主幹道找到一家中介,給出預算和要求來匹配房源;

尤其是高新區,經開,曲江,城南都是非常成熟的二手房市場,就行情而言,去年下半年至今的整個二手房降價明顯,算是入手議價的好時機,當然帶上學名額,大開發商的次新房除外;

二手房這部分的知識點也比較細,雜,大家有什麼具體需要了解的,後期房哥可以專門開專題講解。

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問:東方米蘭國際城二手房怎麼樣,高新上班買合適嗎?

答:我算是親眼見證這個小區的房價從5000多到現在的17000塊,房主有信心能掛這麼高,一方面是魚化寨地鐵口的位置,同時小區交付以後環境也還不錯,目前小區二手房小面積90附近的在15000元/平,大面積130左右的在17000元/平;

整個大區域還是處在西三環和魚化寨待改造中間,相比較競品華洲城,南飛鴻,復地優尚國際,中航華府,東方米蘭的最大優勢還是在地鐵口,其餘周邊大的商業目前看不到,基本靠社區底商生活,區域內也沒有太好的學校;

同樣17000的預算,在大寨路,丈八北路沿線還是有房可選的,諸如恆大城,利君明天,楓韻藍灣,玫瑰公館,天朗藍湖樹,無論是區域面貌,位置和品牌都是要更好的;

同樣預算蘇寧雲著和南飛鴻的新房也可以考慮。


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問:如何最快賣掉二手房,可以講一講嗎?

答:二手房快速出手兩個方面,一是大的市場行情,比如房價快速上漲,區域內新房無供應等,二是房子本身的品質,比如大開發商小區環境好,有比較好的學區,地鐵口商業旁等;

具體到賣的環節,價格要合適,要結合自己房子的裝修,戶型,周邊成交價,不要心太沉,現在市場下行期,要賣儘早出手切記觀望;朋友房子出手基本都是中介主動聯繫的,一方面在於小區在周邊算品質不錯的,同時自己裝修,傢俱,整個搭配非常上檔次;

本身人就是視覺動物,如果房間整潔美觀,拍照好看,才會有進一步瞭解的動力,不要因為不住了要賣,就搞的亂七八糟的,賣相也很重要。

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問:城北世茂璀璨傾城二期如何?

答:璀璨傾城最大的優勢在於價格不高,戶型尚可,品牌開發商,在整個成本剛需類產品緊缺的情況下,房源充足;

劣勢兩個方面,第一世茂作為全國排名靠前的開發商,在西安的聲音很弱,在鳳城十路的世茂都交付後,只有璀璨傾城一個項目,很多人壓根不知道;同時周邊緊挨巨大的匯景建材城和同泰燈具批發市場,區域環境不太好,外加沒有太好的公辦學校;

但好消息是匯景國際建材城、同泰燈具批發市場、祥雲五金機電市場三個片區土地違法建設整治,目前匯景國際建材城、祥雲五金機電市場已經拆遷完畢,10月15日對同泰燈具批發市場開始進行全面拆除,11月30日前完成拆遷;

後期騰讓出來的大量土地應該還會以建設住宅小區為主,區域面貌會有改善。

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問:太乙城時光裡值得入手嗎,半剛需半投資?

答:不值得,且不說太乙城的歷史包袱問題,單單目前在售的時光裡,僅有一個獨棟樓,沒有社區環境和活動空間,且周邊安置房較多,區域面貌一般;

位置上,確實是很好的地段,周邊商業,醫院,地鐵發達,外加南二環許久沒有新房供應,在無房可選的背景下,近14000的價格還是有市場,但還是以區域內地緣性非常強的客戶為主,跨區域的基本不會看到這裡;

對於自住而言,周邊環境請自行考察,謹慎選擇,對於投資而言,小區整體品質不高,後期出租還行,但周邊競價嚴重,轉手賣基本賣不動。

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問:綠地獨角獸公園loft公寓,總價60萬值得嗎?

答:在西安住宅限購和商辦集中上市的背景下,原本僅在主城區地鐵口出現的公寓項目,在東南西北都開始賣了,但並非所有公寓都有價值;

整個獨角獸公園佔地138畝,規劃了10棟疊拼,10棟公寓,公寓(loft)面積49㎡、78㎡,均價12500元/㎡,毛坯交付,2022年年底交房;疊拼面積:上疊:165㎡+100㎡左右,下疊:141㎡ +200-300㎡,均價22000-25000;

主要賣點在於軟件新城和灃東中間的位置,會讓你感覺未來前景無限,高新的產業有極大的租房需求,實際不然,公寓本身就是吃租金很重的產品,在高新公寓尚且不滿租的前提下,試問誰會在這裡租房,轉手賣更是沒影的事情,單靠項目規劃的酒店,商業街,怕是很難帶動;

確實便宜,但同樣價格,去看三橋地鐵口的華潤萬象域不香嗎?軟件新城還在拓荒,靠軟件新城的外溢需求怕是要等到地老天荒。


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問:大華曲江公園世家品質如何,是否值得入手?

答:總結幾個關鍵詞,地段跑贏產品,價格優於價值,作為開發商了近十年的小區,曾經的拓荒地隨著四號線開通,也變得稀缺;

這種老盤的好處是,開發時間早成本低,所以價格穩定,位置較好,但搖號艱難,上一次4000人搖號就是在公園世家,在房價的硬性門檻下,這注定是一個買到不虧的盤;

但品質就一般了,這麼多年關於大華物業的投訴就沒聽過,錦繡前城開盤的時候,公園世家業主還在現場維權,但耐不住便宜,對於剛需而言,能搖上號肯定買,雖然房子一般,但學區地鐵都是有事,先解決住的問題後期出問題再說;

對於改善而言,區域內天地源大都會要更合適一些。

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問:坐等綠地新里程,交房晚是因為慢工出細活嗎?

答:一般來說,三年的時間中留出一年的時間給裝修施工,是比較寬裕的,不存在趕工的情況下,活兒相對就要細緻一些,但有一個前提是不降標;

如果這個項目在前夕市場定位的時候,成本就很有限,同時開發商又是蘿蔔快了不洗泥,那麼後期的交付質量其實和時間的關係是不大的,不降標同時不趕工的前提下,交付質量才有一定的保證;

新里程作為這幾年灃東新城賣的最好的小區,戶數巨大,業主期待值極高,靜待交房一天,我們驗驗便知。


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問:之前買了灃西的盤,是不是也涼了?

答:應該說灃西的火熱就一段時間,也只存在於部分樓盤之中,本身新區吸引人買房的優勢,就是價格差,但實際灃西的價格並不便宜,普遍10000,12000的也有;去年西安620限購升級,對於沒有購房資格,又想買住宅的,有一部分人看到了灃西和咸陽;尤其是兩地接壤的萬科大都會最為火熱;

在年底西安主城區大量房源上市,限購區咸陽大量低價房源上市,大開發商集中進入後,灃西的價格優勢就弱了起來;未來灃西想要吸引更多人導流,一是限購政策的助力,同時價格上也要親民,畢竟和西安中間還隔了一個灃東。

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問:首付只有40萬,卻想要二環內的房,怎麼辦?

答:新房基本沒有,二環沿線西側富力開遠城,17000均價毛坯,南邊恆志雲都16000均價毛坯,紅廟坡大興正榮府,15000均價帶裝修,北邊陽光城,恆大也都是17000起步,東二環金輝江山銘著16000起步,唯一剩下東御蘭汀,均價11000多,最小面積72平,但小區品質一般;

二手房這個價格區間北二環沿線可以看看,金仕華城,金橋太陽島,小區房齡較老但還算高層社區,新房可選的太少,二手房的自己確定生活區域逐一篩查房源麼,40萬預算,均價10000出頭,在西安除了主城區千人搖,港務區,咸陽外,基本無房可選。


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