今年“雙11”，深圳二手住宅稅費送出大禮包，普通住宅的標準不再有價格的規定，容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子均為為普通住宅。這意味著，滿兩年的二手房或可免徵增值稅。
政策實行已經有一段時間了，深圳二手房市場究竟發生了哪些變化？市場走向又如何？站長今天就帶大家一起瞧瞧。
01
二手住宅成交量漲幅明顯
研究一下深圳市房地產信息平臺公佈的成交數據統計可以發現：政策實施後，深圳二手住宅成交量漲幅明顯。深圳第46周（政策公佈首周）二手住宅成交1885套，環比大幅上漲32.93%；第47周（政策公佈第二週）成交2094套，環比持續上漲11.09%；隨著需求的釋放加之購房者逐漸迴歸理性，第48周成交量有所回落，成交量為1862套，環比下滑11.08%。
11月深圳二手住宅成交量同環比雙雙上漲，且總體漲幅明顯。11月二手住宅成交8013套，環比小幅上漲11.84%，同比大幅上漲91.93%。受新版“豪宅稅”影響，深圳二手住宅成交量出現“小高潮”，創下2017年8月以來的歷史新高。
今年深圳樓市受粵港澳大灣區及深圳特色社會主義先進示範區利好因素帶動，2019年以來成交量高於2018年，2019年1-11月份二手住宅累計成交67190套，同比去年同期上漲10.48%。在全國房地產市場總體調控政策不變的情況下，深圳潛在觀望的購房者受新版“豪宅稅”的刺激在短期內集中入市，帶動成交量價上漲。但後期隨著市場需求的釋放加之購房者回歸理性，成交量逐漸迴歸穩定。
02
業主紛紛上調房價
今年以來，深圳雖然受多重利好因素帶動，房地產市場與其他城市相比要更好，但受整個房地產市場調控影響，今年來也是保持穩定運行。
從二手住宅掛牌房源漲降價房源佔比來看：截止到第45周，深圳漲價房源佔比一直在30%-40%之間上下波動，市場以降價出售為主。但在新版“豪宅稅”實施後，業主紛紛上調房價，漲價房源佔比瞬間飆升至59%，漲價房源佔比高於降價房源佔比。
新版“豪宅稅”頒佈後，200萬元以下的房源調價幅度較小，200-400萬元及400-600萬元房源調價幅度較大，部分房源調價幅度在20-40萬之間，更有部分房源調價幅度高達50萬元之多，遠遠超過之前的掛牌價。
“豪宅稅”政策調整後，對於中大戶型稅費減免效果最為明顯，中高價位房源成交量佔比擴大，低價位成交佔比縮減，其中受置換需求影響，3居室戶型成交佔比最高，相比之前有明顯擴大。
據諸葛找房數據顯示：深圳300萬元以內掛牌房源佔比下降了9.88個百分點，主要是因為新政策出爐前僅龍崗、光明、坪山、大鵬4城區普宅標準在300萬元以內，新版“豪宅稅”出爐後，購房者能夠承擔更高價格的房子。
新政策出爐後，400-600萬元掛牌房源佔比擴大了2.3個百分點，600-800萬元掛牌房源佔比擴大了5.8個百分點。深圳房價較高，購房者購房成本較高，對於部分資金緊張的購房者來說會謹慎入市，拉長成交週期。新版“豪宅稅”出臺後，對於之前因購房成本較高而猶豫的購房者來說，無疑是刺激其加快入市的一聲號角。
均價方面，新政實施兩週後，政策對深圳樓市的刺激及政策逐漸被消化，購房者逐漸迴歸理性，開始審慎入市，因此二手房均價略有回調。置換需求在短期內集中釋放後，深圳二手房重回剛需需求主導市場。
03
買賣雙方形成一定默契
舊政策“豪宅稅”是對各區域房屋總價進行劃分，但與各區域實際掛牌房源平均總價對比會發現，“豪宅稅”標準會遠低於平均總價，這就導致了購房者購買較高價格的房屋就需要多出幾萬到幾十萬的“豪宅稅”，對於購房者來說成本及壓力巨大。
通過對諸葛找房數據研究中心深圳各區域掛牌數據分析可知：新“豪宅稅”標準下，滿足“豪宅”比例的比過去大幅下滑。舊政策下各區域“豪宅”佔比均超過40%，南山區“豪宅”佔比高達81.77%；新政策下，各區域“豪宅”佔比均不超過30%，南山區“豪宅”佔比仍最高，但也僅有24.64%。
“豪宅”的比例下降了，普通購房者就不需要繳納增值稅了，理論上購房成本減少了。但現實是這樣嗎？
新版“豪宅稅”頒佈後，大部分購房者的“豪宅稅”省了下來，進而紛紛入市購房。但與此同時，業主也在紛紛提價，提價幅度在幾萬到幾十萬不等。在這種情況下，部分買賣雙方形成了一種默契：只要業主漲價幅度比增值稅划算，那麼購房者也是可以接受的。
新版“豪宅稅”公佈以來，各區域單套房源調價都在10萬元以上。南山區漲價幅度最高，單套房源漲價幅度37萬元；其次為福田區，單套房源漲價28萬元；坪山區調價幅度最低，單套房源漲價12萬元。
新版“豪宅稅”實施後，除了帶動深圳房價上漲之以外，最大的影響就是提升了購房者的購買力。以前在深圳想要買大戶型或者高價房，需要繳納幾十萬的稅費，而稅費都上交給了國家，並不能給購房者帶來任何財產。現在購房者可以拿這十幾萬來付首付，撬動了近三倍的房產，購房者的購買力和選擇性也有了更大的空間。
深圳“豪宅稅”對深圳樓市影響效應很大，房價漲幅也較為明顯，但按照規律，在市場調控的高壓下，後期價格將趨於穩定。建議購房者理性購房，現在政策風口，業主漲價心態較為強烈，後期隨著市場的趨穩，業主漲價心態會有所放鬆，或者那時才是購房者入市的更好時機。
而對於北京、上海等一線城市來說，雖然“豪宅稅”暫時還沒有調整的動靜，但購房者可以參考深圳新政發佈後的樓市發展軌跡，在未來政策鬆動時作為重要參考。
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