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大家好，转眼跨年，温故而知新，又到了年终总结时间了。本篇为2019年年终总结之土拍篇。
土拍篇
1、备受购房者和业内欢迎的全年土拍地图
2、各区域楼面价排名
3、重点区域及重点土拍盘点
4、AI君有话说
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1、2019年西安土拍地图
2019年全年土拍地图如下【因部分区域过于偏远，出圈的就没标，敬请见谅】
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2、2019年西安楼面价排名
西安2019年重点土拍均价5012元/平，平均楼面价在各区域楼面价排名！前三名为软件新城、高新三期、曲江大明宫板块，高新三期2019年末发力，是匹黑马。
3、2020年西安重点关注区域
01、高新软件新城
从地价上看，作为“下一个锦业路”，拥有华为、中软等众多“金领”的高新软件新城板块，是2019年西安土拍战场最热门区域最热门区域，没有之一。除去平均楼面价破万之外，平均溢价率也已达80%，可见房企对此地段未来价值的追捧。
目前软件新城在售楼盘仅苏宁云著，但已落子布局房企也已迎来天地源、招商和高科。另外南飞鸿也有一宗低价增储。此外融创亦在锦业路拿地住宅，总面积不大。预计明年，软件新城板块将成为高端发力点。
02、高新三期
作为引领西安王牌区域未来的高新三期，自诞生初期即被业内广泛看好。尤其是总规划面积15.4平方公里的中央创新区（CID）以及其率先启动建设的腹地——规划面积2.39平方公里的丝路国际金融中心核心区。目前整个板块还处于土储阶段，但就全年数据来看，中央创新区的建设步伐已有序展开。
交通优势：
区域内规划建设地铁6号线、地铁12号线、地铁15号线、地铁16号线、云轨1号线、云轨23号线、云轨高新示范线、云轨高新示范线支线以及云巴环线。
重点规划：
未来之瞳【包含450亩湿地花园、一栋666米超高层、一栋520米超高层、一栋369米超高层，几十栋200米至300米超高层建筑】、文化艺术中心、8万平大剧院、联合国教科文组织女童与妇女教育中心、53万平建面的西安国际医学中心。
目前从摘地情况看：
商业上：
绿地丝路全球贸易港（总拿地面积137亩）、项目预计总投资约80亿元，计划打造集总部办公、五星级酒店集群、国际商贸、大型会展、高端公寓为一体的大型商业综合体，建成后将作为“一带一路”国家级进出口平台和金融中心，为全球企业提供商品贸易及供应链支持等一站式服务。西安高新独角兽基地发展有限公司先后摘地124亩，为中央创新区添砖加瓦。
住宅上：
所谓自己的地，自己先上。在2018-2019年，高新三期先后迎来高新管委会旗下，天地源、紫薇、高科和高新城建高价拿地（平均楼面价都过8），如今新加入战局的是中海（楼面价7672元/平）以及楼面价破万的西部机场集团。从这个平均地价来看，未来高新三期走的也是高端啊。
03、曲江大明宫
作为率先进入土地高端化的城北大明宫板块，7-8K拿地的中南、正荣已相继入市。中南君启1.79万元/平、正荣紫阙台1.726万元/平，均选择了大平层产品。销售状况……客观条件是城北的城市立面还有待提高，但2019年融创也以7557元/平进入该板块，作为高端专家未来表现如何期待一下吧。
04、热门新区
无论是沣东、沣西亦或浐灞，在2018年几个热门新区，已然进入开工阶段，产业、配套、住宅喧嚣尘上，在2019年也均出现了住宅供地锐减。不过如果分开对比，沣西的土拍价格却已超过沣东，浐灞2000元/平，年末沣东地产以110.10%的溢价，6130元/平总计9.7亿拿地沣西还刷屏了一次朋友圈。西咸新区的进取心是有的，即便现在落后，未必不会后来居上。
这里想提醒一下有意浐灞，但还未出手的购房者。浐灞目前区域兑现度符合期待，其稀缺自然资源也有目共睹。虽然2019年浐灞房源供应呈现井喷，但受土地断供影响，未来浐灞或将面临房源供给不足和优质土地高端化的趋势。鉴于供需永远是调节市场的重要因素，刚需和刚改建议遇到合适的房源还是早做选择。
最后简单说一下港务区。随着全运会脚步临近，今年也是港务区土拍的爆发期，密到AI君都塞不下了。除去绿城、华润之外高新地产、金地、招商&平安也已入驻。值得注意的是港务区楼面价基本与2018年的浐灞楼面价持平了，预示着港务区的房价亦将追赶浐灞。此外与港务区毗邻，还有浐灞国家湿地公园加持的未央湖板块，金茂、东原、金科、远洋周边配套也将随着港务区的崛起提升。因此可以看出浐灞——港务区——未央湖的发展顺序。所以在目前浐灞价格还没有被推高之前，还是优先建议浐灞。
4、重点土拍关注
几宗值得关注的土拍在这里简单说一下：
01、最高楼面价
2019年3月高科拿地高新软件新城，以1.339万元/平的楼面价创西安最高楼面价。只能说不愧是软件新城的号召力，就不知道未来准备卖多钱。当然这每一笔都在为苏宁做注解，怪不得苏宁不急。
02、最高溢价率
除去加油站不提，2019年西安住宅最高溢价率184%，由阳光城在与招商、东原等12家房企中诞生，最终阳光城以4110元/平拿下泾河新城42.24亩住宅用地。
03、最值得关注房企
除去今年抢尽风头的融创，其实还是万科最稳。万科、龙湖都是出了名的谨慎型房企，尤其万科又是主要服务刚需，所以基本每次万科拿地，都意味着区域崛起和刚需上车的新机会，例如万科大都会、万科澜岸、万科悦湾或者万科金域华府。今年万科走招牌挂的一共两宗地，一宗秦汉新城111亩，楼面价4342元/平，一宗大兴新区62亩，楼面价6124元/平。
AI君有话说
就地产视线数据，西安2019年全年招拍挂成交开发用地共259宗、14819亩，实现土地出让收入687亿元,与去年基本持平。居住用地供应10528亩，其中中心城区居住用地供应5046.321亩，增加114亩，同比增长2.3%，基本平稳。
但从直观感受来讲，之前炙手可热的沣东、沣西和浐灞都进入限额供给，土拍战场向更多规划中的区域转移，且地价要么持平甚至高于去年的核心区，土地红利盘基本绝迹。面粉决定面包的道理是很难改变的，土地市场会在半年后向新房市场传导。
部分区域高端化会有其有利的一面，例如加速城市更新进程，推动城市发展，提高居住品质。但对于刚需群体来讲，往往也可能被抽掉踏板，面临更狭窄的选择空间，更大的购房压力，或者顺着拓展的交通改变购房选择，在新区重新开始。所以建议，在买房时也可以看下周边地块的开发情况，在产业聚集度高，住宅供给量少的地方，更早的购房，更有利于拿到城市红利。
撰文 ：AI君
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