12.20 徐sir問答丨那些手頭好幾套房的人，其實每天都在虧錢

2019年，徐sir問答定製化升級！徐sir問答，不做理論派！只做實戰派！用實戰經驗為大家提供明確方向，問題越詳細，回答越精彩！

Q&A | 壹

還建房越留越虧

提問：徐sir你好，講一下我的目前狀態:

1，徐東還建房 135平*1+52平*2 （媽媽住一套52平） 其餘租金5千左右（還未辦證，現可賣1萬/平）

2，自住房一套140平三房帶車庫一個 （18年，房型好，生活成本低，位置好，但房子老）

3，徐東商鋪52平 貸款還8+。

4，常青恆大御景125平 貸款6+ 。

5，妹妹在上大學（已自立） 名下換還建房138*2+52*2，出租7千，2小自住（奶+爸），2大可賣，（但父母無收入來源）

想問問怎麼整合才能相對合理？

回答：光你和妹妹名下就7套還建房，幸福的人總讓人羨慕嫉妒恨，有些人在武漢拼命打工，10年估計也買不起一套大房子。

如果再加你的自住房，恆大御景，商鋪，總房產基數在10套左右。如何整合，是一個非常複雜的配置過程，因為牽扯到你的家庭總房票，總投資金額，房產分配情況等。

我在前面的問答中曾經說過還建房的劣勢。如果不是租售比超高的還建房，自己十拿九穩的可以辦證，以我的觀點，肯定是要全部賣出，一套不剩，還建房不能抵押貸款，全款買房，佔用資金，不如賣出後用低首付買幾套核心盤，硬核盤，中心盤和暴擊盤。

測算了一下，你自己的2套還建房，135+52=187平，租5K。你妹妹2套138平，租7K。就算1萬一平，這四套房總面積463平，一共佔用資金463萬，月租收入為1.2萬，租金年回報率也才3個點，相當之低，建議重新整合。其餘3套，你父母，你奶奶三個人，每人住一間，這個部分也可以整合，稍後說。

先考慮463萬子彈怎麼配置的問題。

你名下已有恆大御景一套，這套房是不錯的，很有眼光，你還有一個二套房票，妹妹名下還可掛2套商品房，那麼問題就是：共463萬，如何用足這三張房票，買到居住＋升值最快的盤。

買房原則：

1，追倒掛盤優先，

2，買入核心地段的硬核價低雙學區房，

3，賭有規劃的潛力板塊，

4，入手多套剛需區域盤長持，

5，住宅＋公寓或加商鋪結合打法。

1，買倒掛盤絕對不會虧，像你的常青恆大御景買到就賺50個，即使現在不漲，再過2年依然會漲。還有幾個倒掛神盤關注一下：中糧祥雲1.6萬左右，長投綠城蘭園1.1萬左右，城投四新之光1.35萬左右，中核時代廣場1.3萬左右，琨瑜府2.3萬左右，這幾個買到2-3年後，保守估計賺個30%問題不大。這就是政府限價的“新筍”好盤。

2，如果沒有能力和關係買到倒掛盤，就靠眼光和實力去買未來5年的硬核盤，相信自己的判斷，買對了，一樣暴擊，增值可以反超倒掛盤。比如漢陽內環的遠洋東方境世界觀（2.5萬左右），漢口三環邊的地鐵時代雲上城（1.4萬左右），二七濱江武漢天地（5萬左右），中北路復地東湖國際（3.8萬左右），武昌核心百瑞景（3萬左右）

3，賭有規劃潛力的區域，未來5年後，也是有可能暴擊的，雖然現在性價比高的低窪區域基本上全都被填平，但我依然看好光谷中心城，2萬以內，可以岔進，盯準龍湖，瑞安，中糧，碧桂園，中建等。白沙洲，四新已經不再是最佳投資區，目前已無倒掛和空間，能自住＋長線投資，這兩個區域都得過一個坎，就是2萬均價是3年內的頂。

4，如果你對光谷中心城看不好，又覺得價位偏高，空間有限，可以考慮幾個純剛需區域，只要記得，入手價在武漢均價之下，規劃，地段，學區，配套，品牌都不錯的盤，3年不漲，5年一定會補漲，而且漲幅會大於等於整個武漢樓市大盤。光谷南，白沙洲，四新，東西湖，盤龍城，礄口，長江新城等。

5，如果3張房票全部打完，均已買到倒掛神盤或硬核學區盤後，資金依然充足，建議把剩餘的子彈做點商鋪和公寓配置，買入標的價格，地段要控制好，因為商業一旦買錯，基本上5-8年的橫盤站崗，只能靠收租方式回本，太慢。除非你有自己的事業或公司可以運營，這種回本會相對快一些，畢竟你不用承擔高額的租金成本，你的房子你做主。

按照這個順序去操作，武漢房產的下一波，你一定是跑的最快的，別人坐綠皮火車，我不敢說你坐的是飛機，但起碼也是坐高鐵，可以預估，漲幅會比你目前7套還建房增值快2倍。趕緊整合吧，別守著一些不能流通的房子，還以為下一波段會漲的比別人快，其實不對，綜合素質高的新房，次新房才是你的最佳選擇。

Q&A | 貳

優質商辦要看綜合實力

提問：徐sir，您好，一直在關注您的問答，現在我有個問題想請教您！

因為明年我們公司準備搬遷到漢陽，再加上我現在住招商公園1872，所以計劃在漢陽購買寫字樓，預計面積大概在1000㎡左右，用作公司總部基地，最好還能具備較強的投資屬性，請問徐sir有什麼推薦的麼？

回答：你的想法很超前，在樓市比較微妙的時刻，投資寫字樓是一個不錯的資產配置策略。

寫字樓對於企業來說，不僅僅是一處辦公場所，更是屬於企業的一種固定資產。在可以預見的將來，住宅的投資回報比例會逐漸降低，而優質商辦，特別是優質寫字樓的投資回報率，會逐漸提升；但在漢陽怎麼選擇優質寫字樓呢？

我推薦你去看看紐賓凱漢city·總部壹號，它有以下幾個優勢：

1、區域不錯：紐賓凱漢city·總部壹號位於漢陽大道與永豐路交匯處，不僅有王家灣現代商務區規劃，還緊靠武漢市六大市級商業中心之一——王家灣商圈。

2、交通方便利：這個項目1小時通勤圈內，涵蓋了天河機場，及武漢各大火車站等重要交通樞紐；入駐企業碰到有商務宴請、行業會議、出差公幹，幾乎也是幾腳油門的事。

此外，漢city·總部壹號地下和王家灣地鐵站直接連通，經由地鐵3號線（已通車）、4號線（已通車）、12號線（規劃在建），30分鐘可通達中心城區的漢口CBD、鍾家村、中南、江漢路、漢街、光谷、經開萬達、體育中心等核心商圈。

3、商業氛圍濃厚：作為城市綜合體，漢city·總部壹號不僅自帶30萬平米商業，附近還有眾多大型商業，體量至少在100萬方以上。

4、漢陽地標：漢city·總部壹號建築總高185米，是漢陽目前最高的寫字樓之一；也是漢陽區最高端的純粹寫字樓，同時是唯一配備五星級科技潮流酒店的寫字樓，成為區域內當之無愧的地標級。

5、運營能力強：漢city·總部壹號聘請五大行之一的仲量聯行作為物業顧問。而仲量聯行還是唯一連續三年入選福布斯白金400強企業的房地產投資管理及服務公司。

物業公司則是紐賓凱物業，具有國家一級資質，還是國際“金鑰匙”物業聯盟成員企業，能提供五星級酒店的物管服務。

6、發展前景光明：目前漢city·總部壹號正處於風口之上，一是王家灣現商務區規劃還未正式成型；二是紐賓凱漢city的商業還未開業，三是地鐵12號線在建中，前者是區域紅利，後兩個則是項目價值增長點。

近期，漢city·總部壹號將推出建面約70-1400㎡現代商務辦公空間。

這樣的辦公面積，也符合你的要求，有空可以去看看。

Q&A | 叄

現在買房仍是首選

提問：我現在有點想考慮買房，我說下自己的情況吧，我在去年買了華潤翡翠城但是還沒交房，現在租房子住，所以如果現在買二套的話首付就要50%了。

目前手上有80個左右，每個月收入平均在1.5左右。父母農村人(收入每年可補貼我幾萬塊錢，也可以忽略)，目前單身(父母這幾年如果生病，或者這幾年找到女朋友結婚，因為二套首付提高怕再買房手上就沒有現金流了，到時候就有壓力了)

問題1:我這種情況還要不要繼續買房，(因為現金貶值，p2p收益也不行，留現金在身上感覺不太划算)

問題2:像我這種家庭情況，應該拿多少錢用來首付，留大概多少錢作為現金流

問題3:如果買的話，有哪些盤可推薦(本人工作自由，武漢三鎮都沒關係)

問題4:去年買的華潤翡翠城明年交房，等過幾年要不要出手換套更好的(因為周圍配套感覺不是很好，交通也不方便)，還是說不賣就留著自住？

回答：按照二套首付5成，80萬能拿下160萬總價標的，貸款80個，拉長30年，月供5000左右，根據1.5萬月收入來說，這個貸款對你沒有壓力。當然，還有一個問題你沒有告訴我，買華潤時，貸款多少，月供多少？

根據你的買入時間，我幫你測算一下，100平，13000單價，首付3成40萬，貸90萬，首套月供也在5000左右。如果你首套全款，那這個條件可以基本忽略。

你問的這個問題，應該是首套是貸款的，能否再買二套，這樣問的才有價值。

通過測算，第一套貸款月供5000，第二套再買，月供再加5000，一起將達到1萬＋。掃描這些基礎數據後，你的問題來了。

1，還要不要繼續買房？我的答案當然是：繼續。你現在還沒有找女朋友，單身漢能花多少錢？以後有了，可有你受的，說不定你就成了她的“信用卡”。說個笑話，與其給女朋友花了，不如多買一套房，還能再增值，即使談朋友的時候，她說你怎麼這麼摳？你也可以說，我不是為咱們結婚，未來生活攢了2套房嗎？說這話，多有底氣，懂事的女孩子肯定會理解你，支持你，與你共患難，先苦後甜。如果你運氣好，找到一個家庭條件不錯的，那就更應該買了，一來你有經濟條件和人家女生談，二來一起供月供過日子才是最幸福的事。

2，應該拿多少首付和月供？答案：如果是年輕人，首付全部打完，月供：單身80%，結婚60%，因為還有很多正規渠道可以作為供血備用，在自己能力範圍內，找親朋好友湊一湊，或者找正規機構借一些，只要會運作和操作，年輕人不用太擔心首付和月供。

3，買哪裡？160萬總價也就只能在三環內撿撿漏，面積最好不要超過120平，壓在100平左右小三房為最佳。武昌白沙洲：東原啟程，中建鉑公館，萬科雲城等，大漢口區：地鐵時代雲上城，星河2049，幸福時代，龍湖春江酈城，美好香域花鏡等。光谷區：光谷中心城中糧祥雲，龍湖光谷城，新城璞悅門第，花山聯投瑞園，紐賓凱麓院等。漢陽區無非就是城投四新之光，中核時代廣場等。

4，至於華潤交房後，過幾年要不要出手？說實話，這幾年，礄口的漲幅空間差強人意，沒有多個品牌大盤集中扎堆拉漲，都是東一錘子西一棒子，形成不了合力，但未來5年，融創，萬科幾個大牌開發商會強勢拉昇一下，守幾年後，出不出手，具體看價格，看後期規劃吧，如果出現一些政府大政策刺激，可留到利好出盡再出手，如果一直不溫不火，建議還是賣出後，選擇發展更好，更有潛力的區域。

Q&A | 肆

三、四線城市房子能出就出

提問：徐 sir你好，我住在荊門，現在退休了想搬到武漢，離在漢工作的子女近一些，所以打算買房。

我在荊門碧桂園有一套閒置的獨棟別墅，可以賣出350萬，我現在是糾結的問題如下：

別墅放在手上，然後去武漢，就在子女附近租一套小戶型；還是賣掉現在的別墅，去武漢買一套房子呢？

現在去武漢買房，雖然我們有房票，但是武漢那麼大，房子那麼多，還都要認籌，也不知道買哪裡合適？

前段時間聽了武漢一位朋友的建議，如果我們買房就跟著地鐵買，絕對沒有錯。

所以，現在想請教一下徐sir，跟著地鐵買房，有沒有什麼好項目，我們老兩口五十多了，貸款也貸不了幾年，計劃預算在200萬內，剩餘的錢用作養老應急，還請不吝賜教！

回答：三、四線城市大部分都是人口淨流出的城市，所以建議想都不用想，直接把荊門的房子賣了。

畢竟未來這些城市的房價，特別是二手房，很可能會出現下跌的情況，趁現在還能出手就趕緊賣出。

賣出之後手頭大概有350萬，而你的購房預算在200萬以內，同時跟著地鐵去買房，這裡我正好推薦地鐵時代·雲上城。

地鐵時代·雲上城，是地鐵8號線金潭路站上蓋的百萬方大盤，地鐵8號線沿途與1、2、3、4號線無縫連接，配合金銀潭大道、宏圖大道等城市道路系統，打造立體城市交通網，通達武漢三鎮。

項目外部，有府河國家公園這樣優質的生態資源；而在項目內部，有近1.5萬方的商業配套、12年全齡段優質教育，及各類小區體育、休閒和功能性設施。比如：建面約2000㎡文化活動中心、建面約3000㎡體育活動中心、建面約200㎡衛生服務中心、建面約1000㎡養老服務中心、建面約600㎡社區服務中心及建面約1500㎡生鮮市場，全方位滿足生活所需。

近期，地鐵時代·雲上城，加推1期9#、11#高層，戶型涵蓋面積段約為112—150㎡，毛坯交付，預計售價約為14000元/㎡。

這樣的價格，能夠滿足你的預算，抽空可以去看一下。

Q&A | 伍

房子可流通才有價值

提問：我們住黃石，有一套住宅，面積127，如果賣掉可以得100萬現金，有一套底商出租中，一年租金2萬多點，手頭有50萬現金，一年收入不到20萬，孩子剛上幼兒園，想在武漢買一套學區房，最好是小學初中都是重點，我們年紀已經45+了，有個固定投資，目前沒有回報，請幫我看看可以考慮買哪個地方的房子？看了恆大常青花園，金拓銀湖時代，城投瀚城璞岸，城投四新之光，江城雅居，都已經不知道看哪裡的房子了？社保年底到期兩年，謝謝！

回答：如果孩子想來武漢上學，賣黃石是有必要的，畢竟三四線城市現階段只剩下純居住需求，投資真不好說。因為，經過這輪暴漲，全國城市房價都不算太低了，到底還有沒有下一輪？我相信，很多人都持有懷疑態度。看多的人應該會繼續建倉，但是橫盤期，不是什麼人都扛得住3-5年的房貸利息，更有一些看空派，幸災樂禍也說不定。當然，我的觀點是：也許再不會出現全國普漲現象，但有一些被低估的城市應該會繼續補漲。而房產有接盤俠才有實際投資價值，只有能變現，可流通的房產就是好的投資標的。要不然，只能留著做恆產長持，要麼把它的金融屬性最大化。

現在的問題是，你手頭就50萬，最低首付也只能夠到總價150萬的房子，這個總價，在武漢三環邊不超過100平的還有希望，如果到100平以上，基本上都要180萬起步，要麼只有選擇四環房，都是新區，郊區，談不上什麼特別好的學區，所以，賣黃石後，你湊足150萬子彈，首付三成，極限可夠到500萬總價的標的，這個標段，可以選擇不少好房子，甚至武漢內環。但我們得從實際情況出發，1，你商鋪回報一個月才2千多。2，兩夫妻一年收入不到20萬，這兩項數據，我預計你們能承受房貸月供也就在1萬左右，強行上500萬總價的標的不是特別合適，因為你們兩人沒有強力回血能力，而這套房也僅為了孩子上學之用，不是純投資，如果房價不漲，每月扛房貸壓力會讓你們相當焦慮。那麼，怎麼買才能符合你們的最佳需求？

按月供要求反推，你的首付150萬子彈全打完，月供8千或者首付130萬，留20萬，月供1萬，這兩個方式，你最好選擇房總價300萬左右。多了，你扛不住，少了，你手上現金有多，不買房也是貶值，不如做一個房子+現金的最佳平衡點。這個條件下，按照面積100-140平之間，你可以摸到的單價在3萬以內。

漢口區域：恆大常青花園，萬科漢口傳奇，泛海國際，中城悅城，時代新世界等；武昌區域：百瑞景，金沙泊岸，城投瀚城，保利大都會，萬科金域學府，大華鉑金華府，水域天際，東方萊茵，七星雪香花園等；光谷區域：中建大公館，保利時代，光谷新世界，正榮紫闕臺，江城雅居，萬科城市花園，萬科紅郡等；漢陽區域：遠洋東方境世界觀，福星漢陽城，招商1872，保利庭瑞閱江臺等。算上去，全武漢有不下30個盤給你選擇，到底買哪裡？

在武漢上學，江岸區的學區實力肯定是排名第一，育才一，二小，長春街三足鼎立。江漢區也不賴，紅領巾，北湖，萬松園小區等。再就是武昌區的武漢小學，實驗，華師等。漢陽主要是鍾家村，西大街小學等。但說到底，第一原則還是離自己家裡近一些為好，看你本人是黃石的，回家方便，肯定優先選擇光谷區域，再選擇武昌區，漢口區，漢陽區，礄口區等。

如果僅根據你自己看中的幾個盤，我幫你排個序：恆大常青花園＞江城雅居＞城投瀚城＞城投四新之光＞金拓銀湖時代。

熱門區域選房 還要看品牌

提問：徐sir您好，免貴姓陳，68年出生的咸寧人，目前在武漢做工程，兒子雖然在光谷上班，但老伴還在咸寧生活，因此我想在武漢買套房子，把老伴接過來。

因為我的業務基本上在江夏、白沙洲和沌口一帶，所以考慮在白沙洲買套房子，跑業務的時候方便一點，手頭預算不超過200萬，再加上自住需求，不考慮投資，所以傾向於全款購買120㎡左右的戶型，請徐sir幫忙推薦推薦！

回答：手頭預算不超過200萬，想在白沙洲版塊購買120㎡左右的戶型自住，推薦你去看看中建鉑公館。

中建鉑公館位於白沙洲大道與八坦路交匯處，東、南臨城市主幹道白沙洲大道，北臨楊泗港快速通道。項目位於白沙洲三環內的中心位置，交通便捷，周邊配套豐富。白沙洲一直以來最被人詬病的可能就是區域環境較差，配套有所匱乏。但自2019年以來，軍運會促進白沙洲各種配套加速兌現，區域面貌完全大變樣。

地鐵：區域內規劃的有三條地鐵，分別是地鐵5、11、12號線。其中12號線的羅家村站距離項目約1公里，步行15分鐘可達。

自駕：中建鉑公館緊鄰白沙洲大道，南北可以走白沙洲大道、白沙洲高架，去往武昌核心和光谷；東西走向，緊鄰楊泗港長江大橋，可通過鸚鵡洲大橋上老二環線和白沙洲大橋上三環線，快速抵達武漢三鎮；而且楊泗港大橋過江會和白沙洲大道交匯形成八坦路立交。

商業：項目自帶約7.4萬方文化娛樂綜合配套，可以滿業主生活和文化精神需求。另外在項目南面約1公里處有已經建成的居然之家白沙洲店，預計2020年元旦開業。

整個區域商業配套也特別給力，白沙三路的龍湖天街目前已開工；項目對面萬科規劃約16萬方商務配套；8萬方體量的大型購物中心——萬隆廣場只有8分鐘車程。

學校：項目自帶2所幼兒園，附近還有湖北省實驗幼兒園、張家灣小學、張家灣中學、青菱中學。稍遠還有在建或已建成的武珞路小學分校、廣埠屯小學分校、華師一附中分校等知名學校。

醫療：項目2公里範圍內有2所規劃的三甲醫院，湖北省婦幼保健院洪山院區和武漢大學人民醫院洪山院區；其中武漢大學人民醫院洪山院區已經正式開工建設，湖北省婦幼保健院洪山院區已中標公示，計劃開工日期是2020年1月1日。

生態環境：白沙洲江灘武昌段（鸚鵡洲大橋至楊泗港大橋段）近日已開工建設，洪山段（楊泗港大橋至白沙洲大橋段）預計2020年開工，白沙洲江灘力爭2021年對市民開放。白沙洲三環內江灘位於項目西北面約1.2公里處，完全步行可達。

規劃建設的白沙洲三環內江灘總投資約38億元，新建灘地景觀面積約60.08萬㎡，包含森林陽臺區、白沙樂園區、運動天地區、生境迷宮區四大功能區。

為什麼選擇中建鉑公館？

首先，中建鉑公館的開發商是中建三局房地產，中建三局可是建築行業的翹楚，其開發的項目品質在武漢都是有口皆碑；中建鉑公館更被評為中建三局精益建造示範項目，精工品質無可比擬，樹立了白沙洲樓盤的品質標杆。

其次，項目自帶約7.4萬方文化娛樂綜合配套，給整個區域填補了商業空白，給業主提供了一站式吃喝玩樂購物的商業服務。

整個商業配套包括約4.1萬方圖書展覽配套和約3.3萬方娛樂休閒配套，位於項目兩個地塊的中間；對於業主來說是下樓即享，滿足日常生活所需。

第三，2017年，武漢長江主軸“世界級城市中軸文明景觀帶”規劃確立，官宣了“兩江四岸”是武漢最具價值的核心地段。

在這個最具價值的核心地段，三環內均價在2萬以內、屬於價格窪地的只有白沙洲。白沙洲也因此成為武漢市的熱門區域，受到眾多購房用戶的關注。

第四，在白沙洲三環內，在售新盤數量較少，而且很多都是精裝修，有的樓盤裝修還需要全款，中建鉑公館是為數不多賣毛坯的項目。並且中建鉑公館的毛坯房均價，在整個區域內都是非常具有性價比的。

近期，中建鉑公館預計本月下旬加推K2地塊1號樓，建面約106、128平毛坯房源，正好符合你的需求，有空可以去看看。

Q&A | 柒

合理構建家庭資產配置方案

提問：

我跟我愛人住在青魚嘴天源城小區，150平，房型很好，痛點是小區太老，停車困難，我們如果換房肯定要買帶直達地下車庫的房子。天源城是公公名字。我公公婆婆也住水果湖，宏城金都，房本面積160平，實際上不止，有很多贈送面積。

現在的情況是，我的寶寶不到1歲，為了將來上二寶和水二小，在水果湖讀書，我跟我愛人名下一套房都沒有。我爸媽和我公婆的房子都在水果湖學區房的範圍內，都可過戶。爸媽現在馬上要拿到拆遷款，需要換套新房子住，需求是：繼續想住在中北路，最遠不超過華僑城，我個人感覺換個二手新房的性價比是不是比較高？

那麼問題來了，如果我公婆過戶給我們，就佔了一套名額。我爸媽買新房如果寫我們名字，就又佔了個名額。我們倆是不是就再沒機會再換房了……

就想問徐老師，我現在應該怎麼個操作比較好，也搞不清過戶、繼承和贈與三者有啥子區別，不知道哪個比較划算，能不能幫我整一個符合我們家庭7口人的最佳方案？

回答：先統計一下你們的所有房子情況：

1，父母房，復興路拆遷250個子彈；

2，父母自住老房子80平，準備拆遷；

3，葛店頂樓步梯房；

4，公公名字房，自住天源城150平；

5，公婆自住房，宏城金都160平。

4位老人名下共5套房，夫妻名下一套沒有，你們家庭目前擁有2張房票以上。

要解決你的4個問題：1，孩子上學問題，2，父母自住房問題，3，夫妻自住房問題。4，你未來換房問題

如果按照你自己的描述及買房想法來看，買房邏輯和順序相當之亂，我重新跟你梳理先，再看如何整合。

1，孩子上學問題

既然父母和公婆都有學區房，不考慮一步到位買學區房直接自住，直接用是最簡單的方式，學區房必須父母名下才能子女用，不能跨代使用。

過戶，贈予，還是繼承？這三個方式都可以達成你的第一需求，但是繼承先PASS，這個是父母走後，才能繼承，父母健在，使用後兩者更合適。那麼是贈予好，還是過戶好，這個要看後期交易稅費哪個更划算。

新的房產贈予政策是直系親屬不受任何費用，但再次交易時，要收取一定比例的所得稅，有些城市少，有些城市多，多的達到20%，相比直接過戶，稅費高了4倍。

因此要了解一下贈予房再次交易後的稅費政策後，採取“對敲”的方式，可能更划算。這個要測算一下才能給明確答案。所以第一個問題，應該不是問題，無論如何都能解決。

2，父母自住房

手持250萬，在中北路買房，應該問題不大，無非看買多大面積的，如果再用父母名下買，只能按二套房，首付比例50-70%，最高夠到500萬總價的房產，按中北路單價3-4萬計算，面積段應該在125-144平之間，除了復地東湖國際，其它新盤幾乎沒有辦法買上。

因為萬達和融創都是160平以上大戶型，那麼，只能考慮二手。如果用夫妻的首套資格，你們可以最高夠到800萬總價標的，這個標段，可以直接上覆地，萬達，融創160-200平之間的，如果是父母自住房，我的建議肯定是上大平層，讓老人家儘早享受。

這三個盤都集中在中北路，漢街附近，應該是你的最佳選擇。但萬一你都看不上，那新盤只有華僑城，綠地海珀濱江，東湖城，保利城去看看。二手房無非中北路，沙湖那幾個，如水岸星城，金沙泊岸，楚天都市雅園，恆大首府，安順家園等。剩下一些二手盤，跟天源城差不多檔次，就不建議你去買了。

3，夫妻自住房

天源城肯定是要賣掉的，社區太老，10年以上無品牌，無人車分流，無硬件和軟件配置的房子早就該重新迭代，這種房就像綠皮火車，再怎麼漲，也快不過動車和高鐵，關鍵是面積太大，150平還不好出租；建議出手後，給夫妻換套附近的品牌大盤學區房。

如果不想出手，就抵押，套出現金流。新房只有復地符合你的要求了，二手房建議和父母自住房同選擇。本來想讓你們也直接上大平層，與父母一個小區，又能幫忙照顧孩子，留足一碗湯的距離是最佳選擇，但二套大平層，貸款壓力巨大。

如果沒有足夠的收入和現金流支撐，建議還是以保守為主，畢竟你買的都是CEO盤，漲幅偏慢，跑輸大盤的概率高，但自住絕對一流。

4，未來是否換房

從你的目前需求來看，只要你買對了盤，10年內都不一定會再換房，就看你能否一步到位，畢竟孩子才1歲，讀完初中你才可能選擇一個更好的盤自住，如果是純投資，並不一定需要看位置和地段，全武漢市，各個板塊都是機會，無非怎麼選盤，拿多少資金出來，房產投資是一個永恆不變的話題，我覺得不是現階段你要考慮的，目前搞定你和你父母的自住房是第一要素，學區房其實已經準備好，也不是個大問題。

分析這麼多後，到底怎麼整合才是你們家庭7口人的最佳選擇？

我的建議是：先賣天源城，賣葛店，拿到父母復興路拆遷款，湊齊足夠的子彈，再看如何打：

第一選擇：直接在復地選擇2套自住房，父母一套，夫妻一套。

第二選擇：融創和萬達父母房，夫妻從天源城置換到復地。

第三選擇：父母選二手房，夫妻上覆地，融創，萬達大平層。

第四選擇：父母上大平層，夫妻選二手房。

第五選擇：父母，夫妻都選二手房，最好同一個小區。

再就是學區房的問題，直接過戶還是贈予，看哪個交易稅費低，就用哪個。

但是要記住：贈予不限購，哪怕夫妻名下二套了，也可以贈予；但過戶必須有房票，所以要調整好自住房的買房順序，不然被弄限購了，只能通過贈予或者夫妻LH方式接受公婆或父母學區房。

Q&A | 捌

資產組合配置很重要

提問：徐sir您好，我在蔡甸軍山街附近有套97㎡三居毛坯，因家庭原因準備賣出，打算在黃家湖再買一套。

目前家庭年收入差不多二十五、六萬，手裡還大約準備了110萬的首付，請問我該怎麼買？

回答：如果賣蔡甸的房子，建議90多萬出手，加之手頭原有的110萬，湊齊200萬不成問題。

這200萬怎麼用，建議你一次性打2套市區，不管你住與不住。第一套3城首付，第二套5成首付。

3成首付可以面積打大一點，選擇在120-140平之間；5成的可以面積小一些，90-110平之間，把200萬子彈儘可能全部打完。

至於買哪裡？考慮到您的置業首選在黃家湖。這裡有建發金茂璽悅、萬科和五礦這三個品牌項目可以考慮。我重點向你推薦建發金茂璽悅。

軍運會之後，黃家湖板塊煥然一新，區域居住品質全面升級，會給人一種很舒服的感覺。

首先，建發金茂璽悅門口，就是雙向八車道的黃家湖大道，連接三環和四環，無論是去光谷、武昌、洪山、江夏還是漢陽的核心區域，自駕基本都在半小時左右，共享核心區域的配套，上班生活都還算方便。

其次，項目緊鄰黃家湖，咫尺黃家湖溼地公園南岸，小區高層基本都可以觀湖，閒暇之餘可以到湖邊溼地公園散步。

恰好，項目近期加推的是3#和5#兩棟樓，建面約110-138平毛坯產品，獨棟獨單元，3梯4戶。

以項目中的D戶型為例，建面約138平 四房兩廳兩衛，位於小區中央景觀軸之上，一覽小區內部園林；三開間朝南，南北雙陽臺，通透性較好；主臥帶獨立衛生間和衣帽間，私密性和舒適性較好；四房功能性強，適合一步到位的三代同堂或二胎家庭。

而且以項目毛坯備案均價為12496/㎡來算，3成首付大概50萬左右，剩下的錢，光谷建議要上一套，光谷肯定是要上一套的，不管是關山大道，還是光谷東，你自己考慮，樓盤名我提的夠多了，你可以看看別人的答案，裡面有推薦。

投資有風險，入市需謹慎，以上建議僅供參考

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