最近，隨著徵收房產稅和一線城市房價調整，房產再次成為了大家熱烈討論的話題。

其中最常見的兩個問題是：

我們城市的房產能投資嗎？

武漢與成都相比，哪個城市的房產更有投資價值。

現在我就為大家從人口、政冶、經濟、土地等方面給大家給一個分值項，這樣或許能夠更簡單更直觀的反應出您所在的城市房產的投資價值。

不過，在此之前，我還需要跟大家說清楚一個根本邏輯，房產的投資價值並不是比房產價格的高低，而是未來的增幅。

假如上海市區均價6-7萬，漲一倍房價得到12-14萬。武漢核心城區房價均價從2.5萬漲至6萬，那就說明武漢的房產投資潛力大。

說白了投資買的是未來，與現狀沒有必然聯繫。這有點像股市中的技術分析經典理論：市場價格行為包括一切，價格沿趨勢運動！所以我們看的是未來的變量，而非現有的定量，變化趨勢才是關鍵。

1.人口變量：佔比40分。

大學數量（10分）。大學數量直接決定了未來這座城市青年人口的購房能力與消費基礎。目前社會的主財富人群是60、70後，但是主消費人群卻是80、90後，這是由中國國情決定的。大學生畢業數年之後會面臨買房及婚嫁問題，而國內的觀念是買房是前提，主要責任是父母。最為常見的模式是父母出首付，子女還貸。國內排名中，大學數量佔比前十的城市可以加10分，10-20名可以加5分。

現有人口變化趨勢（10分）。經過多年人口增長，我國的人口紅利已經慢慢消失，結構性人口流動越來越明顯。鄉村到城市，三四線城市青年到一二線城市發展等。在這裡我們更加註重幼兒及青年人口的增加比例，這並不是說越大的城市人口變化情況越樂觀。例如2017年，上海市的常住人口減少1萬多，而深圳落戶人口卻猛增。值得注意的是，每個城市的基數也不一樣，因而我們更看中變化趨勢。

如果你所在的城市人口總數增加比例超過：5%/年，以及以青年人口為主，那麼就可以加10分。只滿足一條則加5分。每座城市的這些數據都是可以查到的。

周邊城市圈人口基礎（10分)。從2014年左右開始，我國青年人口的總數就沒有增加了，佔比也在慢慢下降。2020年則會加速進入老齡化。但是人口流動不會停止，未來部分城市極有可能出現常住人口沒有年青人了的現象。我國目前規劃了八大城市群，你所在城市在這個城市群中對於人口的吸引能力是非常重要的。因為城市如果沒有吸引力，那麼意味著該城市將會為他人做嫁衣。當然城市群之間也存在明顯的競爭關係。

落戶條件（10分)。近十年無論任何人問我在武漢應該買哪裡的房子，我都會回答光谷。即使是這兩年光谷的房價一飛沖天我的建議也依然如此。2017年武漢實行了“百萬大學生留漢計劃”，可是新落戶的人口之中超過八成落戶在了東湖高新區與洪山區這兩個光谷區域，這說明武漢新增人口絕大多數都集中在光谷，買房意向自然而然也就集中於此區域了。目前很多城市加入到了搶人戰，因為各個城市都意識到了青年人口是城市發展的基礎，是房產唯一的剛需支柱！剛落戶條件無疑是人才選擇哪座城市的重要標準之一。

2.政冶地位：佔比20分。

省會或直轄市（10分)。省會的優勢不言而喻，無需多言！

國家中心城市（10分)。目前我國有九個國家中心城市，未來擴容的可能性也就在一個或兩個之間。這作為我國未來經濟發展的規劃藍圖，意義重大，對於一個城市未來發展的加成是非常大的。這一點在鄭州市的體現最為明顯。

3.政策後手：20分。

土地供應潛力（10分)。這是一個麵粉與麵包的問題，麵粉少了價格自然會上去。目前我國主要城市都被要求上交城市發展面積上限規劃給國務院，這也就是給了一個麵粉總量。關於這一點只需要查查你所在的城市每年土地供應變化情況即可。

限購政策等級（10分)。限購措施越嚴格的城市，意味著未來保房價的後手越強勁！我很早以前就說過限購是短期限房價，長期保房價的措施。一線城市限購最嚴可以加10分，二線城市的限購是跟隨經濟情況調配的，只能加5分。

4.經濟趨勢：20分。

除土地以外稅收趨勢（10分)。稅收是最能反映一個地方的經濟發展狀況與趨勢的，這比不靠譜的統計數據來得更真實可靠，畢竟誰都不會拿錢開玩笑。當然這其中我們要去掉土地財政的收入，這是不可再生與持續性收入。

創新品牌活躍度（10分)。生活在武漢這座城市，深感其經濟最明顯的問題就是缺少品牌，過去的“五個武”，除了菸草以外其它的都已經日薄西山，佔了大半個青山的武鋼更是被收購整編。一個地方的經濟發展，長期來看還是創新與品牌所決定的，就像深圳有騰訊與華為就註定要引領中國經濟是一個道理。

大家可以根據上述四個方面給自己的城市打一個分，然後據此來判斷自己城市的房產值不值得投資。當然這也不是絕對的，具體城市還是得具體分析。