最近，随着征收房产税和一线城市房价调整，房产再次成为了大家热烈讨论的话题。

其中最常见的两个问题是：

我们城市的房产能投资吗？

武汉与成都相比，哪个城市的房产更有投资价值。

现在我就为大家从人口、政冶、经济、土地等方面给大家给一个分值项，这样或许能够更简单更直观的反应出您所在的城市房产的投资价值。

不过，在此之前，我还需要跟大家说清楚一个根本逻辑，房产的投资价值并不是比房产价格的高低，而是未来的增幅。

假如上海市区均价6-7万，涨一倍房价得到12-14万。武汉核心城区房价均价从2.5万涨至6万，那就说明武汉的房产投资潜力大。

说白了投资买的是未来，与现状没有必然联系。这有点像股市中的技术分析经典理论：市场价格行为包括一切，价格沿趋势运动！所以我们看的是未来的变量，而非现有的定量，变化趋势才是关键。

1.人口变量：占比40分。

大学数量（10分）。大学数量直接决定了未来这座城市青年人口的购房能力与消费基础。目前社会的主财富人群是60、70后，但是主消费人群却是80、90后，这是由中国国情决定的。大学生毕业数年之后会面临买房及婚嫁问题，而国内的观念是买房是前提，主要责任是父母。最为常见的模式是父母出首付，子女还贷。国内排名中，大学数量占比前十的城市可以加10分，10-20名可以加5分。

现有人口变化趋势（10分）。经过多年人口增长，我国的人口红利已经慢慢消失，结构性人口流动越来越明显。乡村到城市，三四线城市青年到一二线城市发展等。在这里我们更加注重幼儿及青年人口的增加比例，这并不是说越大的城市人口变化情况越乐观。例如2017年，上海市的常住人口减少1万多，而深圳落户人口却猛增。值得注意的是，每个城市的基数也不一样，因而我们更看中变化趋势。

如果你所在的城市人口总数增加比例超过：5%/年，以及以青年人口为主，那么就可以加10分。只满足一条则加5分。每座城市的这些数据都是可以查到的。

周边城市圈人口基础（10分)。从2014年左右开始，我国青年人口的总数就没有增加了，占比也在慢慢下降。2020年则会加速进入老龄化。但是人口流动不会停止，未来部分城市极有可能出现常住人口没有年青人了的现象。我国目前规划了八大城市群，你所在城市在这个城市群中对于人口的吸引能力是非常重要的。因为城市如果没有吸引力，那么意味着该城市将会为他人做嫁衣。当然城市群之间也存在明显的竞争关系。

落户条件（10分)。近十年无论任何人问我在武汉应该买哪里的房子，我都会回答光谷。即使是这两年光谷的房价一飞冲天我的建议也依然如此。2017年武汉实行了“百万大学生留汉计划”，可是新落户的人口之中超过八成落户在了东湖高新区与洪山区这两个光谷区域，这说明武汉新增人口绝大多数都集中在光谷，买房意向自然而然也就集中于此区域了。目前很多城市加入到了抢人战，因为各个城市都意识到了青年人口是城市发展的基础，是房产唯一的刚需支柱！刚落户条件无疑是人才选择哪座城市的重要标准之一。

2.政冶地位：占比20分。

省会或直辖市（10分)。省会的优势不言而喻，无需多言！

国家中心城市（10分)。目前我国有九个国家中心城市，未来扩容的可能性也就在一个或两个之间。这作为我国未来经济发展的规划蓝图，意义重大，对于一个城市未来发展的加成是非常大的。这一点在郑州市的体现最为明显。

3.政策后手：20分。

土地供应潜力（10分)。这是一个面粉与面包的问题，面粉少了价格自然会上去。目前我国主要城市都被要求上交城市发展面积上限规划给国务院，这也就是给了一个面粉总量。关于这一点只需要查查你所在的城市每年土地供应变化情况即可。

限购政策等级（10分)。限购措施越严格的城市，意味着未来保房价的后手越强劲！我很早以前就说过限购是短期限房价，长期保房价的措施。一线城市限购最严可以加10分，二线城市的限购是跟随经济情况调配的，只能加5分。

4.经济趋势：20分。

除土地以外税收趋势（10分)。税收是最能反映一个地方的经济发展状况与趋势的，这比不靠谱的统计数据来得更真实可靠，毕竟谁都不会拿钱开玩笑。当然这其中我们要去掉土地财政的收入，这是不可再生与持续性收入。

创新品牌活跃度（10分)。生活在武汉这座城市，深感其经济最明显的问题就是缺少品牌，过去的“五个武”，除了烟草以外其它的都已经日薄西山，占了大半个青山的武钢更是被收购整编。一个地方的经济发展，长期来看还是创新与品牌所决定的，就像深圳有腾讯与华为就注定要引领中国经济是一个道理。

大家可以根据上述四个方面给自己的城市打一个分，然后据此来判断自己城市的房产值不值得投资。当然这也不是绝对的，具体城市还是得具体分析。