遠超預期，超乎想象！
樓市銷售創天量，歷史記錄有望再改寫！
12月16日，國家統計局公佈1-11月的銷售數據，商品房銷售額高達1.39萬億，同比增長7.3%。
12月，最後一個月，比“金九銀十”還要火爆的月份，是各大地產公司完成年度銷售目標的“衝刺之月”。
按照這樣的勢頭，2019年銷售額和銷售面積，有望同時超越18年，尤其是銷售額將超過15萬億，逼近16萬億，創歷史新高！
一、未來中國最好的行業？三大邏輯管N年！
邏輯一：背靠大樹好乘涼
房地產行業的發展離不開國民經濟的長期穩定增長，好比“魚和水”的關係。
未來較長時期來看，中國經濟仍會穩定增長，即使GDP增速緩慢下滑，但相比歐美我們仍然是高增長。
城鎮化水平仍有不少提升空間。統計局的數據顯示，2018年底我國的城鎮化率為59.58%，離70%以上的中等發達國家水平還有不小的距離。
邏輯二：“週期”“成長”
房地產原本是一個“強週期行業”，但是在國內卻硬生生變身為“成長性行業”。
為何？政策調控熨平週期波動。
行業下行時，打開政策工具箱對沖，比如：首付減少，貸款利率下降，交易稅費減免，限售、限購、限價放鬆.......
行業過熱時，上面的工具換個方向。
邏輯三：強者恆強，屌絲逆襲概率約等於0
房企頭部效應凸顯，寡頭格局漸成。
近10年來，地產TOP10集中度不斷提升，不僅僅體現在銷售上，融資、拿地更是如此。
尤其是17和18年有加速之勢，因為彼時調控大幅收緊，中小房企生存艱難，死了一大批。
龍頭房企（如萬科、融創、碧桂園等）相比中小房企在品牌、營銷、資金、運營效率方面具有絕對的優勢。
尤其是在調控期間，中小房企退出市場，龍頭房企不僅無懼調控，而且可以趁勢奪取中小房企倒閉後留下的市場份額。
筆者曾經也疑問：房地產這麼大的市場，即使現在頭部效應凸顯，難道就不會再次出現像“融創中國（HK：01918）”那樣的黑馬？
融創老闆“孫宏斌”給出了答案：“15、16年那樣的機會是民國以來頭一次”！
筆者再補一句“15、16年那樣的可能應該是民國以來的最後一次”！
為什麼這樣說？
15年下半年，在“瘋牛”結束後，不少資金從股市撤出去了樓市，北上深的房價開始加速上漲。
16年初，為了刺激經濟，在首付降為2成、貨幣政策大放水、交易稅費減免、放鬆買賣限制等“組合拳”作用下，房地產大牛市開啟！
當時，最熱門的詞彙是“地王”！
中小地產公司要想幾年內做大規模，進入TOP20甚至TOP10，需要短期急速加槓桿，大量買地，然後建房、銷售，方可實現業績連續倍增。
好比融創在15-17年分別實現銷售額734 、1553 、3652億，增長率分別為111.5%、135.1%。
但這隻有在融資政策非常寬鬆、樓市銷售火爆的時候才有可能實現。
展望未來，在房價高企侵蝕實體經濟、宏觀槓桿率過高可能導致金融系統風險爆發的背景下，“房住不炒、因城施策”的基調不會變，貨幣政策大防水也只能是“黃粱一夢”。
所以，中小房企逆襲的概率為0，另外如果哪年看到“宇宙房企”碧桂園、恆大或者萬科銷售額破萬億、利潤過千億時，也千萬不要驚訝！
二、2020年“小陽春”再現？
進入10月份，房地產調控政策開始鬆動。
深圳“豪宅稅”放鬆，取消去年出臺的商務公寓“只租不售”的限制。
廣州南沙區發佈本科以上購房不受社保個稅限制，港澳居民與廣州戶籍同等待遇。
張家港限售政策取消，但其後暫停執行。
11 月房地產“境內債”發行規模環比10 月回升51%。
12月12日，中央經濟工作會議定調：仍然堅持“房住不炒”，但是“一城一策”成為主流。
有沒有感覺到“熟悉的配方、熟悉的味道”？18年底難道不也是這樣嗎？
差點把“豬”忘了，豬價近期持續回落，貨幣政策邊際放鬆的空間也有了！
大膽預測下：2020年的“小陽春”，充滿期待！
【結語】
如果你從頭到尾看完本文，就應該知道什麼樣的房地產股票最值得關注！
當然是“克爾瑞合同銷售額”排在最前面的那幾個！
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