远超预期，超乎想象！
楼市销售创天量，历史记录有望再改写！
12月16日，国家统计局公布1-11月的销售数据，商品房销售额高达1.39万亿，同比增长7.3%。
12月，最后一个月，比“金九银十”还要火爆的月份，是各大地产公司完成年度销售目标的“冲刺之月”。
按照这样的势头，2019年销售额和销售面积，有望同时超越18年，尤其是销售额将超过15万亿，逼近16万亿，创历史新高！
一、未来中国最好的行业？三大逻辑管N年！
逻辑一：背靠大树好乘凉
房地产行业的发展离不开国民经济的长期稳定增长，好比“鱼和水”的关系。
未来较长时期来看，中国经济仍会稳定增长，即使GDP增速缓慢下滑，但相比欧美我们仍然是高增长。
城镇化水平仍有不少提升空间。统计局的数据显示，2018年底我国的城镇化率为59.58%，离70%以上的中等发达国家水平还有不小的距离。
逻辑二：“周期”“成长”
房地产原本是一个“强周期行业”，但是在国内却硬生生变身为“成长性行业”。
为何？政策调控熨平周期波动。
行业下行时，打开政策工具箱对冲，比如：首付减少，贷款利率下降，交易税费减免，限售、限购、限价放松.......
行业过热时，上面的工具换个方向。
逻辑三：强者恒强，屌丝逆袭概率约等于0
房企头部效应凸显，寡头格局渐成。
近10年来，地产TOP10集中度不断提升，不仅仅体现在销售上，融资、拿地更是如此。
尤其是17和18年有加速之势，因为彼时调控大幅收紧，中小房企生存艰难，死了一大批。
龙头房企（如万科、融创、碧桂园等）相比中小房企在品牌、营销、资金、运营效率方面具有绝对的优势。
尤其是在调控期间，中小房企退出市场，龙头房企不仅无惧调控，而且可以趁势夺取中小房企倒闭后留下的市场份额。
笔者曾经也疑问：房地产这么大的市场，即使现在头部效应凸显，难道就不会再次出现像“融创中国（HK：01918）”那样的黑马？
融创老板“孙宏斌”给出了答案：“15、16年那样的机会是民国以来头一次”！
笔者再补一句“15、16年那样的可能应该是民国以来的最后一次”！
为什么这样说？
15年下半年，在“疯牛”结束后，不少资金从股市撤出去了楼市，北上深的房价开始加速上涨。
16年初，为了刺激经济，在首付降为2成、货币政策大放水、交易税费减免、放松买卖限制等“组合拳”作用下，房地产大牛市开启！
当时，最热门的词汇是“地王”！
中小地产公司要想几年内做大规模，进入TOP20甚至TOP10，需要短期急速加杠杆，大量买地，然后建房、销售，方可实现业绩连续倍增。
好比融创在15-17年分别实现销售额734 、1553 、3652亿，增长率分别为111.5%、135.1%。
但这只有在融资政策非常宽松、楼市销售火爆的时候才有可能实现。
展望未来，在房价高企侵蚀实体经济、宏观杠杆率过高可能导致金融系统风险爆发的背景下，“房住不炒、因城施策”的基调不会变，货币政策大防水也只能是“黄粱一梦”。
所以，中小房企逆袭的概率为0，另外如果哪年看到“宇宙房企”碧桂园、恒大或者万科销售额破万亿、利润过千亿时，也千万不要惊讶！
二、2020年“小阳春”再现？
进入10月份，房地产调控政策开始松动。
深圳“豪宅税”放松，取消去年出台的商务公寓“只租不售”的限制。
广州南沙区发布本科以上购房不受社保个税限制，港澳居民与广州户籍同等待遇。
张家港限售政策取消，但其后暂停执行。
11 月房地产“境内债”发行规模环比10 月回升51%。
12月12日，中央经济工作会议定调：仍然坚持“房住不炒”，但是“一城一策”成为主流。
有没有感觉到“熟悉的配方、熟悉的味道”？18年底难道不也是这样吗？
差点把“猪”忘了，猪价近期持续回落，货币政策边际放松的空间也有了！
大胆预测下：2020年的“小阳春”，充满期待！
【结语】
如果你从头到尾看完本文，就应该知道什么样的房地产股票最值得关注！
当然是“克尔瑞合同销售额”排在最前面的那几个！
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