地產業務全產業鏈均有融資的機會，分別介紹如下：
一、土地拍賣階段
地產企業在土地拍賣階段，需要繳納一筆土拍保證金，不同地方要求也不一致。例如，上海地區需要在競拍前全額繳納保證金；蘇州地區需要在競拍前一週繳納50%的保證金。如果成交，則作為土地款繳納，如果未成交，則在規定時間退回地產公司。
這對部分計劃多處拿地的地產公司而言，會產生龐大的土拍保證金沉澱，而且收益很低。由於保證金基本是封閉管理，因此部分國企閒置資金可以通過銀行撮合方式，採取委託貸款模式短期借給地產項目公司，由地產集團予以擔保，資金實現封閉管理，短期支持流動性安排，一般配資比例在2：1，即地產公司支出三分之一的土拍保證金，其餘部分由國企資金解決，期限一般在一個月，利率跟進融資主體的資信不同而變化，由於存續期較短，普遍在年化15%左右。
二、拿地階段融資
目前土地成本一般在整個地產項目總投的30%-50%（以住宅為主），這也是地產項目最大的資金佔用部分，而且國土局一般都要求在辦理土地證前全額繳納土地出讓金（開具相關發票），地產企業這部分融資在市場被簡稱為“前融”，因為這部分融資收到監管的嚴格管控，銀行貸款、理財資管、信託貸款資金都無法正常介入，只有其他變通渠道，但也隨時面臨監管指導的不確定性。
（1）股權投資基金：即通過信託代銷渠道或私募股權基金募集渠道籌集資金，通過設立地產股權投資私募基金（有限合夥形式），進入到地產項目公司的股東（小股東），資金通過股東借款形式支持地產企業拿地。一般週期在1+1年，退出方式為了符合股權投資的備案要求，一般採取業績對賭的模式，即滿足一定條件後，小股東可以申請分紅退出，差額不足部分由集團公司承擔，土地不辦理抵押。上述成本大概在年化10%-11%（即鎖價退出），地產公司一般在前五十強左右，有一定擔保實力的客戶。
（2）存量“四三二”置換模式。該模式從實質看是符合監管精神的，即通過存量的滿足四三二要求的地產項目來獲取增量融資，主要是某些信託公司通過信託貸款方式操作，條件和正常的信託貸款一樣，但是由於存量項目已經辦理了抵押，所以一般是用拿地的土地來做抵押，用途一般是歸還股東借款（實際就是股東用以拿地的資金，但在報表上體現為原項目的投入，需要地產公司進行包裝組合）。信託一般操作的期限在2年內，利率在年化11%起，一般也要百強地產企業才可能融資。但這塊受到信託公司地產額度的影響較大，如果監管窗口指導後，信託公司可能無法放款。
（3）真股權投資基金：目前社會上有不少地產股權投資基金，他們通過向少量高淨值客戶、機構客戶、國企客戶募集資金後，通過真股權形式進入地產公司，操作模式按照真股東模式操作，退出也是跟進項目是收益來確定，因此前期對項目的判斷要結合項目IRR來判斷，一般低於20%就不介入以確保後面的收益的實現。項目實現分紅逐步退出，一般實際退出的年化收益也在15%以上，期限3年。
（4）境外融資：部分在境外上市的地產公司，由於境外銀行可以對境外主體評級，因此可以通過境外銀行在內地的分行給境內非地產主體授信，由地產主業的本部集團擔保，給予一定的週轉融資需求。金額不超過5億，成本在7.5%左右。
（5）員工跟投配資：部分地產公司在土地前融階段，為了鼓勵員工積極性，
三、房地產開發階段
這個階段地產企業已經滿足四三二要求，主力融資渠道是銀行開發貸，在銀行地產額度充足的情況下，銀行放款是最快捷的。一般就是以土地+在建工程為主的開發貸款，貸款規模一般是總投的30%左右，也就是土地價格的一半左右，期限2年，利率一般是基準上浮20%-50%。
也有少量地產公司在銀行難以融資的，轉而通過信託等渠道融資。
四、銷售尾款階段
地產銷售進入尾盤，一般是銷售過70%-80%後，項目開發貸款結清，地產公司主力銷售尾盤，但尾盤銷售週期一般較長，某些地產公司通過某些銷售公司包銷尾盤的模式提前收回貨款（一般有較大的折扣），比如好屋。通過金融機構的合作模式主要有以下兩種：
（1）公開市場：通過尾款ABS模式在交易所融資，例如萬科-華龍證券購房尾款資產支持專項計劃，計劃融資11億。發行價格根據主體和債項評級以及當時市場資金情況確定。
（2）私募方式：對於評級達不到公開市場融資的地產企業而言，可以通過信託公司做成尾款收益權信託產品，但由於私募方式發行，期限一般1+1，價格在12%左右，規模也不大。
五、存量盤活階段
存量盤活一般是指現有項目的收（並）購，包括住宅和商業的併購，還有一種是存量商業項目的資產證券化。
（1）住宅項目併購。由於這類併購，特別是集團公司內部關聯併購有流入房地產開發的嫌疑，因此也受到監管的嚴格控制，過去併購貸款歸還股東借款的模式受到衝擊，尤其是上海銀監局在2018年下發關於併購貸款管理的通知後，對於上海地區的住宅併購貸款需要滿足“四三二”、項目投資不低於25%，不得關聯企業併購，不得用於土地出讓金等，並且監管部門也對某些銀行進行了處罰，整體在上海地區併購住宅項目很難操作，而在其他地區暫不受影響，但預計未來也將趨嚴並統一監管標準。
從住宅併購的類型看，部分是中小開發商由於資金鍊的影響而出售給大型房企，大型企業通過併購貸款方式支付股權收購價款的60%部分（上限），同時追加項目公司股權質押，土地及在建工程抵押，集團公司予以擔保。這種產品的優勢在於表內資金出賬，價格較低，但會面臨人行1460房地產貸款額度控制的影響，同時監管的政策也會對住宅類併購產生較大 的不確定性。
（2）商業項目併購：目前還沒有明確的政策對其有影響，是商業銀行主要通過併購方式介入的地產領域之一。通過不超過併購價款60%的併購貸款，可以用於支付收購款、置換股東前期收購款、歸還項目現有融資等多種用途，有的銀行還通過雙層架構為海外地產基金的境內物業收購提供境內融資，境外股權交割由海外地產基金在境外完成。
（3）資產證券化和經營性物業貸款：通過CMBS、類REITS等方式，對存量有現金流的商業物業進行資產證券化，這種模式對融資主體的評級要求較高，優點在於融資週期較長，價格較低，但是開發週期較長，募集資金有一定難度。目前多是高評級的優質物業項目在市場比較受歡迎。
經營性物業貸款是傳統銀行產品，也是要滿足有一定現金流的物業項目，對地段等也有較高要求，一般在評估價值的60%，每年物業淨收入要大於利息支出，融資人具有一定的擔保能力。目前這種項目多以商業為主。
六、其他類型
（1）保險公司不動產融資計劃：一般是壽險公司通過不動產投資計劃投資商業地產項目（用途較為寬泛），但對融資主體要求較高，基本在AA+以上，部分大型保險公司要求AAA評級。
（2）海外發債：部分在境外上市的地產公司可以通過在香港發行美元債的方式募集資金，一般綜合成本在10%以上。
（3）AMC：過去部分AMC是地產公司資金的一個重要來源，典型代表是華融資產，但是隨著2019年監管部門出臺的資產管理公司管理新規，要求AMC迴歸本源，基本也限制了AMC給地產公司放款的通道。
（4）國企委託貸款：過去一段時間來，國企憑藉其信用在銀行獲取低成本資金後，通過委託貸款方式給地產企業放貸，收取價差，典型以武漢的某些平臺為代表。隨著委託貸款新規的出臺，這種模式基本消失。
轉自：海豚和天涯若比鄰
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