地产业务全产业链均有融资的机会，分别介绍如下：
一、土地拍卖阶段
地产企业在土地拍卖阶段，需要缴纳一笔土拍保证金，不同地方要求也不一致。例如，上海地区需要在竞拍前全额缴纳保证金；苏州地区需要在竞拍前一周缴纳50%的保证金。如果成交，则作为土地款缴纳，如果未成交，则在规定时间退回地产公司。
这对部分计划多处拿地的地产公司而言，会产生庞大的土拍保证金沉淀，而且收益很低。由于保证金基本是封闭管理，因此部分国企闲置资金可以通过银行撮合方式，采取委托贷款模式短期借给地产项目公司，由地产集团予以担保，资金实现封闭管理，短期支持流动性安排，一般配资比例在2：1，即地产公司支出三分之一的土拍保证金，其余部分由国企资金解决，期限一般在一个月，利率跟进融资主体的资信不同而变化，由于存续期较短，普遍在年化15%左右。
二、拿地阶段融资
目前土地成本一般在整个地产项目总投的30%-50%（以住宅为主），这也是地产项目最大的资金占用部分，而且国土局一般都要求在办理土地证前全额缴纳土地出让金（开具相关发票），地产企业这部分融资在市场被简称为“前融”，因为这部分融资收到监管的严格管控，银行贷款、理财资管、信托贷款资金都无法正常介入，只有其他变通渠道，但也随时面临监管指导的不确定性。
（1）股权投资基金：即通过信托代销渠道或私募股权基金募集渠道筹集资金，通过设立地产股权投资私募基金（有限合伙形式），进入到地产项目公司的股东（小股东），资金通过股东借款形式支持地产企业拿地。一般周期在1+1年，退出方式为了符合股权投资的备案要求，一般采取业绩对赌的模式，即满足一定条件后，小股东可以申请分红退出，差额不足部分由集团公司承担，土地不办理抵押。上述成本大概在年化10%-11%（即锁价退出），地产公司一般在前五十强左右，有一定担保实力的客户。
（2）存量“四三二”置换模式。该模式从实质看是符合监管精神的，即通过存量的满足四三二要求的地产项目来获取增量融资，主要是某些信托公司通过信托贷款方式操作，条件和正常的信托贷款一样，但是由于存量项目已经办理了抵押，所以一般是用拿地的土地来做抵押，用途一般是归还股东借款（实际就是股东用以拿地的资金，但在报表上体现为原项目的投入，需要地产公司进行包装组合）。信托一般操作的期限在2年内，利率在年化11%起，一般也要百强地产企业才可能融资。但这块受到信托公司地产额度的影响较大，如果监管窗口指导后，信托公司可能无法放款。
（3）真股权投资基金：目前社会上有不少地产股权投资基金，他们通过向少量高净值客户、机构客户、国企客户募集资金后，通过真股权形式进入地产公司，操作模式按照真股东模式操作，退出也是跟进项目是收益来确定，因此前期对项目的判断要结合项目IRR来判断，一般低于20%就不介入以确保后面的收益的实现。项目实现分红逐步退出，一般实际退出的年化收益也在15%以上，期限3年。
（4）境外融资：部分在境外上市的地产公司，由于境外银行可以对境外主体评级，因此可以通过境外银行在内地的分行给境内非地产主体授信，由地产主业的本部集团担保，给予一定的周转融资需求。金额不超过5亿，成本在7.5%左右。
（5）员工跟投配资：部分地产公司在土地前融阶段，为了鼓励员工积极性，
三、房地产开发阶段
这个阶段地产企业已经满足四三二要求，主力融资渠道是银行开发贷，在银行地产额度充足的情况下，银行放款是最快捷的。一般就是以土地+在建工程为主的开发贷款，贷款规模一般是总投的30%左右，也就是土地价格的一半左右，期限2年，利率一般是基准上浮20%-50%。
也有少量地产公司在银行难以融资的，转而通过信托等渠道融资。
四、销售尾款阶段
地产销售进入尾盘，一般是销售过70%-80%后，项目开发贷款结清，地产公司主力销售尾盘，但尾盘销售周期一般较长，某些地产公司通过某些销售公司包销尾盘的模式提前收回货款（一般有较大的折扣），比如好屋。通过金融机构的合作模式主要有以下两种：
（1）公开市场：通过尾款ABS模式在交易所融资，例如万科-华龙证券购房尾款资产支持专项计划，计划融资11亿。发行价格根据主体和债项评级以及当时市场资金情况确定。
（2）私募方式：对于评级达不到公开市场融资的地产企业而言，可以通过信托公司做成尾款收益权信托产品，但由于私募方式发行，期限一般1+1，价格在12%左右，规模也不大。
五、存量盘活阶段
存量盘活一般是指现有项目的收（并）购，包括住宅和商业的并购，还有一种是存量商业项目的资产证券化。
（1）住宅项目并购。由于这类并购，特别是集团公司内部关联并购有流入房地产开发的嫌疑，因此也受到监管的严格控制，过去并购贷款归还股东借款的模式受到冲击，尤其是上海银监局在2018年下发关于并购贷款管理的通知后，对于上海地区的住宅并购贷款需要满足“四三二”、项目投资不低于25%，不得关联企业并购，不得用于土地出让金等，并且监管部门也对某些银行进行了处罚，整体在上海地区并购住宅项目很难操作，而在其他地区暂不受影响，但预计未来也将趋严并统一监管标准。
从住宅并购的类型看，部分是中小开发商由于资金链的影响而出售给大型房企，大型企业通过并购贷款方式支付股权收购价款的60%部分（上限），同时追加项目公司股权质押，土地及在建工程抵押，集团公司予以担保。这种产品的优势在于表内资金出账，价格较低，但会面临人行1460房地产贷款额度控制的影响，同时监管的政策也会对住宅类并购产生较大 的不确定性。
（2）商业项目并购：目前还没有明确的政策对其有影响，是商业银行主要通过并购方式介入的地产领域之一。通过不超过并购价款60%的并购贷款，可以用于支付收购款、置换股东前期收购款、归还项目现有融资等多种用途，有的银行还通过双层架构为海外地产基金的境内物业收购提供境内融资，境外股权交割由海外地产基金在境外完成。
（3）资产证券化和经营性物业贷款：通过CMBS、类REITS等方式，对存量有现金流的商业物业进行资产证券化，这种模式对融资主体的评级要求较高，优点在于融资周期较长，价格较低，但是开发周期较长，募集资金有一定难度。目前多是高评级的优质物业项目在市场比较受欢迎。
经营性物业贷款是传统银行产品，也是要满足有一定现金流的物业项目，对地段等也有较高要求，一般在评估价值的60%，每年物业净收入要大于利息支出，融资人具有一定的担保能力。目前这种项目多以商业为主。
六、其他类型
（1）保险公司不动产融资计划：一般是寿险公司通过不动产投资计划投资商业地产项目（用途较为宽泛），但对融资主体要求较高，基本在AA+以上，部分大型保险公司要求AAA评级。
（2）海外发债：部分在境外上市的地产公司可以通过在香港发行美元债的方式募集资金，一般综合成本在10%以上。
（3）AMC：过去部分AMC是地产公司资金的一个重要来源，典型代表是华融资产，但是随着2019年监管部门出台的资产管理公司管理新规，要求AMC回归本源，基本也限制了AMC给地产公司放款的通道。
（4）国企委托贷款：过去一段时间来，国企凭借其信用在银行获取低成本资金后，通过委托贷款方式给地产企业放贷，收取价差，典型以武汉的某些平台为代表。随着委托贷款新规的出台，这种模式基本消失。
转自：海豚和天涯若比邻
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